案情：

　　姚某系北京市顺义区某村村民，刘某为城镇居民。1999年，姚某将自家位于顺义区某村的宅院房屋卖给刘某。双方签订买卖房屋协议，约定：姚某现有宅基地一块，建有私房七间需出售，经买卖双方协商同意，又请乡邻作证自愿达成协议，刘某以2.1万元的价格购置姚某房产七间、洗澡间、厕所、水电、树木院墙及所有财产。刘某、姚某及证人王某等在该买卖协议上签字。同日，刘某将房款2.1万元交给姚某。于是，姚某将该宅院及院内的房屋交给刘某使用。之后，刘某在宅院内新建了厕所、铺设部分水泥路面等。该房屋集体土地建设用地使用证自签订买卖契约后一直由姚某持有，刘某持有宅基地使用证（临时），至今双方未办理宅基地使用权变更登记。

　　近日，姚某诉至法院，认为经自己了解，农村房屋不能出售给城市居民，双方协议应属无效，起诉要求法院确认双方签订的买卖房屋协议书无效；刘某将房屋退还，其返还刘某购房款2.1万元。

　　刘某在法庭上辩称：双方签订买卖协议是有效的，因为买卖合同是双方的真实意思表示，且房屋是姚某的合法财产，其有权处分自己的财产；姚某出卖的不但包括地上建筑物，还包括宅基地使用权；如果法院认为买卖协议是无效的，姚某不仅仅是返还自己购房款，还应当赔偿房屋及宅基地升值部分的损失，并反诉主张：姚某是自愿与自己签订的房屋买卖协议，且该协议已实际履行。姚某作为出卖人，应当知道农村房屋和宅基地禁止买卖，而其为了经济利益非法将房屋出卖给自己，因此姚某占有主要过错。随着经济的发展，由于农村房屋及宅基地大幅升值，在巨大拆迁利益的诱惑下，姚某要求收回房屋，因自己已经对涉诉房屋进行了装修，加装了暖气，新建了厕所，故要求姚某给付自己补偿款共计33万元。

　　面对刘某的反诉，姚某辩称：首先，自己是一直居住在农村的农民，农村生活远远落后于城市里居民的生活，而刘某是城区人，对了解国家政策以及法律规定比自己有更好的机会以及有利条件，因此刘某对双方买卖协议无效应当承担主要过错责任；其次，现在并没有遇到拆迁，因此刘某的反诉请求没有事实及法律依据。

　　在法院审理过程中，刘某申请对诉争房屋的价值，以及对可获得利益包括土地价值进行评估。法院依法委托有合格资质的评估公司对诉争院落内房屋及其他地上物及土地的区位补偿价进行评估，评估结论为：房屋重置成新价值5万元，附属物价值1.5万元，宅基地区位补偿价38万元，总价值为44.5万元。

　　法院经审理后最终判决：姚某与刘某1999年签订的房屋转让协议无效；姚某返还刘某购房款2.1万元；刘某将位于顺义区某村宅院内的房屋及院落腾退给姚某；姚某赔偿刘某经济损失26万元；驳回刘某其他反诉请求。

　　点评：

　　我国《民法通则》第五十八条规定：“下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的：（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”同时，第六十一条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。”

　　我国《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”且第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

　　本案中，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的集体经济组织身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。刘某购买姚某位于北京市顺义区某村的宅院房屋，并签订了房屋转让协议，该协议中的买卖标的物虽约定为房屋，但房屋与宅基地具有客观的不可分性，而刘某为城镇居民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至刘某名下，因此，双方签订的转让协议虽系双方当事人的真实意思表示，但违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应予返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于上述合同无效之法律后果处理的一般原则，购房人刘某将其购买的房屋及院落返还给卖房人姚某，姚某将价款返还给刘某。

　　但刘某在购买房屋后自行出资对房屋及院落进行了新建及装修，考虑到刘某对于房屋及院落的添附系附合于姚某所有的原物上，无法识别与分离，即便能够分离，分离后添附部分的使用价值亦极大贬损。故刘某将原物及添附一并返还给姚某，由姚某将原房及添附部分的价值折价赔偿刘某。考虑到姚某在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，故姚某应对合同无效承担主要责任。对于刘某损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值所获利益，以及刘某因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。因此，卖房人姚某应根据评估所得的涉案房屋的重置成新价和区位补偿价对购房人刘某给予一定的赔偿，具体赔偿数额考虑双方的过错程度由法院酌定。