摘要：《物权法》第74条隐含了对开发商原始所有权的承认。车位的归属应当由当事人约定，约定不明确的，仍应由开发商继续享有所有权。因为物权的转移必须通过适当的、合法的、明示的方式进行才为之有效;即使当事人之一有违诚信，但标的物未通过适当的、明示的方式转移的，最多只能基于债的原因而产生相应的违约责任，而不发生标的物所有权的转移。并且，开发商统一经营管理能够避免业主间各自追求其利益最大化而带来的管理混乱。立法要做的，就是根据实际情况合理平衡双方利益，不能一味强调保护业主利益而忽视诚信开发商的正当权益。法律应当通过适当的权利限制来实现利益平衡。

　　关键词：车位归属;原始所有权;利益平衡;所有权限制

　　随着我国经济的持续快速增长，居民尤其是城镇居民生活水平的大幅提高，私人汽车的保有量亦呈现快速增长的态势。庞大的私人汽车保有量及其快速增长态势在提升居民生活质量的同时也产生了诸多消极影响，这些影响既包括对社会各方面的消极影响，也包括给私人汽车所有者自身带来的消极影响，例如出行、停放、燃油添加等问题。这些消极影响不可避免地引发出矛盾和争议，而其中的小区车位的归属争议一直是广受社会关注的热点、焦点问题。2007年，《物权法》颁布实施。该法第74条对小区车位的归属问题作出了明确规定，其意即为小区车位问题提供定纷止争的依据。但是，该法实施近两年来，关于车位的权属争议仍然不绝于耳，车位纷争也日渐增多。因此，有必要对小区车位的归属制度等进行持续的分析、研究。笔者在此主要以法解释学的方法探讨车位的归属和利用问题。

　　一、车位的类型

　　《物权法》第74条使用了车位和车库两个概念。笔者认为，车位和车库在法律上的处理方式是统一的，因此为了论述的方便，本文将车位、车库统称为车位，它指的是四个方向有着固定点，以不同的方式表明范围的停车区域。

　　一般情况下，按照客观位置作区分，小区车位有以下两类，一类是小区地上停车位，另一类是小区地下停车位。小区内的地上停车位又主要有两种类型：第一种是地面露天停车位，即由开发商或物业管理公司在小区的道路两旁或者在空地自行划线分割出的车位;第二种是住宅小区商品房架空层停车位，即楼房的首层架空，在地面划线分割出众多车位。小区地下车位也分两种：一种是专门规划用于停车的地下车库;一种是对地下人防工程的开发利用而建成的车位。不同种类的车位由于开发使用方式的差异以及法律规定的不同，在权属的判定上也就存在不同。

　　二、基于《物权法》规定的车位所有权分析

　　财产所有权是法律赋予的权利，财产所有权的取得，主要有原始取得和继受取得两种。原始取得(最初取得)，是指不以他人已经存在的所有权为根据而从他人那里取得所有权，而是直接依照法律的规定，通过某种方式或行为取得财产所有权，实践中有：(1)劳动生产(建筑施工)，(2)收取孳息，(3)国家没收，(4)无主财产，(5)添附财产[2]。继受取得(传来取得)，是指行为人通过某种法律事实，从原所有人处取得该标的物的所有权，如通过合同关系和继承关系而取得财产所有权，就是继受取得。显而易见，开发商建造完成小区车位后，此时只存在原始取得的问题，不产生继受取得。由于小区车位是由开发商建造的，开发商当然地拥有小区车位的原始所有权。这点在《物权法》第74条第二款也可以得到印证，第74条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”众所周知，所有权指的是财产所有人对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利[3]。如果不享有所有权，开发商恐怕难有根据获得通过出售、附赠或者出租等方式处分车位的权利。可以看出，立法者考虑的逻辑前提是，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”属于开发商所有，只有属于开发商所有，才有可能通过“出售、附赠或出租方式”与业主约定车位、车库的权利归属[4]。因此，第74条虽然没有明确规定开发商拥有小区车位的原始所有权，但该条隐含了对开发商原始所有权的承认，否则第74条的规定将成为无本之木而没有法理和事实依据，开发商的行为也将构成无权处分。

　　以开发商拥有车位的原始所有权为前提，再来分析前述几类车位的归属问题。《物权法》第74条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”可见，《物权法》明确了开发商应当通过约定的方式处分其原始所有的车位。对车位的处理，《物权法》高度尊重各方行为人的权利自由，将其纳入了意思自治范畴，由开发商和业主平等约定。同时，第74条第三款又对当事人的意思自治作了限制：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该款将“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”排除在意思自治之外，意即法律对该类车位的归属作了强制性规定。开发商出售商品房后，该类车位由开发商原始所有强制性地转移为全体业主共有。综上，我们可以对三种小区车位的归属得出结论：地面露天停车位由于一般占用了公共道路或业主共有的场地应当归全体业主共有;商品房架空层车位以及专门规划用于停车的地下车位由当事人双方约定归属。

　　还有一种车位，即利用商品房地下人防工程改造成的地下车位，该类车位较为特殊。因为人防工程根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 (试行)》第九条规定：作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积;《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款、第二十六条规定：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，平时利用人民防空，不得影响其防空效能。1997年12月1日起施行的建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条、第二十九条规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。因此，笔者认为，这种车位虽然不是《物权法》第74条所称的建筑区划内规划用于停车的车位，但由于是开发商投资建设，原始所有权自然归开发商，并且应当由开发商依法进行转让或租赁，开发商可以参照《物权法》第74条的规定采取约定归属的方式实现其处分权。

　　三、归属约定不明的车位所有权分析

　　由于车位的原始所有权归开发商，在商品房出售时如果对车位归属的约定不明确，车位的所有权并未发生转移，因此车位仍然属于开发商。这是对《物权法》第74条规定进行逻辑推理以及法律分析的必然结果。目前，学界对此颇有争议，倾向于推定业主共有的观点不在少数，其中主要的观点有：

　　1、房地一体主义推出的车位随房走论。该观点认为，我国现行制度实行的是房随地走和地随房走，房屋所有权转移时，其占用范围内的土地使用权亦随同转让。地下、地上停车位都与土地使用权具有连带关系，在全体业主购买了房屋并分担了小区内的全部土地使用权出让费之后，小区土地使用权转移至业主名下，因此包括小区停车位在内的所有设施亦应转移至全体业主名下[5]。

　　2、从物论。该观点认为，车位、车库属于与地面建筑物共同构筑成一个建筑物的整体，是整体建筑物的一个组成部分，或者虽未与主建筑物相连，但仍为辅助主建筑物的从物。它属于房屋的附属设施或辅助建筑物，无论房屋的主人是否实际需要使用车位、车库，该车位、车库的建造目的、用途，都是为了辅助房屋。在开发商销售房屋之前，房屋连同车位、车库归开发商所有;房屋销售后，房屋的主要结构连同附属结构一并转移。作为从物的车位、车库随作为主物的房屋一并移转，主物、从物共其命运[6]。

　　笔者认为，由“房地一体”推论出“车位随房走”并不合理。这表明我国采取的房地结合模式的不足，该模式的前提是土地使用权人和建筑物所有权人是重合的，追求的是行政管理的简单化，而忽视现实交易的复杂性[7]，尤其是现今土地利用的立体化、高效化趋势，房地分离更能充分发挥二者的各自价值。如果小区车位的建造成本未计入商品房成本中，按照“房地一体”理论硬性地推定小区车位归全体业主共有，对开发商是极不公平的，必然影响开发商建造车位的积极性。尤其在目前，小区业主的车位需求很难统一，为了最大限度地追求商品房的销售业绩，不约定车位归属、不将车位成本计入售房款中有时也是开发商基于市场行情的必然选择。因此，房地一体主义推出的车位随房走论并不可取。

　　笔者认为，从物论同样难以立足。该观点忽略了车位、车库构造和使用上的独立性。有学者批判到：“从物是辅助主物的使用而依附于主物的，因此必须和主物在一起才能发挥使用价值，比如水电设施之于房屋、电梯之于建筑物。但是车位、车库和房屋之间的关系并不等同于水电设施和房屋之间、电梯与建筑物之间所具有的从属关系。车位、车库脱离了建筑物，并不影响它独立的停车功能的发挥，其使用价值是独立的[8]”。因此，将车位定位为商品房的从物从而得出车位应当随商品房所有权的转移而转移的的观点是站不住脚的。

　　笔者认为，由于开发商拥有原始所有权，在约定不明的情况下，就推定所有权发生了转移，无论用什么理论来支撑，都难以令人信服。因为，物权的转移必须通过适当的、合法的、明示的方式进行才为之有效。即使当事人已经支付了标的物的相应对价，也不必然导致物权的转移。标的物未通过适当的、明示的方式转移的，当事人之一即使有违诚信也最多只能基于债的原因而产生相应的违约责任，而不发生标的物所有权的转移。

　　并且，在现实情况下，由开发商统一管理、经营车位，在很多小区将更加有利于建设“和谐小区”。因为，业主之间情况各异，有人有车，有人无车，有人准备买车，有车者有的愿买有的想租，众口难调;车位和住宅的配套比例不同、业主之间享有的住宅面积不同、商品房销售的状况不同等，造成车位归业主共有的难以操作，而且协商不成容易造成业主之间关系紧张。因为车位与其他共有物的最大差别，就在于车位之上的重大利益期待。如归业主共有，又如何实现众多业主在车位上的利益统一和管理统一?业主间追求个人利益最大化的倾向，势必造成小区车位管理上的混乱。因此，笔者认为，在现实情况下，若约定不明，车位仍然应归开发商所有并由其经营管理。当然，对于学者们提出的将车位成本摊入售房款后有开发商仍然出售或出租该车位的所有权或使用权的现象，笔者认为应当通过适当的制度设计加以限制或防范，但我们不能因此以偏盖全而忽视诚信经营的开发商的正当利益。

　　四、《物权法》对开发商车位原始所有权的限制

　　正如学者言，开发商一般处于优势地位，不可避免的在现实中出现开发商滥用权利侵害消费者权益的现象，因此法律有必要向业主作出一定的倾斜保护。但是，我们也不能因为业主处于弱势，而无视开发商的正当利益，否则市场经济的建立将无从谈起。在业主和开发商的利益间，法律应当采取适当的手段进行平衡。为此，《物权法》第74条第一款即规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。该款就是对开发商的车位原始所有权进行的适当限制。

　　对所有权的限制是历史发展必然。近代西方宪法曾突出强调私人所有权绝对自由。法国著名的《拿破仑法典》第544条规定：“所有权是对于物的无限制使用、收益及处分的权利。”美国有学者评论认为，“法国民法典与它的自由主义和个人主义意识相应，致力于树立这样一种原则：所有人对其所有权的行使不受来自任何方面的限制，不受其他所有人的限制，甚至也不受国家的限制。”但随着社会的发展，权利滥用带来的社会矛盾日渐突出，国家法律开始对所有权的行使进行必要的限制。《物权法》第74条第一款的限制方式，就是对开发商所有权的处分权能进行限制，即开发商不能对车位进行任意处置，处置车位应当首先满足业主的需要。

　　但是，《物权法》的规定过于原则，欠缺操作性。究竟怎样界定“业主需要”?业主有多部车的是不是要满足多个车位的需要?业主将车位买来自己又转租出去属不属于正常需要?等等这些问题，《物权法》都未作出解答，需要立法机关进一步解释。

　　五、车位收益权分析

　　关于车位收益权的归属，笔者认为应当根据约定以及所有权的归属来判定。结合《物权法》第74条的规定，收益权的归属同样必须尊重当事人的意思自治，有约定的，从其约定;没有约定的，应当按照所有权进行判定。因此，仅在约定收益归业主、车位已经出售或附赠给业主的情形下，由业主享有收益。开发商保留车位所有权的，除非明确约定由业主享有收益，收益权都应归开发商。对于车位归属约定以及收益约定都不明确的，应当由开发商继续拥有所有权和收益权。

　　结语

　　有观点认为，在车位归属利用主体中，开发商所获取的是经济利益，这是其赖以生存的根本利益;业主及业主以外使用区分所有建筑物车位的人所获得的利益不是其根本利益，其作用是提高其生活品质。但是在实力对比上，开发商与业主、第三人相比处于强势地位，而后两者处于弱势地位[9]。笔者表示赞同。立法要做的，就是根据实际情况合理平衡双方利益，并且任何一方的利益都不能忽视。在车位的归属利用问题上，应当首先尊重当事人的意思自治，约定不明的由开发商继续享有原始所有权，同时对开发商的原始所有权进行适当限制。立法不应该一味地主张业主共有车位，而忽视诚信开发商的正当利益。