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论不动产租赁权的性质
www.110.com 2010-07-10 12:30

  内容摘要:关于不动产租赁的性质,尤其是房屋租赁的性质,是物权或债权,一直有比较明显的争议。本文将主要从房屋租赁和用益物权进行比较,来论证应将房屋租赁等不动产租赁的性质定性为物权属性。

  关键词:不动产租赁;租赁权债权;租赁权物权性

  一、 引言

  本文的写作缘于在物权法课程中以下的疑问:第一,不动产租赁权的效果是对他人之物的使用,而用益物权也是使用他人之物,这两个权利的实质区别是什么?第二,针对目前学界对不动产租赁权性质的不同看法,到底何是何非。本文将比较不动产租赁和用益物权的特征,来论述和还原不动产租赁权的物权本性。

  二、 不动产租赁权性质的不同学说

  学者对不动产租赁权的性质颇有争论,并存在以下三种学说:

  (一) 租赁权债权说

  租赁权债权说源于罗马法。关于租赁契约的效力,罗马法规定,在物的租赁中,承租人只是持有物,换言之,他完全依赖于出租人,仅仅取得针对出租人的债权。承租人不能针对干涉其活动的第三人行使诉权,而只能因出租人违反平安无忧地享用物而对其提起诉讼。

  持此说的学者认为,承租人对不动产的使用、收益的权利,是因租赁物之交付而取得,并非如物权的直接支配其标的物的独立权利,是从属于租赁权之权能,故租赁权非属物权,仍属债权。

  (二) 租赁权物权化说

  租赁权物权化学说源自德国,德国最早确定了“买卖不破租赁”的规则,赋予了租赁权一定的排他力。租赁权物权化说在当今学术界占了主导地位, 该说承认了租赁权的物权特性,即具有一定的排他性。但基于物权法定主义、而主张租赁权为债权又无法圆满解释承租人何以有直接占有、使用和收益租赁物的权利, 于是采取了折中的态度。

  (三) 租赁权物权说

  租赁权物权说认为,租赁权是基于占有租赁物,通过使用租赁物而取得收益,本质上是对物的支配,属于物权的范畴,即“支配权实为租赁权之本体”。

  针对不动产租赁权的性质,不光在学界的主张各有不同,在现实的立法活动中,也各有不同的体现。法国、英国,美国的立法都承认不动产租赁权的性质是物权性质;德国、日本以及我国《合同法》都主张不动产租赁权的物权化说;而针对不动产租赁权的债权性质说,则现在为大多数国家立法所抛弃。

  三、 不动产租赁权非物权说的原因及不足

  不动产租赁的效果是对他人之物的占有、使用和收益,而我国《物权法》中所规定的用益物权的法律效果也是对他人之物的占有、使用和收益。那么为什么如此相似的两种权利,却有着天壤之别,一个是债权,而一个是物权呢?把不动产租赁权排除在物权之外而规定为债权的原因又是什么呢?

  经过分析,我们发现不动产租赁权规定为债权的原因不外乎以下几点:

  第一,认为不动产租赁权主要是依据合同产生的权利,合同权利是债权,而且大陆法系国家在立法中一般都将租赁权放在债法部分予以规定。

  第二,物权是对世权,权利人拥有直接支配其标的物的独立权利,无需征得他人同意。而不动产租赁权,正如史尚宽先生所言,不动产租赁的承租人虽然也享有使用和收益权能,但是其只能向出租人主张,具有债的相对性,所以其只能为债权,而不是物权。

  第三,物权法定是物权的根本原则。根据该原则,法律对于每一个物权都做出了全面确定的规定,不应有不确定内容。而不动产租赁,由于租赁期间的不确定,法律无法对此“法定”,所以只能把其规定为债权。

  虽然以上理由看似合理,但是,我们却能推敲出其中的不足:

  第一,不动产租赁权虽然是依据租赁合同所产生的权利,但是某个物权的成立方式并非物权本身的特质,这种“出身论”看到的仅仅是现象,而对事物的判断应该根据其实质。许多用益物权的设立也是由于双方的约定才产生的,只不过后来完成了物权的必要的公示程序,因此通过何种方式成立似乎不是定性的理由。至于罗马法中就有的“买卖不破租赁”理论,其理论前设就是认为租赁是债权,也未说明理由。

  第二,诚如史尚宽先生所言,不动产承租人对租赁物的使用、收益权能,是在出租人将租赁物交付给承租人之后,承租人才能行使上述权能的,此权利只能对出租人主张。那我们就要问,作为物权中的用益物权,用益物权人不也是在取得用益物之后才开始享有和行使使用、收益的权利吗?那为什么同样是相同的权利获得方式和行使方式,在土地等不动产方面表现为用益物权而在房屋等不动产就表现为债权呢?况且,承租人在占有租赁物后,其行使使用权、收益权并不用他人的介入,自己就能完成。

  第三,物权法定原则的具体内容是指:对物权的权利内容(各方权利、义务)和种类进行法定,而对于某个物权的具体时间问题,却并非要求法定。如果以不动产租赁的时间过短为理由,认为不适合用益物权来保护,那也是不合适的。在现代生活中,许多租赁权的期限也超出了10年,如我国《合同法》第二百一十四条规定:租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。可见时间的问题不是将不动产租赁排除在用益物权体系外的原因。

  第四,如果承认了租赁权的物权化,那就是表明承认不动产租赁权是债权。既然是债权,根据债之相对性完全否定债权人对第三人主张权利,债权仅可以约束债务人。但就租赁权而言,承租人能够对租赁物的新所有人主张“买卖不破租赁”,不能否定这是承租人在对第三人行使权利。那么债权之相对性理论对这个问题又能如何解释清楚呢?

  第五,如果租赁权是债权,并在一定情况下可以物权化,那么债权与物权的区别又是什么呢?债权制度和物权制度作为民事制度的两大支柱,各有分工,界限明确。传统民法理论自产生之时,就一直强调二者间的区别,认为它们泾渭分明,不容混淆。即使主张租赁权物权化的学者,也毫无例外。比如,王利明教授列举的二者间的区别达七点之多。学者们一面阐释债权与物权的差别,另一面又混淆了双方的对立,这在逻辑上不符合同一律的要求。物权法专家既主张债权与物权的区别,又主张两者合流,是在企望鱼与熊掌兼得。“或者是分清物权与债权,或者是放弃关于物权的理论与实践,这里没有第三种可供选择的方案”。退一步讲,即使租赁权是债权,也能物权化,那么这个物权化的过程是怎样的呢?其法理依据又是什么呢?

  四、不动产租赁权应为物权

  经过上述分析,我们发现如果把不动产租赁权定位为债权,很显然是难以让人信服的。而在租赁权的债权性不能解释租赁权的物权效力时,如果学者再告诉我们,租赁权还可以物权化,以达到自圆其说的目的时,那么我们对一些学者批评这种行为是“一种学术上懒惰的表现”也可以理解了。

  而通过和用益物权的比较,我们发现,将不动产租赁权规定为物权,并不是不可能的,甚至可以说是合理的,理由如下:

  第一,从物权的永久性来看,以前将不动产租赁权定性为债权,多考虑的是租赁合同的期限较短,规定为物权不太合适,不符合物权的永久性特征 。但是现在我们发现,除动产外,不动产租赁的期间正随着社会的发展,变得越来越长,这也为把不动产租赁权定性为物权提供了基础。

  第二,从物权的使用、收益权能来看,用益权属于他物权,是一种以物的使用价值或利用价值为中心的物权,虽不完全具备所有权的一切特征,但亦享有占有、使用、收益的权能。租赁权是否拥有上述各项权能呢?回答是肯定的。承租人与出租人订立契约的目的,乃是希望通过支付对价取得以上诸项权能,这是租赁合同能够成立的主观要件。假如承租人因此不可以得到用益权,要求承租人在支付对价后保留一个空壳合同,显然是非理性的。所以,租赁权的性质只能是物权,而不是债权,更不是什么债权物权化。

  第三,从物权的处分权来看,物权人对物有处分权,承租人在一定情况下对不动产租赁物也有处分权。承租人对租赁财产不享有所有权,因而原则上不得为处分行为,但若其处分对出租人并无不利或合乎法律的特别规定,承租人则可享有一定限度的处分权,即可以转租和让与租赁权。关于这点,在现代各国立法中早已有所体现:如法国民法典第1717 条规定:“承租人有转租或以租赁权让与他人的权利。”意大利民法典第1594 条也有类似规定:“除有相反的约款,承租人有将承租物让渡他人的转租权。”俄罗斯民法典第615 条甚至允许承租人“将租赁权抵押,作为投资向经营性合作和公司的注册资本投入或者向生产性合作社入股。”而我国《合同法》亦有类似规定。

  第四,从物权的排他性来看,物权的排他性是指物权人禁止非物权人随意干涉其物权的权利。物权的排他性还表明,一物之上不能设立两个以上性质相互冲突的物权。如果允许“一物一权”的原则被破坏,则因所有权的复数性所产生的利益冲突,必将损害物权的排他性。 而不动产租赁合同中,承租人的设立合同的目的是在租赁期间占有、使用和收益租赁物,承租人权利的实现,当然的前提是其享有的权利具有排他性,如果允许出租人再设立一个类似的使用、收益性权利,那么承租人的目的是难以达到的。所以,从这个方面来说,不动产租赁权也符合物权的“一物一权”原则。

  第五,从物权的优先性来说,物权相对于债权来说,具有优先性。而不动产租赁权也具有这种优先性,最明显的体现就是“买卖不破租赁”原则,租赁权可以对抗租赁物新的所有权人,租赁物所有权的转移不影响承租人对租赁物继续进行使用收益。同时,承租人的使用收益权优先于债权,此后设立的物权来说亦是如此。此外,在租赁合同成立后,出租人又在租赁物上设立他物权的,比如抵押权,此时租赁权优于他物权。法律同时赋予不动产承租者有优先购买权,如我国《合同法》第230 条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

  第六,从权利救济来看,物权受到侵害,可受侵权行为法保护,当承租人对其租赁物有被侵害或者侵害的可能时,我们认为承租人也可以请求适用侵权行为法,即请求恢复其权利的圆满状态或防止侵害的发生。因为,一方面,当租赁物受到第三人的侵犯时,虽然承租人不是所有人,但是他可以根据自己是占有人的法律地位请求对占有的保护,以达到对于租赁物的保护;另一方面,对于出租人的违约问题,出租人如果违反租赁合同,侵犯了承租人的租赁权,其只承担违约责任,因此在很多时候,出租人可以提前收回出租物而仅仅承担违约责任,这显然给予出租人较大的自由。但是,租赁制度设立的目的是促进物的流通和使用,达到物尽其用的目的。如果我们允许出租人随意解除合同,那么这个制度的目的就难以有效地实现,也和现代法律精神相悖。相反,如果我们把租赁权定性为物权,则出租人和承租人的权利就会处于平等的法律地位,而出租人也就不能随意解除合同收回出租物了,这样既能实现租赁制度的目的,也能较好地保护承租人的利益。

  综上可见,不动产租赁权已经完全具备了物权的特征,特别是具有了用益物权的特征。虽然目前各国立法对此还多采用债权物权化说,但我们相信,随着商品经济的发展,将不动产租赁权定义为物权将是必然的趋势。

  参考文献:

  [1] 易军 私人自治与法律行为[J ] 现代法学,2005

  [2] 房绍坤 论用益物权制度的发展趋势[J ] 河南省政法管理干部学院学报,2003

  [3] 胡卫东、葛婧:《论租赁权的性质》, 载于广西财政高等专科学校学报, 2004 年12月.

  [4] 孟勤国:《物权二元结构论》, 人民法院出版社2002 年版.

  [5] 梁慧星:《中国物权法研究》[M], 法律出版社1998 年版.

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