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深圳岗厦拆迁造就十个亿万富豪
www.110.com 2010-07-10 12:30

  据北京青年报报道深圳岗厦河园片区约占深圳市中心区南区总面积9%,为深圳中心区位置。2007年,岗厦河园片改造正式启动,改造项目用地面积15.16万平方米,现状建筑物有500多栋,总建筑面积50多万平方米,居住人口约7万人。日前,拆迁谈判近尾声。尽管内部纷争仍未平息,但可以确定,旧改再一次成就了近十个亿万富翁及二十来个亿万家族。

  住宅每平方米补12800元

  岗厦改造的拆迁补偿方案几轮磋商方才尘埃落定。据开发商介绍,按照新方案,如果选择货币补偿,住宅公寓按每平方米1.28万元计算,集中商业则按每平方米2.38万元计算。

  开始时,对选房还是选钱还有严格界定,后来,界限被打破。选择直接拿现金的村民,可按集中商业每平方米2.38万元、住宅公寓每平方米1.28万元补偿现金。

  村民中亿万家族可能有20多个

  岗厦改造的开发商金地大百汇公司承认,岗厦旧改,确实催生了一批千万富翁以及若干亿万富翁。

  据金地大百汇工作人员透露,在所有岗厦村民中,房屋面积最大的一个家族拥有约6000多平方米房产,在改造后,将拥有过亿资产,而这样一夜过亿的例子在岗厦绝非只此一家,极少数尚未签约的村民中也不乏“潜力股”。据分析,如果房价维持在每平方米3万元左右的话,则相当于只要有3000多平方米房产就可以过亿。据此推算,岗厦原村民中的亿万家族可能有20多个,而个人资产过亿的可能会接近10个。

  此外,由于集体资源的升级,岗厦村民的股份也显得格外珍贵。早年成立岗厦股份公司时,每个村民按照户籍所在等条件不同,给予各自不同的股份份额,正常岗厦村民每人可获1股,据了解,眼下这1股股份已价值约200万元。

  新闻幕后

  蔡屋围高额赔偿给岗厦拆迁添变数

  深圳城中村的矛盾与问题在岗厦村身上集中体现,而在所有问题中,拆迁中的博弈首当其冲。

  2007年8月3日,岗厦河园片改造举行集体物业签约仪式;改造正式启动,进入随后的私人物业谈判,却遭遇蔡屋围拆迁带来的变故。

  蔡珠祥、张好莲一度成为这座城市瞩目的焦点。1997年,夫妻俩在宅基地上建起了六层住宅,自住并出租,建造花费120万元。2004年10月15日,蔡屋围集团公司与京基公司签了房地产开发合同,近4.6万平方米土地(包括宅基地)全部被卖掉,蔡的房子亦在其列。蔡要求按1.2万元/平方米进行现金补偿,遭到京基公司拒绝。京基公司于2006年9月请中介机构对蔡氏夫妇的楼房进行评估,评估价为3998元/平方米,当时周边的房价为1.2万元/平方米。京基后将补偿价提至9000元/平方米,仍未获同意。

  2007年3月,国土部门裁决,蔡、张夫妇必须搬出房子;同一时期颁布的《物权法》成为蔡珠祥的武器,尽管在上诉过程中屡屡失败,蔡珠祥仍拒绝离开自建楼。8月,深圳市国土局向法院申请强制拆迁。8月中旬,国土部要求各地禁止行政命令强制拆迁,蔡、张夫妇重新开始与开发商之间的议价。2007年正是深圳房价不断飙升的时期,蔡屋围周边房价已涨至约2万元/平方米;夫妇俩提出,补偿应在1.8万元/平方米。失去强制力后,斡旋成了主要协调方式。罗湖法院召集双方调解了4次,双方于9月21日签下协议,次日,1200万元补偿款就打入了蔡珠祥账上。

  蔡屋围风波对岗厦拆迁的影响或许在意料之外,但也在情理之中。2007年12月,在向市长汇报改造情况的会议上,福田区政府有关负责人称,蔡屋围“钉子户”获得高额赔偿后,岗厦认同原定赔偿标准的原村民从85%下降到50%。

  新闻追问

  目前的拆迁模式还能复制多久?

  城中村一方面与城市紧密结合,另一方面又与城市格格不入,城市更新已迫在眉睫;然而,福田区旧城改造办公室主任郭鹏生认为,深圳的特点在于,用30年完成了西方300年的变化,时间、空间、心理尺度上大幅压缩,西方几代人形成的文化积累、素质提高、城市化进程要在深圳一代人内解决,亟须建立共同认知感,去化解必然存在的冲突。

  郭鹏生将拆迁中对权利、历史、事实的尊重归纳为对4项权利的保证——知情权,信息对村民公开透明;自由选择权,村民可以在现金补偿和房屋置换中任意选择;此外,还有经济保障权与自由表达权。

  眼下,南山大冲村面对着相似的改造过程,同样将因为旧改成就不少亿万富翁,其数量比岗厦有过之而无不及。大冲村改造号称广东省最大的旧改工程,集中着1400多栋没有经过合法手续抢建起来的私房,总建筑面积达105万平方米。

  令人咋舌的是,大冲村中目前持有1万平方米以上物业的家庭超过10户,这也意味着,大冲的旧城改造将诞生十几个亿万富翁。

  “城市更新的成本、门槛肯定会提高,目前的模式,简单说就是以规模空间化解拆迁成本,这个模式在城市里能复制的时间不长。”郭鹏生提醒说,从蔡屋围、岗厦经验看,政府要从眼下着手,抑制不良秩序的复制——对历史遗留问题的梳理、尊重必不可少,但要防止这类问题的反复出现,非法抢建、违法合作建房对城市可持续更新造成极大威胁——“如果不加以控制,旧改的门槛会高速提高,成为甩不掉的包袱,积重难返。”

  《物权法》深入人心,让拆与被拆双方都能从中寻找依据;对公共利益等概念的界定不明,又直接引发了难以平息的争议。如何防止地方政府、开发商可能滥用“公共利益”侵犯私人物权,或者个人滥用“私人利益”妨碍公共利益,这一焦点讨论一直延续到了岗厦旧改中。这样的争论似乎没有结果,更多时候仍会陷于具体的补偿数额谈判中;但争论的结果对旧改又举足轻重,不少政府工作人员认为,在《物权法》颁布后,亟须有补充条款,对公共利益的内涵外延作出明确解释。

  “我们期待《城市更新办法》早日拟定出台,也欢迎所有人都来关注旧改,有批评、争论都是好事,深圳可以改进,但不该停顿,深圳最怕停顿。”郭鹏生说。??

  新闻背景

  1992年,深圳撤宝安县,设宝安、龙岗两区,关内则设罗湖、福田、南山三区,后又增设盐田区。1985年开始的一轮大规模工业化进程后,深圳关内已完全工业化,基本没有农业生产;上世纪90年代中期,深圳第二轮工业化革命,制造业大举迁到关外,关内则兴起高新技术产业,关外也基本实现工业化。

  2004年深圳关外城市化改制之际,除坪地、坑梓、光明等小片区域还有传统的农业产业之外,深圳农业已基本消失。农民“洗脚上田”,但其中多数并未真正接受近现代工业和商业培训,生活模式的变化,仅是由过去的种稻谷改为现在的“种房子”。由此,城中村村民们走上了半专业的房地产经营之路,成为廉租屋建设者和物业管理者。

  深圳市曾出台过法律,变相默许1999年之前的违法建房;政府也曾明确宅基地的使用,所建房屋不能超过3层半,面积不能超过280平方米,即原住民的每一栋房屋里面至少有三层是合法的。然而,深圳的城中村建筑中,很少有3层以下的,合法、非法、半合法半非法的物权犬牙交错、难以辨别,历史给深圳遗留下了灰色物权问题。本版据《南方都市报》

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