名家说案

　　上海社科院法学所 裴斐

　　房地产所有权是物权的一种。关于房地产的权利归属问题，我国实行登记生效制度。房屋的权利人以房地产权利登记凭证上载明的权利人为准。本案中，讼争房屋的权属经核准登记明确为陈先生与郑小姐共同共有。恋爱关系不受 《婚姻法》调整，因此，陈先生与郑小姐对于讼争房屋的所有权问题需按照一般共同共有关系进行处理。

　　最高院 《关于贯彻执行 〈民法通则〉若干问题的意见》第九十二条规定：在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理;没有协议的，应当根据等份原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小、适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。上述规定体现了自愿原则和公平公正原则。两人对于共有房产的分割，并未签订协议，因此应按照公平公正原则，综合考虑双方对讼争房屋的贡献大小、实际需要以及房价变动情况等因素，进行分割。

　　本案中，为购买讼争房产，陈先生与郑小姐各自现金出资基本相当，但陈先生作为借款人另向银行贷款81万元，作为购房款。对于该贷款，应当被认定为陈先生的购房出资。陈先生在还款过程中需要承担相应的风险：如，房屋有降价的可能，降价后，陈先生仍需要支付银行贷款，对其不利;房贷还清前，贷款银行作为房产的抵押权人，在还贷人无力还款的情况下，银行将行使抵押权。

　　因此，就对讼争房产的贡献度而言，陈先生要高于郑小姐，不能根据二人现金出资基本相当，判定双方贡献率献大港。对于房产增值部分，根据权利义务对等原则，陈小姐与郑先生都为购买房产进行了现金出资，应由双方共同分享房产的增值。

　　相对而言，本案双方的出资情况比较清晰。目前，随着房产市场的逐渐升温，在购房大军中，处于恋爱期就决定共同买房的情侣越来越多。在热恋期的情侣，大多感情炽热，对两个人的未来充满美好的向往，没有谁愿意去想如果有天分手会怎样，因此，一般不大会通过协议对房产的归属进行明确约定，甚至对于双方出资多少都没有相应的证据进行证明，由此，为纠纷埋下隐患。由于恋爱分手引发房产纠纷，双方争执的焦点内容主要有以下方面：房子的出资份额出资比例问题;房产证上写谁的名字;房屋增值利益分割问题等。为避免纠纷，双方对一方投资或双方投资购房款比例或数额应进行书面约定，如果觉得书面约定很 “伤感情”，也要做个有心人，对于各自支付的购房款，最好用个人户名的存折划账支付，以保留支付的证据;如果确是双方投资购房最好能约定产权份额。