三级市场及后勤支援部各位同事：

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》于2009年9月1日正式颁布实施。

　　《解释》对租赁合同关系中的法律效力、装修装饰及承租人优先购买权等问题进行了详尽规定。该《解释》对我司业务过程中租单、买卖单中含租单及我司自身承租商铺的情形有着重大影响。在新的司法解释下，我司的部分单的操作模式须进行相应修改。

　　针对该《解释》，我部经仔细研读及分析，我部对该《解释》对我司业务造成的影响及分析如下：

　　一、关于优先购买权的问题

　　1、原法律法规所约定的优先购买权需提前一个月通知，现更改为15日。

　　2、优先购买权还原于债权。即债权不能对抗物权。在买方善意取得房产所有权后，承租人不得以侵害其优先购买权为由主张买方与卖方所签署的房地产买卖合同无效。而仅能要求卖方对侵害其优先购买权要求经济赔偿。

　　因此，在新的司法解释规定下，在买卖单中含租单的情况下，我司应继续要求承租人出具《放弃优先购买权声明》，在承租人不配合出具《放弃优先购买权声明》的情况下，我司应要求卖方向承租人发函通知即《优先购买权通知函》，发函通知后15日内买卖双方可进行递件过户。上述相应版本我部已修改完毕，所需分行可自行前往我部平台下载打印，请各部门文员注意使用最新版本。

　　二、关于装饰装修费用补偿或赔偿的问题

　　1、合同无效时的处理原则

　　承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

　　已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

　　2、合同期届满或解除时未形成附合的装饰装修物的处理原则

　　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

　　3、合同期届满或解除时形成附合的装饰装修物的处理原则

　　(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;

　　(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;

　　(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;

　　(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

　　4、其它处理原则

　　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

　　承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

　　综上所述，我司承租新铺时进行装饰装修时必须征得出租人的书面同意。租赁合同中可加入出租方违约不租时承担赔偿装修费用的约定，可获得法律支持。

　　以上两点热点问题对我司业务操作影响最大，请各位予以注意。该《解释》的其它条款，有兴趣的同事可查看附件一。为了帮助同事更好的理解该《解释》的立法目的及精神，我部附上最高人民法院民一庭负责人就《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问，详情可查看附件二。

　　此致

　　三级市场法律事务部

　　二〇〇九年九月四日