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看这11个概念 会对拆迁门儿清
www.110.com 2010-07-10 12:29

  近日,北大5位法学教授向国务院法制办提议,修改《城市房屋拆迁管理条例》,由此,要求修改和废除这部法规的呼声越来越高。

  国务院法制办已起草了一份修改草案,其中,拟将拆迁主体明确为政府,拆迁的房屋按市场价赔偿。

  在迅猛发展的中国建筑浪潮中,“拆迁”与市民的关系愈发密切。

  这个频频被各大媒体放在头条的条例,对普通市民到底意味着什么?弄清楚下面11个概念,你会一目了然。

  ■商报记者 王红伟 通讯员 回旋 刘静

  房屋拆迁该怎么补偿?

  拆迁补偿协议

  生活解释:拆你的房子之前,要与你商量,达成协议,签订一个书面的合同。

  理论理解:拆迁人与被拆迁人就拆迁安置补偿事宜达成的民事协议。我国拆迁法律规范规定的拆迁补偿方式有三种,即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合的方式。

  有效的民事协议受法律保护,无效的民事协议,不受法律保护。

  无效民事协议是指:民事主体之间达成的协议因不符合国家法律的规定,经法律规定的机关确认后,其自订立时起就没有法律拘束力。

  有人指出,无效的拆迁协议有以下几种:应当经过审批而没有审批的;拆迁人和被拆迁人所达成的协议不符合有关批准文件的规定;拆迁协议规定的拆迁补偿形式和补偿金额,不符合拆迁法律法规规定的;拆迁协议是在房屋拆迁主管部门规定拆迁期限之外订立的。等等。

  正在讨论中的《城市房屋拆迁管理条例》草案,拟出台先补偿后拆迁制度,以避免越来越多的强拆事件发生。

  价值标准房屋调换

  生活解释:拆了你的房子,给你一套同样值钱的房子。

  理论解释:是指拆迁人拆迁房屋,以产权房屋调换的方式对被拆迁人进行补偿安置,调换的产权房屋与货币补偿金额同等价值。

  面积准房屋调换

  生活解释:拆了你的房子,等新房子盖好后,再给你一套房子补偿,面积比原来的还大些。

  理论解释:面积准房屋调换是指拆迁人拆迁房屋,以异地产权房屋调换的方式对被拆迁人进行补偿安置。面积标准房屋调换以被拆迁房屋的建筑面积为依据,按照规定的百分率增加安置面积。

  开发商是怎么拿到土地的?

  建设用地使用权

  生活解释:某房地产公司通过竞拍的方式获得一块土地的开发权,那么,这家房地产企业就可以在这块地上按照规划设计的方案使用。比如,盖写字楼或者居住用房等。

  理论解释:建设用地使用权人依法有权对国家所有的土地占有、使用和收益,在该土地上建造并经营建筑物、构筑物及其附属物。新设立的建设用地使用权,不得损害已经设立的用益物权人的权利。

  法定取得建设用地使用权的方式有两种,即划拨和出让。

  土地划拨

  生活解释:某地市政府要在环线修一条大路,将工程交给了市政公司操作,拓宽道路所需土地,政府无偿交给市政公司使用。

  理论解释:目前房地产开发用地取得方式主要有两种:国有划拨和国有出让。划拨土地是指开发商在当初获得土地的时候是无偿获取的,没有向国家缴纳过土地出让金。

  出让土地是指开发商以有偿的方式取得土地,并且根据评估地价的相关比例支付了土地出让金。

  两者的主要区别是,国有划拨土地使用权没有使用期限,国有出让土地使用权有土地使用年限的限定。如普通住宅的使用年限为70年,商业用房40年,综合用房50年等。

  下列建设用地的土地使用权,确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨:

  (一)国家机关用地和军事用地;

  (二)城市基础设施用地和公益事业用地;

  (三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

  (四)法律、行政法规规定的其他用地。

  我对房屋都有哪些权利?

  物权

  生活解释:物权,通俗地说,一辆车属于你,你可以用它来兜风、运输,可以租给他人使用,也可以卖掉。这种支配的权利是排他的,任何人都不能干涉你。

  理论解释:物权就是自然人、法人直接支配特定物的权利。物权包括所有权、用益物权和担保物权。

  所有权

  生活解释:你拥有一栋房屋,你可以自己使用;可以出租给别人,收取房租;也可以转手卖给他人。这就是你对这栋房屋的所有权。

  理论解释:所有权包括占有、使用、收益、处分的权利,所有权是一种最充分的权利,是一种绝对的权利。

  用益物权

  生活解释:你有一套房子租给一家饭店进行经营,饭店依法享有对租用房屋的占有、使用、收益的权利,但是它没有处分房屋的权利。也就是说饭店拥有的是房屋的用益物权。

  理论解释:用益物权人在法律规定的范围内,对他人所有的不动产,享有占有、使用、收益的权利。另外,国家对个人不动产进行征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,应当按照国家规定给予补偿;没有国家规定的,应当给予合理补偿。

  谁才有权进行拆迁?

  拆迁主体

  生活解释:你有一套房子,开发商要将你的房子拆了,与你签订补偿协议,重新在此盖房子,那么开发商就是拆迁主体。

  理论解释:是指依法取得拆迁资格证书,自行或接受拆迁人委托对被拆迁人进行拆迁动员,组织签订和实施补偿、安置协议,组织拆除房屋及其附属物的单位。

  正在讨论中的《城市房屋拆迁管理条例》草案,拟对此作出规定,由政府做拆迁主体。以避免因暴力拆迁引发悲剧。

  拆迁中出现纠纷怎么办?

  争端解决机制

  生活解释:你的房子被强制拆迁,却不能拿出令你满意的补偿,出现纠纷找谁理论?

  理论解释:争端解决机制是从《1947年关税与贸易总协定》有关条款,及40多年争端解决的实践发展而来的。在拆迁纠纷中,意指各方出现纠纷,寻求救济的途径有哪些。

  正在讨论中的《城市房屋拆迁管理条例》草案,拟出台规定,将解决纠纷的途径明确为诉讼(打官司),交由中立的人民法院来处理。

  复议

  生活解释:简单地说,就是对已经作过决定的事再次讨论。例如,某地政府张贴公告,限令某区域的市民搬出自己的房子,甲没有搬出,被罚款若干。甲对政府处罚不服,要求重新处理。

  理论解释:争端解决机制的一种,是指公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益,在法定期限内,向原机关或上级机关提起的重新审查程序。

  复议以书面审查为主,以不调解为原则。行政复议的结论做出后,即具有法律效力。只要法律未规定复议决定为终局裁决的,当事人对复议决定不服的,仍可以提起行政诉讼。

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