各位新闻界的朋友们，下面我就《本溪市物业管理条例》即将颁布实施的有关情况作说明。

　　一、“条例”颁布实施必要性

　　物业管理关系广大人民群众的切身利益，对于维护社会稳定、构建和谐本溪有着重大意义。近年来，随着我市住房制度改革的深化和城市建设的发展，物业服务行业已经进入了一个迅速发展时期。截止到目前，全市共有物业服务企业近100家，从业人员4000余人，管理项目311项、面积超过1204.3万平方米，物业管理的覆盖面已从单一的住宅小区管理延伸到办公楼、工业区、商场、医院、学校、图书馆等，形成了包括房屋及相关公共服务配套设施、场地维修养护、小区秩序管理、环境卫生清洁、绿化管护、居民生活服务等多层次、全方位的配套服务体系。

　　同时，也应看到我市物业管理工作中还存在着许多问题制约和影响着此项工作的健康发展，主要表现在以下几个方面：一是房地产开发建设项目中遗留问题比较突出。目前，开发商遗留的问题主要有：房屋质量比较差、配套建筑及设施设备不健全、权属关系不明确、开发商承诺的事项不兑现等。

　　这些问题的存在，在很大程度上直接导致了物业管理服务纠纷的产生，很多业主以这些问题为由拒付物业服务费，引发了后期物业管理中的诸多矛盾。二是专业公共服务配套设施的产权关系没有理清，导致其维修、养护及更新责任不落实，业主实际承担了很多不合理的责任和费用。三是业主委员会组建困难。虽然国务院出台的《物业管理条例》对业主大会的召开和业主委员会的成立作出了明确规定，但实际上大多数住宅小区都未成立业主大会和业主委员会，业主与物业服务企业之间缺少沟通与联系的桥梁，业主的合法权益难以有效维护，业主自治制度得不到有效贯彻执行。四是物业服务不规范。部分物业服务企业乱收费、形象差、服务意识不强，缺乏先进的管理机制和优质的服务能力，物业服务行为有待进一步规范。五是物业管理与社区管理不能做到有机地结合，业主委员会与街道办事处和乡(镇)人民政府、社区居民委员会之间缺乏沟通途径，政府对业主自治缺乏必要的支持、指导和监督，社区与物业管理缺乏有机结合。

　　六是旧住宅区没有实行真正意义上的专业化物业管理。2007年国家颁布的《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)和新修订的《物业管理条例》，均未对旧住宅区的物业管理作出规定，尤其是旧住宅区内的专业公共服务配套设施产权界定不明晰，致使旧住宅区的专业公共服务配套设施不能得到及时维修，以至出现重大的安全隐患等问题(电患：70—80年代的房屋电线老化且超负荷承载)。七是物业服务企业生存状况堪忧。由于物业服务欠费率高、不合理负担较重等原因，很多企业亏损严重，难以维持正常经营。

　　这些问题的存在，使得物业管理中的纠纷和矛盾不断产生，甚至演化成群体上访事件。为了维护业主和物业服务企业的合法权益，规范和解决物业管理中存在的诸多问题，制定一部切合我市物业管理实际的地方性法规，非常必要。

　　目前，山东、广东、苏州、郑州、青岛等省、市相继出台了物业管理方面的地方性法规，为我市物业管理立法工作提供了丰富的经验和好的方法可以借鉴。

　　二、“条例”中几个重点问题的说明

　　(一) 关于物业服务企业的前期介入

　　前期介入是搞好物业管理的前提，但这个问题有不少开发商不重视，后期又把工程尾巴留给物业管理企业(甩包袱)，而物业管理企业又无能力解决，最终造成服务不能到位、业主和住户往往怨声载道。为了保证物业的正常使用，及时发现并纠正规划设计中的各种缺陷和建筑施工的种种问题。

　　我们在《条例》草案的第十八条规定了：“开发建设单位应当在商品住宅预售前、非住宅建筑竣工验收备案90日前应依法选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订前期物业服务合同”;第十九条规定了：“鼓励开发建设单位选聘的前期物业服务企业提前介入项目开发建设，并对项目的规划设计、设施配套、施工安装、房屋交付、工程质量、设备运行管理等事项提出与物业管理有关的建议”;第二十条规定了：“住宅工程竣工后，开发建设单位应当组织房产、规划建设、消防、人防等相关部门及专业经营单位对住宅小区的配套建筑及设施设备进行综合验收，验收时应当通知前期物业服务企业参加”。

　　这样就从源头上解决了建设单位在建设过程中随意改变规划和保证工程质量的问题，以达到完善物业使用功能的目的;同时有利于减少建设单位、业主及物业服务企业三方之间的矛盾和前期遗留的诸多问题。也可以说物业服务企业的前期介入，是实施物业管理服务的基础，是做好后期物业管理服务的前提，是化解矛盾的一种手段。

　　(二)关于物业管理与社区管理的结合

　　为推动业主自治制度的实行，避免政府管理在实行物业管理的区域缺位、不到位，我们一是按照国务院新修订的《物业管理条例》 ——“管理重心下移”的原则，在《条例》草案的第六条赋予了街道办事处和乡(镇)人民政府、社区居民委员会在物业管理中的一定责任。充分发挥其在组建业主大会筹备组、组织业主大会成立和业主委员会选举换届、协调物业管理和社区的关系;二是在第四十六条规定了“政务管理进社区”的有关内容，即“物业管理、综合执法、公安、规划建设、环境保护、民政、工商等部门应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域公布联系人姓名和联系方式，对违法行为及时作出处理”，使政府管理辐射到物业管理区域。

　　(三)关于配套建筑的产权划分

　　目前，由于缺少明确的法律规定，物业管理区域内的配套建筑的产权归属不明晰，成为物业管理纠纷居高不下的根本原因。国务院颁布的《物业管理条例》仅对物业服务用房的产权问题进行了规定，即所有权属于业主，对其他公共服务配套设施的产权归属并未作出规定。

　　《物权法》尽管对道路、绿地、车库、车位的产权归属作了规定，但由于规定得过于原则，这方面的产权纠纷仍然不断。至于住宅小区内配套建设的学校、会所、幼儿园等，截止到目前没有任何一部法律、法规对其产权进行界定。因此，我们在《条例》草案的第十六条规定了：“按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的产权归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务”;

　　第十七条规定了：“物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位，下同)属于业主共有。但由开发建设单位另行投资，并提供产权归其所有的证明文件的，属于开发建设单位所有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售”;第五十一条规定：“占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地设置车位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定。场地使用收费属于全体业主共有，但物业服务合同另有约定的除外”。这样配套建筑的投资、建设、产权归属等就有了明确界定，填补了法律、法规上的空白。

　　(四)关于物业管理区域的专业公共服务配套设施的建设、移交及维护

　　新建物业管理区域的专业经营设施设备的投资建设从理论上讲，专业经营单位向业主提供供水、供电、供气、供热等专业经营服务，向业主收取水、电、气、热等有关费用，必须将专业经营设施设备建设到最终用户。但我市实际的情况是，住宅区规划红线外的专业公共配套服务设施，是利用开发建设单位向政府交纳的摊入建设成本的“政府性基金”(大配套费)建设的;住宅区规划红线内的庭院管网和户内管网，也是由开发建设单位利用摊入商品房开发成本的所谓的小配套费自行完善的，也就是说物业管理区域内业主专有部分以外的供水、供电、供气、供热等专业公共服务配套设施，大多是开发企业代建并把建设费用摊入开发建设成本转嫁到了业主身上，名义上是开发企业建设的，实际上是摊到了房价中的，是业主掏钱购买的。

　　业主购买专业经营服务的同时，要购买提供专业服务所需的专业公共服务配套设施，这本身已经不够合理，如果再让业主承担这些专业公共服务配套设施的维修、养护、更新的责任就有失公允。国务院《物业管理条例》虽规定：“专业经营单位依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任”。

　　但由于《物业管理条例》对于专业经营设施设备的建设、移交及维护问题并未作出规定，专业经营单位对物业管理区域内的专业经营设施设备没有真正履行其维修、养护责任，甚至专业经营单位收取相关费用，维修责任却要由产权单位(业主)来承担。为解决上述问题，规避业主多重负担的矛盾，借鉴外市的做法和经验，我们在《条例》草案的第十四条界定了专业经营设施设备的建设、移交和维修责任。即：“物业管理区域内至用户终端的供水、供电、供气、供热、有线电视、宽带数据传输等专业公共服务配套设施由开发建设单位负责投资，依法委托具有设计、施工、监理资质的单位进行设计、建设、监理，并与主体工程同时设计、同时施工、同时验收。专业公共服务配套设施竣工验收时，各专业经营单位应当出具现场验收报告。各类专业公共服务配套设施由各专业经营单位与开发建设单位签订协议后接收产权，各专业经营单位从接收之日起负责日常管理和维修。”

　　这样就从制度上作了相应调整，即在不增加业主负担的前提下，解决专业经营设施设备建设的投资来源，以便有效的保证专业经营单位提取固定资产折旧费用，落实其维修、养护和更新责任。这一制度的建立，符合公用事业改革方向，可以为最终消除广大业主不合理的负担创造条件。对此，山东省建设厅咨询了全国人大常委会法制工作委员会和国务院法制办公室的有关领导同志，得到充分的认可。

　　(五)关于旧有物业管理区域的专业公共服务配套设施的改造、移交及维护

　　随着住房制度的改革，我市公有房屋出售已达90%，原计划经济时的公有房屋产权单位已变成了现在产权多元化产权人，而专业经营设施设备的维修养护却一直延续房改前房屋产权单位维修的历史。由于政府城市维护费的逐年核减，加之70—80年代的房屋维修量较大，维修频率较高，导致维修成本急剧增高，原房屋产权单位由于维修资金的缺口较大，已难能承担对专业经营设施设备的维修养护责任。为解决这一问题，我们在《条例》草案的第十四条规定了：“市、县(区)人民政府要对本条例实施前未建设完备的供水、供电、供热、供气、有线电视等住宅小区制定计划，逐年改造，改造所需费用由各级财政承担，由市、县(区)物业行政主管部门组织具有资质的单位进行施工”;第十五条规定了：“本条例实施前，已建成的住宅小区内的专业公共服务配套设施不完善或者不能达到各专业技术规范要求的，由市、县(区)人民政府制定计划逐年改造，改造所需费用由各级财政承担，并由市、县(区)物业行政主管部门依法委托具有资质的专业单位进行施工。经各专业经营单位按照技术规范验收后接收产权，并负责日常管理和维修”。

　　(六)关于车库、车位的使用管理

　　车库、车位的使用管理，是物业管理的难点和重点，也是物业纠纷和矛盾比较集中的部位。目前，在车位、车库的管理方面存在的问题主要有：一是许多新建小区的车库、车位由于售价太高，多数业主买不起，而开发企业又只售不租，或者是将租赁费提的过高，使得许多业主因无力购买或者租赁车库、车位而无处停车。二是物业管理区域内停车秩序比较混乱。有的小区由于地下车库、车位比较贵，地上车位相对比较便宜，车辆大多停在小区道路两侧，而地下车库、车位却闲置得不到利用，既影响了小区的交通秩序，又浪费了地下资源。三是建设时间比较长的小区尤其是旧小区，由于规划建设的车库、车位不能满足业主的需求，或者没有规划建设相应的车库、车位，在一定程度上存在着停车难的问题。为此，我们在《条例》草案的第五十条规定了：“物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用，车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。业主、物业使用人要求承租车库的，开发建设单位不得以只售不租为由拒绝。车库租赁费实行政府指导价。车库、车位在优先满足业主停车需要的前提下，可以临时租赁给物业管理区域外的单位、个人。”

　　(七)关于“两项资金”制度的建立

　　一是建立了住宅专项维修资金制度：物业纠纷很大一部分是由物业公共部位和公共设施的维修引发的，为维护业主利益，确保物业公共部位和公共设施的正常使用，《条例》草案的第五十六条规定了：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，在办理物业交付手续前，应当将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”二是建立了物业服务合同履约保证金制度：针对我市目前物业管理存在的一些物业服务企业只愿接管盈利期——新建物业服务项目(既是开发商的保修期，又是各种维修问题的少发期)，待赢利期一过，物业服务企业就不负责任的随意退出物业服务项目，严重损害了业主的合法权益(举例)。为规范这一行为，我们在《条例》草案的第三十三条规定了：“业主委员会在成立后应与依法选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，合同内容中应明确物业服务合同履约保证金。同时还在第三十九条规定了：“物业服务企业擅自退出物业服务项目的，应承担违约责任，所交纳的物业服务合同履约保证金，将作为该物业管理项目过渡时期物业管理费用的支出，并接受市物业行政主管部门的监督”。

　　三、贯彻《条例》的安排意见

　　《条例》明年1月1日实施，从现在开始启动宣传。近期起草《条例》实施细则或操作办法，以两台两报和本溪政府网站、房产网站为媒体，采取各种有效方式方法进行专题宣传，印发宣传小册和宣传单，利用各类橱窗进行宣传。

　　二00九年十一月十五日