“刚才与任志强和曹景行老师一起录节目前谈到建外SOHO的物业纠纷。他俩都建议我，请人来写报告文学或拍电视剧。”被建外SOHO的物业纠纷搞得焦头烂额的潘石屹，这几天持续不断地在他的微博上“大倒苦水”。

　　为了解决物业纠纷的矛盾，潘石屹牵头在建外SOHO成立了一个名为“应急筹备小组”的第三方;而潘石屹的下一步想法是：成立一个自己的物业管理公司。

　　回放“物管门”

　　坐落在北京国贸桥西南角的建外SOHO，有70万平方米的建筑面积、18栋楼、16条小街和300家店铺，被誉为北京“最时尚的生活橱窗”，刚开建就已经在京城一炮打响。

　　2007年建外SOHO第七期开发完毕后，全部物业以零散预售的方式销售，让潘石屹获得了90亿元的进账。

　　但不过一年，建外SOHO第七期这个“已经嫁出去的闺女”，就陷入了物业混乱的持久战中。

　　2008年底，当时建外SOHO的业主委员会，委托北京中瑞诚联合会计师事务所对原物业公司—赛特物业管理有限公司，对2003年11月-2008年9月的经营进行审计。结果显示，赛特物业管理小区的5年期间，累计挪走小区1743万余元的物业费，此项费用不知去向。业委会遂于去年10月决定解聘赛特物业，临时托管给美国宾至物业，并将赛特物业告上了法庭。

　　但其时赛特物业同建外SOHO的合同期还未满。旧的未走新的已来，宾至物业的进驻让建外SOHO出现了物业纠纷中常见的局面：一个小区两个物管。为争夺办公室，两个物业公司的保安还产生了打砸抢的冲突。这种局面至今仍存。

　　在此期间，建外SOHO陷入“社区私家车场成了开放的免费公共停车场，业主们的基本安全得不到保障，在这里办公、营业的公司、商家出现大规模退租现象。

　　在物业的混乱状态下，不少业主不再缴纳物业费和能源费。据潘石屹透露，建外SOHO东区拖欠了供暖费等费用共计1500万元;而由于欠电费520多万，建外SOHO在11月初更是收到北京朝阳供电公司将在11月18日强制拉闸停电的公告。

　　由于宾至承诺缴齐220万余元的电费，11月18日，建外SOHO保持了供电。

　　建第三方账户

　　事件并未就此平息。物业费的巨大缺口，以及利益相关各方的互相指责，建外SOHO的物业管理依旧一片混乱。

　　宾至物业中国区总裁范希俊告诉时代周报记者，如果建外东区所有业主的物业费用缴齐，有大约5000万元的进账。但在宾至进驻之前，即赛特物业管理的时候，物业费就已经有了很大缺口。根据宾至物业公开的财务情况，2003年11月-2009年9月，建外SOHO东区应收物业管理费27174万元，但实收物业管理费只有21618万元，累积综合收缴率只有79.55%。

　　兼具建外SOHO业主和开发商双重身份的潘石屹，此时采取的举措是，建立第三方账户。11月13日，小区部分业主发出了建立“应急保障缴费平台”的公开倡议。这份张贴在建外SOHO一号楼大厅里的倡议书称，“经过20%以上业主提议，通过专有面积占总建筑面积70%以上、业主人数占总业主人数70%的业主同意，并且在政府的监督下，建立这一账户。”账户名称是丹石管理投资公司，法人代表是潘石屹。

　　建立应急保障缴费平台的措施得到了建外街道办事处的支持。11月13日当天，建外街道办事处永安里东社区居委会对倡议书进行了回复：鉴于东区目前的特殊情况，业主建议成立应急保障缴费平台，此举为解决目前小区的现实困难有积极意义。现建议，欠费业主尽快缴纳所欠费用，以保证东区正常的管理秩序。

　　宾至国际物业北京公司却持不同的看法。就在上述倡议书的旁边，有两份宾至物业告全体业主的函，分别发于10月21日和11月13日。在函中，宾至物业指出，宾至物业是目前唯一合法的缴收物业费用、进行物业管理的机构，应急保障款平台的建立没有任何法律依据和保障，业主若缴交至该账户，则不能受到法律保护。

　　“我们是通过了业委会委托、业主投票、政府部门监督公证的正常程序进驻建外SOHO的。作为新物业管理公司到来前的临时托管方，我们希望管理期内项目能够稳定。”范希俊告诉时代周报记者。

　　宾至物业还对第三方平台的建立是否如倡议书中所说，经过7成以上业主的同意的说法表示质疑：“我们调查过后发现，这份名单里有虚假的成分。”

　　更让人哗然的是，宾至物业还向时代周报记者报料，潘石屹本人自去年10月份开始就没有再交水电费，而今年1月开始也没有交物业管理费。如今开发商绕开物业让业主们缴费给一个不受法律保护的第三方账户中，有私心嫌疑。

　　“几年来我一直按时缴纳所有的费用。”潘石屹在博客上辩解，宾至物业进驻之后，业主们很快发现其是一个只有三级暂定资质的企业，不具备管理建外SOHO社区的资质，宾至国际目前三级暂定资质已经过期，现在是无证经营，业主不放心将钱交给物业。

　　范希俊则称，宾至国际物业管理公司是美国最大的物业管理公司，宾至北京公司已经在资质到期之前提出了申请，但政府相关部门还未批下来。潘石屹的第三方平台也不是物业管理公司，各种法律关系都无法理顺。

　　SOHO物业建管难分

　　“建外SOHO事件的最大教训，是当初没有成立我们的物业公司。想利用社会上最优秀的资源，实现社会化的分工。但这十几年，各行各行都在进步。唯有物业这个行业，问题越来越大。在建外SOHO的这两个物业，打了一年的架。受害的是业主。”因为物业管理的混乱已经严重影响到SOHO的品牌形象，潘石屹爆出自己想要成立物业公司的想法。

　　然而，潘石屹需要面对的问题是，将投资物业全部散售这种经营模式，是否本身就给物业管理留下了隐患?开发商自己建物业管理公司，建管不分的模式，是否同样会产生系列问题?

　　物业纠纷发生后，潘石屹引以为傲的SOHO模式的确遭到业内的质疑。

　　《楼市》传媒总裁蔡鸿岩两次发博文批驳SOHO商业模式：“潘总从现代城开始，迄今为止所有开发项目全部都是出售型楼盘，基本都属于商住，而且每个项目都是交房就由社会委托的物业公司进行管理。这样从业主产权和不同物业的区分上，就给物业管理留下了诸多隐患—商业部分由于业权不统一，物业公司起不到商业运营管理公司的职能作用，街铺和室内商业完全由小业主自定，缺乏统一规划和商业业态的合理组合。这样，就会招致商家经营不善，生意冷清，甚至多数商家赔钱的情况。业主不满以及和物业管理的矛盾就会日益突显出来。”

　　而潘石屹一旦建立自己旗下的物业管理公司，物业管理又会陷入“建管不分”的怪圈中去。业内普遍认为，开发商自己的物业管理，能够自己去弥补开发环节上遗留下来的问题，重视自己品牌维护的开发商，比如万科、中海等的物业，都能够管理得好;但另一方面，SOHO物业的建立，能否避免建管不分的诟病?

　　“事实上，物业管理的利润很低，成本很高。”范希俊告诉时代周报记者，潘石屹自建物业，是否已经准备接受低利润的挑战?