楼市调控新政出台月余，记者发现，北京楼市出现戏剧性变化，新老项目开发商表现大相径庭：新项目涉嫌捂盘惜售，而老项目却一反常态，急忙加推“压箱底”的高品质房源，旨在甩尾货清盘。

　　6月新盘六成价格打哑谜

　　在楼市调控多管齐下，购房者捂紧钱包的时刻，北京楼市新项目大幅放缓开盘速度，疑似捂盘惜售。

　　据京城新盘代理行亚豪机构统计，6月京城计划开盘的商品房项目中，纯新盘20个，老项目后期17个，开盘项目数量同比大幅减少。在6月计划开盘的商品房项目中，除了中国铁建·原香小镇等一些老项目后期初步确定了价格之外，其余18个项目均未定价，约占计划开盘项目的六成，这一比例创下历史新高。

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，近期恰逢楼市新政出台，成交量下跌明显，市场反应较大。另外，“京12条”规定，取得预售许可证或者办理现房销售备案的房地产项目，要在3日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。因此，开发商的观望情绪比较突出，尤其是尚未开盘的新项目都比较谨慎。

　　一位开发商向记者表示，该公司旗下剩余楼盘今年内都不会入市。“此轮新政调控可能会持续一年，打算等调控结束之后再推剩余楼盘。”该开发商说。

　　老项目争推高品质房源

　　面对新政给楼市带来的变化，近期京城老项目的开发商纷纷推出“压箱底”的房源。中原地产三级市场部副总经理宫萍表示，随着观望情绪的持续，很多老项目开发商开始担忧后市，加推“压箱底”房源，实际上是想趁价格未真正回落时，保障现金流，加速尾货出清意愿明显。

　　记者日前在市场上了解到，有不少老项目选择在近期推出景观、户型、品质最好的最后一批房源。由于这些项目在品质、品牌方面具备一定的优势，市场认知度较高，且前期经过市场推广有了一定的客户积累，因此尽管楼市大环境较为动荡，但这些项目仍然有信心推盘销售。

　　比如，去年以来一直热销的南城项目润枫锦尚，将推出代表项目最高品质的楼王。据润枫锦尚有关负责人介绍，该产品位于项目最核心的位置，可以享受整个社区最好的景观，全为南北通透的三居户型，面积约为129平方米，得房率高达85%。艺苑桐城也将推出最后的几十套房，为90平方米的两居和124平方米的三居，户型南北通透。艺苑桐城的销售员对记者表示：“艺苑桐城紧邻地铁大兴线，预计10月底就可以通车，交通特别方便，周围的市政配套相当成熟。目前项目只剩最后几十套房了，是整个小区最好的房源，均价为1.8万元/平方米，跟今年3月的价格持平，卖完了这些房项目就结束了。”

　　从近期计划推盘的项目情况来看，老项目后期放量有相当一部分地段较好、品质较高，同时又是品牌地产商所开发。比如润枫锦尚延续了润丰地产一贯的精工品质，公共部分精装交房，是北京南城唯一采用全石材外立面的低密度社区。其在今年2月的淡季完成销售额4亿元，成为北京楼市当月销售套数及销售金额双料冠军。

　　中经联盟秘书长陈云峰预测，尽管新政执行后已经给市场带来明显的变化，购房者观望情绪浓厚，但是其对已经有较好口碑的热销项目带来的冲击较小，压力将主要集中在一些纯新项目和此前价格上涨过快的区域。

　　南城楼市进入集中放量期

　　“相比通州市场前段时间的疯狂，南城楼市经过了半年多的沉淀已经得到了市场的认可。特别是今年5月以来，南城许多品质项目集中放量，全面提升了该区域的生活和居住品质，未来一段时间南城将成为北京楼市交易的集中区域。”宫萍向记者表示。

　　去年以来，众多品牌开发商将目光集中到了南城的大兴、丰台、房山等区域，迅速提升了这些区域的房地产开发水平。早已入驻大兴的润丰地产相关负责人向记者表示，公司早在3年前就意识到大兴未来的发展价值，特别是去年北京市政府提出城南发展计划，未来几年内政府将向城南区域投入2900亿元的建设资金，从中可以看出未来南城将是北京市的重点发展方向。

　　宫萍认为，从5月北京楼市整体开盘均价达到28520元/平方米来看，南城楼盘均价依然低于全市平均价格，南城楼市价格洼地依然存在。