前言

　　回望2009年，北京社区里的“硝烟”远未止息。东城法院本月披露的数字显示，拖欠物业费案逐年增多，物业案件占案件总数近两成。

　　在成长中的社区生态里，物业与业主相因相系。但物业管理纠纷已成为当下一个重要的社会现象，前期物业不撤新物业进不来，街道办被诉不给业委会立案，起诉物业占有公共部位收益······从这些案例中，不难发现其中多数与制度设计有关，与业主共同利益有关，与保护物权有关。

　　当一品亦庄 (论坛 新闻 视频)里的物业突然撤离之时，当地政府部门不得不调集应急队来“接管”小区的物业服务;当建外SOHO (论坛 新闻)陷入物管乱局之时，各方呼吁政府的介入。如果小区不能孕育自治的能力，那么这个小区的希望与活力可想而知。

　　2009年里，年初从《业主大会与业委会指导规则》的争议开始，年末，以《北京市物业管理办法》(草案)的公开征集意见收官，这似乎可以描绘出社区治理逐步法制化的轨迹。

　　在憧憬新的一年之际，我们试图结合这个《办法》(草案)，“物语”出社区过去的一年，陆续用4个章节，与各方共同关注社区的发展。

　　本报讯目前，《北京市物业管理办法》(草案)已完成向社会公开征求意见的工作，共收到近600条网友建议。专家认为，《草案》为促进业主自治作了不少突破和尝试。其中，“具备条件的业主大会可以试行法人登记”成为各界热议的亮点。但有关专家表示，这一条款仍需细化，且还需更高位阶的法律来规范。

　　立法方向为促进业主自治

　　国务院《物业管理条例》在《物权法》实施的2007年已作了相应修改，但北京市现行的《居住小区物业管理办法》1995年就已施行。

　　相关资料显示，《草案》的立法起草小组于2009年初成立，一年来，小组深入小区进行调研，并先后组织6次座谈会。据接近该小组的人士透露，制定这部《草案》的准备工作在几年前即已展开，“中间经过无数次的讨论。”

　　海淀和谐社区发展中心理事长蔡若焱曾多次参加《草案》的立法讨论，他说，讨论的焦点集中在政府对于社区治理问题介入的深度上。讨论最终确定政府需在其中给予必要的干预，因为目前业主组织还不尽如人意，组织业主大会还有困难。

　　“当然，立法的方向是鼓励业主自治。”蔡若焱说，《草案》做了一些突破和尝试，体现了立法者希望把物业管理从政府公共事务中剥离出来，将物业管理还给其主体———业主。

　　“亮点”条款邀专家论证

　　七章85条的《草案》，主要规定了物业管理适用的范围和部门职责、业主大会和业委会规则物业服务、以及物业交接等。不少条款都针对目前小区争议和维权的热点问题。

　　据了解，北京市住建委法规处曾专门举行“专家论证会”，邀请法律界的学者、法官及专业律师对被认为“有突破意义”的“业主大会可申请法人资格”条款，进行论证。

　　参与论证会的中国政法大学民商经济法学院教授赵红梅透露，虽然目前关于“业主大会申请法人资格”只有一句话，但与会专家对法人的具体形式、法人地位可能带来的问题等，都提出了建议。

　　“促进业主自治和社区和谐，是立法的一个方向。”赵红梅分析，立法者希望以此明确实际操作中业主大会的地位，同时平衡业主与物业、开发商的力量对比，为解决近年的物管纠纷找一个突破口。

　　业委会代表受邀建言

　　除专家论证外，《草案》征求意见的时间截止后，北京市各小区业主代表，受邀对《草案》进行座谈研讨。

　　北京市业主委员会协会申办委员会召集人任晨光参与了座谈会，他在会上提出设立以物业管理区域命名的公共账户，进行物业费、公共收益的收支管理;取消《办法》中有关“事实服务”的规定;取消业主委员会公章加刻委员任期的规定等。

　　此外，多数与会业主代表认为，有关物业服务交接中，对原物业企业拒不撤离给予3万元罚款的规定过轻，难以对原物业企业拒不撤离的行为产生约束。

　　“目前还不知道我们的意见有多少能被采纳。”任晨光认为此次座谈是政府“开门立法”的体现，听取业委会成员对草案的意见，在以往有关物业管理法规的立法中，尚属鲜见。