（车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有）

  最近，曾小姐心情不错，长久以来让她头疼的难题，已经呈现“柳暗花明”的迹象。

对于小区内车库到底归属于谁的问题，曾经让她一筹莫展，如今，由于《物权法》的出台，她有了明确的理论依据，来判断小区车库归属，而在2年前来看，这是一种奢望。

2005年，曾小姐入住深圳一高档公寓小区，购买了一套单身公寓。由于工作地点在南山高新区，离居住的地方较远，于是曾小姐便买了部小汽车。这本来是一件为自己提供便利的事情，没想到却给她带来了不少麻烦。

曾小姐买到车的第一天，她就发现问题所在，在哪停车成了一个大问题。开发商将小区停车场委托给另一个公司经营管理，不办理月卡和年卡，业主以外的任何社会车辆也 都可以停，每天车库里的过道都停满了车。每天为停车，曾小姐总要大费周章，因此经常与别人发生摩擦，有时无奈的曾小姐，甚至会将车停到绿化坪和消防通道上。最让曾小姐无法接受的是，她每天驾车进出好几次，每次都要交给物业管理公司至少10元的停车费。

这一切让曾小姐难以忍受，她试图与物业管理公司沟通，但是很难找到理论依据与物业管理公司斡旋。曾小姐的苦恼一直持续到2007年，《物权法》的出台让曾小姐眼前一亮。《物权法》规定：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有”。

对曾小姐来说，能与物业管理公司站在一个平台上对话，这已经是一种进步。中国政法大学教授李曙光认为，《物权法》的出台，改变了以往物业管理公司与业主地位的不对等，在车库归属问题上，使业主从无“法”可依到有“法”可依，这是《物权法》带来的最大变化。他指出，事实上在物权法出台之前，很多开发商已开始用签订合同的方式与业主确定了车位的归属，但这些合同多属于格式合同，且较为模糊。《物权法》的规定是为了调整开发商的模糊条款，作出更加有利于业主的选择。至于车库和车位，根据《物权法》规定，业主在买房时，可以通过签订合同付费的方式从开发商处获得车位的归属，从购房之初避免了以后的争议性。

虽然事情有了转机，但在很多专家学者看来，《物权法》对车库归属的规定上，还有很多值得商榷的细节。“《物权法》不宜规定‘约定优先’，而应另辟蹊径。”清华大学法学院崔建远教授说，在收集的社会意见当中，很多人对这样的规定持批评态度。理由就在于开发商在商品房预售、销售活动中处于绝对优势，十分容易约定有利于自己的条款，包括车库归属的规定。在约定车库归属开发商的情况下，虽然声称房价中不包含车库部分，但实际上已将车库面积公摊到商品房之中了，而购房者又很难举证去推翻开发商的主张。

崔建远建议，可以将车库分为三种：一个是法定车库，归业主拥有；一个是自行增设车库，属开发商，单独颁发所有权证，还可以转让；另一个是奖励增设车库，负有“公众使用”的义务，比如这类车库供到访的客人、送货物到小区的超市及其它售货部门等停车之用。 中国政法大学民商经济法学院院长王卫国说，地下停车场即“车库”，其所有权应该与建筑物所有权为一体，不可分割，本该归属业主。只不过，开发商要考虑通过何种方式收回成本这个问题。《物权法》应该明确规定车库产权归业主，使物业产权清晰。