[摘　要]从罗马法以来，在一些国家的立法与实践中就有居住权这一制度。而我国现行的法律中，是用所有权以及租赁、借用（使用借贷）来调整非所有人对于他人房屋的利用关系，没有确认居住权或与之相类似的物权性权利。但从我国社会发展的现状以及发展趋势来看，在我国物权法中应当确认居住权这一他物权形式，并可以将之定义为：居住权就是特定人因居住而使用他人房屋的权利。

    [关键词]用益物权 居住权

    居住权，顾名思义，指居住权人对他人所有的房屋以及其他附着物所享有的占有、使用乃至收益的权利。[1]据考证，罗马法的用益权中就已经蕴涵了现今所称的居住权。法国民法典第632－634条，尤其是德国民法典及德国的司法实践，是明确认可居住权的。在德国，居住权主要用来解决男女双方在离婚时房屋所有权归属于男方，但女方应对其中的一些房屋享有终身居住权的问题。而且，在德国，农民生前把自己的农地转让给继承人，但为了终身在该土地上居住，而设定限制人役权（居住权）的情况也不少[2].一些日本学者也认为：居住权，是一种把他人土地上的全体建筑物或者其中的一部分作为居住来加以利用的限制的人役权。瑞士民法典第776条规定：“称居住权者，指可以居住于房屋或住宅的一部的权利。居住权不得让与、继承。除法律另有规定外，居住权适用关于用益权的规定。”意大利民法典第1022条规定：对房屋享有居住权的人，可以在自己和家庭需要的限度内享用房屋。表明意大利民法仍然是承认居住权的。[3]

    那么在我们国家，在物权法当中，为什么要确立居住权这样的制度呢？物权法调整的是人对物的权利的范围，那么这种权利范围的确认，它涉及到人们的一种生活方式，因此物权法更应当贴近我们的实际生活。在物权法当中，确认居住权这项权利，是物权法应该具备的素质的一种反应。[4]

    首先，在我们物权法当中，确认居住权的这项权利是房屋这项财产在我们现代社会当中财产体系中的地位提高的一种表现。土地和房屋是人们生存发展必不可少的条件，他为我们生存和发展提供了一个活动的空间。对房屋的利用，尤其是对房屋的多层次的利用，是我们现代社会，社会发展的一种需要。比如：离了婚的男方或女方对房屋的需求。总之，居住权是为了生活中的弱者一方所设立的，具有扶助、赡养、关怀的性质。承认并规定居住权可以体现人民之间互相帮助，互通有无，互相接济的道德风尚。因为居住权通常是无偿的，不需要居住权人支付对价的。如果是有偿的，它也就变成了同房屋的租赁权是有偿的没有区别了。

    其次，居住权这个制度的设置有利于财产价值的发挥。在现代社会，财产以它的价值得到最大化利用为首要原则。也就是说，作为不动产的房屋从经济分析法学的观点来看应该实现它的最大化效用。效用是物权立法、司法以及人们从事物权行为时所必须予以考虑的。依科斯定理，设立居住权就可以达到这一目的。并且，设立居住权可以较好地分配财产的所有权的归属与财产的利用权。设立居住权，使财产所有权与财产利用权的配置达到了最优化，不啻是立法者对社会财富的所有与利用所作的理想配置。[5]你像在国外，一个人工作以后，他向银行贷款去买房子，等到他工作到快退休了，银行的贷款都已经还完了。他这个房屋所有权已经不负其他负担了。他又把这个房屋卖出去，他把房屋卖出去的同时，他为自己设置一个终身的居住权。他出卖房屋的价金又可以作为他养老的费用。在这个过程当中，住房人、购房人、房屋所有权人，在这个多层次的关系当中，他们的利益得到淋漓尽致的发挥。居住权这种制度非常有利于房屋这种财产价值的发挥。

    基于以上考虑，我认为我们国家物权法当中，一定要设置居住权这么一个制度。