律师提醒：购房时若担心一房二卖，可到房产登记部门办理预告登记

　　□本报记者 邹优健 通讯员 王东平 陆爱荣

　　3年前，外地客商谢先生在防城港市防城区买了一栋六层楼房。由于办理不了过户，谢先生一家入住不到半年，原业主便与他商量退款后还房。谢先生表示同意。不料对方没退款却将楼房委托一家拍卖公司拍卖。由此引来一连串官司，谢先生或成被告，或成第三人，频频出庭应付官司。

　　买了楼房难过户

　　2005年，到防城港市投资发展的桂林籍的谢先生听一老乡说，有一栋原本240多万元的楼房因业主急需资金，只要120万元就可以拿到。原来，这栋名为“江滨酒家”的楼房属防城区大顺贸易发展公司所有，因大顺公司欠账，法院采取以物抵偿债务的方式，将这栋楼裁定给防城区银湾房地产有限公司清账小组。而银湾公司清账小组又欠北海一家公司的钱，在北海那家公司的要求下，银湾公司清账小组拟将这栋楼房出售以还债。谢先生多次考察后，决定买下这栋楼房。谢先生支付了120万元房款后，双方签订了房产协议书、房产交接确认书，法院裁定归银湾公司清账小组所有的民事裁定书等及有关这栋楼房的相关房产凭证一并交付谢先生。2006年10月，谢先生带着家人入住“江滨酒家”至今。

　　然而，谢先生到房产管理部门办理房产过户时，却被告知因最初的业主少报多建及其他原因，“江滨酒家”房产办理不了过户。

　　款未退还楼被拍卖

　　由于长时间不能办理过户，2007年3月，银湾公司清账小组与谢先生商量退款还房事宜。银湾公司清账小组提出：2007年4月20日前先将购房款50万元退还给谢先生，余款分期付清;他退还“江滨酒家”;在退还购房款前，银湾公司清账小组不得处置这栋楼房的房产权属。谢先生表示同意。

　　然而，令谢先生没想到的是，他全家还住在“江滨酒家”，2007年4月4日，这栋楼就被银湾公司清账小组委托一家拍卖公司拍卖。拍卖当天，竞拍人徐某以85万元拍卖成交。由于拍卖公司陆陆续续向银湾公司清账小组交付22万元，使银湾公司清账小组不能按约定的期限退款给谢先生。因此，谢先生不交出房子。这使银湾公司清账小组委托拍卖合同无法继续履行。

　　官司不断找上门

　　2007年5月23日，银湾公司清账小组向防城区人民法院起诉，要求解除与拍卖公司的拍卖合约，谢先生被列为第三人参加诉讼。当时，谢先生认为，除了没过户外，自己手中有这栋楼房的所有凭证和手续，难道别人还能抢去不成?所以他虽然参加诉讼，但在法庭上未提交任何证据，也没有聘请律师为自己辩护。银湾公司清账小组的诉讼请求被法院驳回，即不能解除其与拍卖公司的委托拍卖合同，谢先生这才着急起来。在银湾公司清账小组向防城港市中级人民法院提起上诉后，谢先生匆匆提交有关证据。但因他提交的6份证据不属于新证据，法院不组织质证和认证。法院在审理中认为：第三人谢先生若认为上诉人银湾公司清账小组一房二卖行为违约，侵害其合法权益，可以通过协商或另行起诉等途径，实现其权益救济。

　　2008年3月5日，竞拍人徐某将拍卖公司和银湾公司清账小组告上法庭，请求法院判令“江滨酒家”归其管理使用占有。从2008年至2009年9月，该案先后4次开庭。由于谢先生除了没有办理过户手续外，楼房的相关凭证都齐全，因此在案件审理过程中，他先后被追加为第三人、被告，后又变成有独立请求权的第三人参加诉讼。

　　谢先生表示，目前正全力以赴参加诉讼，如果这次官司再输，他只好选择继续起诉。希望能维护自己的合法权益，早日了结这些烦恼。

　　律师：先得物权者应优先

　　南宁市的梁律师说，这起案件是一起非常典型的一楼二卖案件，在社会上具有一定的代表性。

　　梁律师认为，谢先生依合同合法取得“江滨酒家”房地产的占有、使用、收益权，事实上已取得“江滨酒家”房地产的物权。根据物权优于债权的原则，竞拍成交人徐某与银湾公司清账小组的拍卖合同，不能实现标的物，只能形成债权，清账小组只能承担与徐某的违约责任。而谢先生已取得“江滨酒家”房地产的物权，因此应当确认“江滨酒家”房地产的物权归谢先生所有。另外，尽管不动产的变更以登记机关的登记手续为标志，但为了防止一房二卖等情况出现，物权法第15条肯定了合同的效力：“当事人之间订立有关设立、变更、转让等不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”也就是说，只要签订了合同，就产生法律效力。合同法也有相关规定。因此，谢先生与清算小组的房产买卖合同有法律效力。

　　梁律师提醒，购房者购买的房屋如果是暂时办理不了《商品房买卖合同》登记备案手续的商品房或者是二手房，担心房屋出卖人一房二卖的，可按照物权法的规定和合同的约定，到房产登记部门办理预告登记。预告登记是指当事人在签订房屋买卖合同或其他不动产买卖的协议后，鉴于签订合同时还无法办理物权登记，为了保障将来实现物权，向登记机构办理的正式办理物权登记的预备性登记。在预告登记的有效期内，别人无法办理产权过户。另外，应当注意预告登记的法律效力具有时限性。预告登记后，债权消灭或能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　律师提醒：购房时若担心一房二卖，可到房产登记部门办理预告登记

　　□本报记者 邹优健 通讯员 王东平 陆爱荣

　　3年前，外地客商谢先生在防城港市防城区买了一栋六层楼房。由于办理不了过户，谢先生一家入住不到半年，原业主便与他商量退款后还房。谢先生表示同意。不料对方没退款却将楼房委托一家拍卖公司拍卖。由此引来一连串官司，谢先生或成被告，或成第三人，频频出庭应付官司。

　　买了楼房难过户

　　2005年，到防城港市投资发展的桂林籍的谢先生听一老乡说，有一栋原本240多万元的楼房因业主急需资金，只要120万元就可以拿到。原来，这栋名为“江滨酒家”的楼房属防城区大顺贸易发展公司所有，因大顺公司欠账，法院采取以物抵偿债务的方式，将这栋楼裁定给防城区银湾房地产有限公司清账小组。而银湾公司清账小组又欠北海一家公司的钱，在北海那家公司的要求下，银湾公司清账小组拟将这栋楼房出售以还债。谢先生多次考察后，决定买下这栋楼房。谢先生支付了120万元房款后，双方签订了房产协议书、房产交接确认书，法院裁定归银湾公司清账小组所有的民事裁定书等及有关这栋楼房的相关房产凭证一并交付谢先生。2006年10月，谢先生带着家人入住“江滨酒家”至今。

　　然而，谢先生到房产管理部门办理房产过户时，却被告知因最初的业主少报多建及其他原因，“江滨酒家”房产办理不了过户。

　　款未退还楼被拍卖

　　由于长时间不能办理过户，2007年3月，银湾公司清账小组与谢先生商量退款还房事宜。银湾公司清账小组提出：2007年4月20日前先将购房款50万元退还给谢先生，余款分期付清;他退还“江滨酒家”;在退还购房款前，银湾公司清账小组不得处置这栋楼房的房产权属。谢先生表示同意。

　　然而，令谢先生没想到的是，他全家还住在“江滨酒家”，2007年4月4日，这栋楼就被银湾公司清账小组委托一家拍卖公司拍卖。拍卖当天，竞拍人徐某以85万元拍卖成交。由于拍卖公司陆陆续续向银湾公司清账小组交付22万元，使银湾公司清账小组不能按约定的期限退款给谢先生。因此，谢先生不交出房子。这使银湾公司清账小组委托拍卖合同无法继续履行。

　　官司不断找上门

　　2007年5月23日，银湾公司清账小组向防城区人民法院起诉，要求解除与拍卖公司的拍卖合约，谢先生被列为第三人参加诉讼。当时，谢先生认为，除了没过户外，自己手中有这栋楼房的所有凭证和手续，难道别人还能抢去不成?所以他虽然参加诉讼，但在法庭上未提交任何证据，也没有聘请律师为自己辩护。银湾公司清账小组的诉讼请求被法院驳回，即不能解除其与拍卖公司的委托拍卖合同，谢先生这才着急起来。在银湾公司清账小组向防城港市中级人民法院提起上诉后，谢先生匆匆提交有关证据。但因他提交的6份证据不属于新证据，法院不组织质证和认证。法院在审理中认为：第三人谢先生若认为上诉人银湾公司清账小组一房二卖行为违约，侵害其合法权益，可以通过协商或另行起诉等途径，实现其权益救济。

　　2008年3月5日，竞拍人徐某将拍卖公司和银湾公司清账小组告上法庭，请求法院判令“江滨酒家”归其管理使用占有。从2008年至2009年9月，该案先后4次开庭。由于谢先生除了没有办理过户手续外，楼房的相关凭证都齐全，因此在案件审理过程中，他先后被追加为第三人、被告，后又变成有独立请求权的第三人参加诉讼。

　　谢先生表示，目前正全力以赴参加诉讼，如果这次官司再输，他只好选择继续起诉。希望能维护自己的合法权益，早日了结这些烦恼。

　　律师：先得物权者应优先

　　南宁市的梁律师说，这起案件是一起非常典型的一楼二卖案件，在社会上具有一定的代表性。

　　梁律师认为，谢先生依合同合法取得“江滨酒家”房地产的占有、使用、收益权，事实上已取得“江滨酒家”房地产的物权。根据物权优于债权的原则，竞拍成交人徐某与银湾公司清账小组的拍卖合同，不能实现标的物，只能形成债权，清账小组只能承担与徐某的违约责任。而谢先生已取得“江滨酒家”房地产的物权，因此应当确认“江滨酒家”房地产的物权归谢先生所有。另外，尽管不动产的变更以登记机关的登记手续为标志，但为了防止一房二卖等情况出现，物权法第15条肯定了合同的效力：“当事人之间订立有关设立、变更、转让等不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”也就是说，只要签订了合同，就产生法律效力。合同法也有相关规定。因此，谢先生与清算小组的房产买卖合同有法律效力。

　　梁律师提醒，购房者购买的房屋如果是暂时办理不了《商品房买卖合同》登记备案手续的商品房或者是二手房，担心房屋出卖人一房二卖的，可按照物权法的规定和合同的约定，到房产登记部门办理预告登记。预告登记是指当事人在签订房屋买卖合同或其他不动产买卖的协议后，鉴于签订合同时还无法办理物权登记，为了保障将来实现物权，向登记机构办理的正式办理物权登记的预备性登记。在预告登记的有效期内，别人无法办理产权过户。另外，应当注意预告登记的法律效力具有时限性。预告登记后，债权消灭或能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。