「内容提要」公示制度是我国正在制定的物权法所需要尽快建立的重要制度，而不动产登记制度是其中最重要的制度。文章从不动产登记制度的历史沿革、登记制度的功能、登记的公信力、登记的效力、登记的请求权等方面论述我国不动产登记制度及其完善。

　　「关键词」物权法、不动产登记制度、完善

　　由于任何当事人设立、移转物权，都会涉及第三人的利益，因此，物权的设立、移转必须公开、透明，以利于保护第三人的利益，维护交易的安全和秩序。为达成这一目的，现代民法建立了公示制度，将物权设立、移转、变更、消灭的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况。在公示方法中，最重要的是不动产的登记制度，可以说，完备的登记制度不仅是财产交易有序化的条件，而且也是物权制度赖以生存的基础。

　　一　不动产登记制度的沿革

　　不动产登记即经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。（注：孙宪忠：《论不动产物权登记》，《中国法学》1996年第5期。）换言之，不动产登记是指登记申请人对不动产物权的设定、移转在专门的登记机关依据法定的程序进行登记。登记具有以下几个特点：第一，登记的实质在于将有关不动产物权设立、移转、变更等情况登录、记载于登记簿上，以备人们查阅。即使登记的申请已经获得有关登记部门的同意但没有完成登录、记载手续，仍然不构成登记。第二，登记的内容应能够为人们所查阅。登记的内容都是公开的信息，而登记完成以后也意味着将登记的事实向社会公示、公开。如果登录、记载的事实属于不宜向社会公示、公开的，也不构成登记。第三，登记的范围仅限于不动产。不动产登记制度是物权法中的一项重要制度，它在不同的法律规定中也不完全一样。

　　古代社会主要是采用交付的方式来判定所有权的移转。罗马法最初对所有权的移转注重形式，要求采用曼兮帕蓄（Mancipatio）和拟诉弃权（Cessioinjure）（注：所谓曼兮帕蓄，即要式买卖，是专门针对要式物的最富有特色的形式，以至在它被适用于略式物后，它本身不再具有任何意义。在这种形式中，卖主有义务保证物的所有权，如果卖主出卖的物不是他自己的，则退还双倍的价款，这种保证叫做“AUCTORITAS（合法性）”，有关诉讼叫做“合法性之诉”。所谓拟诉弃权，是在执法官面前进行的转让，它采取要求返还诉的形式，转让者（即虚拟的请求人）在诉讼中不提出异议，因而虚拟的诉讼在“法律审”中完结。拟诉弃权是转让要式物和略式物的共同方式，但是一般来说，对于要式物在古典法时代很少使用。见《罗马法教科书》，[意]彼德罗？彭梵得著，黄风译，中国政法大学出版社1992年9月第1版。），以后逐渐采取了占有移转或交付（traditio）的方式。于是，所有权必须依交付而移转。罗马法的占有possessio一词，来源于sedere和por（或者pod、apud）两个词的组合，意思是指坐在土地之上或密切接近于土地。这种公示的方式显然不符合不动产权利移转的要求。后来，日耳曼法进一步发展了交付制度，要求当事人在让与土地所有权时，在证人面前不仅要缔结让与契约，而且也必须为物的移转行为的表象行为，让与合意与交付行为构成土地所有权让与的条件。此种交付逐渐为以文书代替象征物的交付。将记载了当事人让与合意的文书交付给受让人，便可以完成交付行为。（注：史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第22页。）现代的登记制度正是在该文书交付的基础上发展起来的。（注：史尚宽：《论物权行为的独立性与无因性》，见郑玉波主编：《民法物权论文选辑》（上），台北五南图书出版公司1984年版。）根据学者的一般看法，登记制度开始于12世纪前后德国北部城市关于土地物权变动须记载于市政会所掌管的都市公簿（Stadtbuch）上。其后不久，这一制度因德国大规模继受罗马法而在多数地方被废止，仅个别地方略有采用。（注：谢在全：《民法物权论》（上），台北1989年版，第59页。）直到18世纪，由于农业金融的需要以及商业的发展，在普鲁士邦和法国开始恢复了土地抵押权登记制度。随着登记制度的产生，表明国家权力已经介入到市场交易中来，同时也克服了在不动产的交易中占有移转不具有较强公示性的缺陷。