摘要：本次论坛由杭州仲裁委员会、浙江省房地产业协会主办，由杭州市房地产业协会、杭州市房地产中介行业协会、浙江大学不动产研究基金、今日早报联办。近期商品房和二手房买卖合同纠纷的大量增加，主要以因新政出台后提高首付和信贷利率导致买方不能继续履行购房义务为代表。

　　楼市新政下房地产市场如何应对?如何准确分析、解决当前楼市交易中的争议焦点?如何有效处理楼市新政催生的法律纠纷?

　　针对这些社会关注的热点、焦点，6月26日，杭州仲裁委员会在杭召开了2010年首届杭仲论坛。本次论坛由杭州仲裁委员会、浙江省房地产业协会主办，由杭州市房地产业协会、杭州市房地产中介行业协会、浙江大学不动产研究基金、今日早报联办。

　　会上，浙江大学不动产研究基金执行董事长叶宏伟教授等专家认为：楼市调控政策的影响不适用不可抗力和情势变更原则，新政后的合同一律严格按照合同办理，如合同中无特殊约定，而需要提高首付和利率的买卖合同可以解除，但需支付违约金。

　　近期商品房和二手房买卖合同纠纷的大量增加，主要以因新政出台后提高首付和信贷利率导致买方不能继续履行购房义务为代表。

　　“新政以来杭州仲裁委收到的案件纠纷就有10多件，咨询更是不计其数。”叶宏伟表示，经过两个月的法律实践，杭州法律界目前对这些纠纷案件的认定已经基本形成比较主流的观点：新政的影响不适用于不可抗力和情势变更原则，新政后的合同一律严格按照合同办理。第二个是新政前的合同要分几种情况，第一种情况是有约定按照执行约定，比如说开发商的合同里有特殊约定的，如果贷款不出来，政策变化需要一次性付款，如果购房者同意签订合同，就应该按照这个约定来执行。

　　还有一种情况是约定贷款，但根本无法贷款，他认为可以解除合同，但需支付一定数额的违约金。不过在杭州这种情况不存在，因为杭州的异地购房按照第二套算，利率上调10%，但是地方政府通知除外，比如北京，它是特殊约定。第三种情况，约定商业贷款，但需提高首付的，一般不得解除合同，如解除，应支付违约金。

　　相关案例

　　2010年5月7日，孙某某向杭州市某区法院起诉称：2010年4月8日，其与陈某签订房地产居间协议一份，约定陈某向其出卖位于杭州市余杭区良渚镇天阳棕榈湾天蓝苑某处房屋一套，由其支付定金30万元，首付款59万元(占总购房款的四成)，余款88万元办理商业按揭。4月8日，其支付陈某定金15万元。4月14日，国务院有关遏制房价过快上涨的政策措施出台，规定贷款购买第二套住房的，首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，造成其商业按揭计划落空，加之经济能力有限，无力支付五成首付款和高额银行利息。4月20日，其电话并函告陈某解除居间协议。陈某表示同意解除协议，但拒绝退还定金。故其请求法院判令陈某返还定金15万元并承担本案诉讼费用。

　　最后，双方庭外达成和解，孙某某返还陈某定金75000元。因孙某某尚未交纳诉讼费，法院以撤诉形式结案。