房地产价格很少以成本为准定价，为泡沫创造了生存条件

　　常识认为，房地产不同于股票证券，即便泡沫爆了，毕竟还有一堆钢铁水泥，怎么也算是实体经济。为什么房地产属于虚拟经济，而不属于实体经济?

　　根据定义，虚拟经济就是以资本化定价行为为基础而形成的一套特定的价值关系。它的基本特征是其价格不是由成本支撑的，是由人们的观念和信心支撑的。成本支撑的价格系统在没有货币因素干扰的情况下，随着技术进步一定呈现出价格下降的趋势，而观念和信心支撑的价格系统则没有价格随技术进步而下降的趋势，它呈现出波动性。

　　除了耳熟能详的股票，郁金香、君子兰、哈巴狗、普洱茶都曾被当作炒作的对象。现在，在一些触发因素的冲击下，大蒜价格疯涨40倍。这些产品的价格超越了其本身应有的价值和使用价值，而呈现出强烈的虚拟经济的特征。

　　虚拟经济和实体经济的区别并不是载体的区别，而是定价方式的不同。房地产价格很少以成本为准进行核定，有追涨杀跌的虚拟经济特征，因此，房地产如果价格虚高，就会产生泡沫，进而演化为一种虚拟经济。

　　当购买房地产不是因为房屋本身的“使用价值”或“价值”，而是因其“投资价值”或“泡沫价值”时，房地产市场就会因为人们的观念和信心发生剧烈的波动，连带造成金融和经济的动荡。而那些将房地产作为经济增长动力的国家，无一例外地都遭受了金融危机和经济波动，如泰国、印度尼西亚、香港和现在的迪拜。

　　房改是划时代意义的转折点，为土地资本化打开了大门

　　房地产市场的本质是土地资源的资本化。在1998年住房市场化之前，由于住房基本属于单位，不能交易买卖，所以那时的房屋没有资本价值。从1998年开始，土地以两种方式进行资本化。其一，各地政府每年将部分土地出售，供房地产开发或者工业建设，土地使用权由政府出售后，这种使用权在二级市场上可以交易，让使用权证具备了资本的属性，而且是相对独立于土地之外的资本，使全社会的资本供给也因此增加。

　　其二，房地产商品化带出的不只是住房交易这种实物市场，而且在住房私有并可交易的情况下，房产又可拿来抵押借贷，通过住房按揭贷款，将房产所占用的土地、房屋本身的资产以及业主自己的未来劳动收入作金融资本化。这样，虽然住房按揭贷款的质押物是房屋，但真正用来做支付保障的不是房屋，而是买主未来的工资收入。

　　从本质上讲，1998年的房地产改革是一个具有划时代意义的转折点，为中国的土地、资源以及老百姓未来劳动收入的资本化开了个大门。没有这一过程，中国无法将蕴藏在土地资源中的财富取出来，个人无法将人力资源资本化获得住房，地方政府也就没有足够的财力投资基础设施建设。

　　挤瘪房地产泡沫，并不一定使资金流向实体经济

　　但是，资源的资本化是有限度的，脱离使用价值和价值的资本化必然导致货币供应量的过度增加，使得过多的货币追逐一定量的商品或资源，导致资产价格泡沫或大宗商品价格的上涨。从这个意义上说，房地产价格的疯涨就是因为土地的资本化使得房屋脱离了其本身应有的“居住性”功能，而表现出“投资性”功能。

　　更可怕的是，如果某个产业生产的商品关乎民生，是刚性消费，且这个产业与其他产业的联系度较大，带动经济增长的能力较强，那么，这个产业势必会成为经济中的支柱产业。但是，过度发展这一产业而不考虑其生产的商品的使用价值和价值，一旦遭遇有效需求萎缩，就会导致经济波动。

　　现如今，中国房地产业的产值已占GDP的6.6%，占1/4的投资，直接相关产业达60个，已经成为中国经济的直接命脉。如果这一产业的出现波动，与房地产发展相关联的几十个行业如钢筋、水泥、建材、家具等也将会遭受无法估量的损失。

　　12月7日闭幕的中央经济工作会议强调，明年将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。这表明，中央明年会逐渐将房地产泡沫挤瘪，将拉动经济增长的动力从房地产转移，引导经济的良性增长，而不让经济推动力过度依靠某一个产业。

　　应当说，政府的这个愿望是美好的。但是，我们需要理解的是房地产泡沫的形成机制。实体经济无利可图或利润率偏低是导致资本涌往房地产市场的重要原因。最近十几年，产能过剩一直是中国经济的关键词，产能过剩导致实体经济的平均利润率一直处于下降趋势。没有利润，资本的生命就会终结。不过，资本是不会“知足常乐”的。实体经济无利可图，资本就会钻到虚拟经济中去“找钱”。于是，实体经济的产能过剩就转化为虚拟经济的泡沫过剩;实体经济平均利润率下降的问题，就靠做大虚拟经济的泡沫来弥补。更何况，一些企业靠投机寻求财富。

　　在外需继续萎缩的背景下，中国可能还无法单独依靠实体经济的繁荣走出金融危机的困境。挤瘪房地产泡沫，并不能使资金流向实体经济，只会进一步恶化实体经济的产能过剩问题。因此，如果在防止房地产泡沫与促进经济增长中取得平衡，既是未来宏观调控的着力点，也是难点。