内容提要: 房权与地权的适当分离，是宅基地上成就建筑物区分所有的基础。从宅基地上建筑物区分所有的维度考察，制度设计者们关于宅基地上房屋转让的种种患得患失心理，实有杞人忧天之虞。以宅基地上的建筑物区分所有为基础构建新型农村房地流转制度，既不失土地的保障功能，又能实现房屋价值，还能实现土地的集约化利用。以宅基地上的建筑物区分所有为基础的新型农村房地流转制度，必须解决多重问题。

　　引 言

　　从物权法立法之初始，对于建筑物区分所有的种种思考、理论、制度设计，无不以城市国有土地使用权上的区分建筑物为对象。我们在了解建筑物区分所有权意义时，总会在学术著作中读到如下或类似文字：“我国城市化进程的一日千里的发展，迫切要求建立建筑物区分所有权制度。……以区分所有建筑物解决城市（镇）人口的居住问题，具有经济性。”[1]在很多人眼中，农村宅基地上的房屋关系过于简单：既然一户拥有一处宅基地，宅基地上的房屋自属于该户所有，与他人无涉，因而并不存在区分所有的问题（即使有，也是不值一提的），故也无探讨之必要。一户一宅（基地）的观念是如此深入人心，以致学者们在谈到农村房地关系时，只言宅（基地）不言房。

　　农村宅基地上成就建筑物区分所有吗？从宅基地上建筑物区分所有的维度考察，设计我国农村房地制度的基本理论观点是否站得住脚，应否做出变化，应做出何种变化？对破解我国困顿已久的城乡二元结构能够带来什么启示？这些，都是本文所着力探讨的问题。笔者希望通过从一个新的维度思考农村房地关系，重新考察我国有关农村房地关系的理论与法律，破解迷思，走出长期存在的误区，并对于我国新型农村房地制度的构建有所助益。

　　一、宅基地上建筑物区分所有之客观存在

　　宅基地，是指集体经济组织居民依法取得的用于建造住宅的土地。集体经济组织居民就该土地成就的权利即宅基地使用权。

　　宅基地上是否成就建筑物区分所有，于理论上并不是一个大的难题。

　　建筑物区分所有权，是在区分所有建筑物上成就的包括专有部分专有权、共有部分共有权以及成员权在内的一种复合型权利[2]，尽管其在各国称谓各有不同[3]，但都指向一个实质：在同一幢建筑物上成立功能独立的多个空间，并且分属不同所有人。可见，是否成就建筑物区分所有，与所依附土地性质并无特别关联。宅基地上能否成就建筑物区分所有的关键，是宅基地上的房子可否区分为不同独立空间并允许归属于不同所有人。若然，则成立建筑物区分所有，否则，则不成立。作为一个建筑技术问题，在现代技术条件下，在建筑物上区分功能独立的区间很容易实现；但能否归属不同的人所有则是一个法律问题，即法律是否允许区分的独立空间在不同主体间流通，从而归属于不同的所有人。在国有土地上的建筑物区间，法律允许正常的流通，自可成就建筑物区分所有权。

　　至于宅基地上是否成就建筑物区分所有，我国学界无有论及。笔者认为，宅基地上完全可以成就建筑物区分所有。理由如下：

　　第一，房权与地权的适当分离，奠定了宅基地上建筑物区分所有权成立的基础。我国法律对农村房屋流转的限制，集中在地而非房。所谓 “地随房走”的说法，只是一种通常的称谓，“由于宅基地与房屋是不可分离的，因此转让房屋所有权必然发生宅基地使用权变动”[4]，因宅基地转让限制而连带房屋不可转让的观点只在房屋整体转让的情况下具有合理性，在建筑物区分所有的情况下实际上站不住脚。诚然，宅基地使用权是一种用益物权，但普遍适之于用益物权的一物一权原则是否同样适之宅基地使用权，是一个很值得探讨的问题。按照通常的理解，使用权的行使以占有为前提，在一物已为他人占有的情况下，再要成立一个以占有为前提的权利，违反一物一权原则。倘若土地使用权具有唯一性和专有性，则理所当然适用一物一权原则。然而，土地作为物权客体本身就带有一定的观念性[5]。土地本是按照权利要求，通过四至予以区分，而成为权利客体的。在土地这样的不动产上，多个使用权完全可以并行不悖，而并不一定相互冲突或排斥。在同一块土地上成就多个使用权客观上完全是可能的。笔者认为，房权与地权各自具有一定的独立性，尽管其相互关联，但可以适当分离，。在同一块土地上，可以存在多套分属不同所有人的房屋，这些房屋所有人都对该块土地享有土地使用权。国有土地如此，宅基地亦然。

　　第二，按照现行法律，在宅基地上是可能成就建筑物区分所有的。1.我国《物权法》第152条规定：“ 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第153条规定：“ 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。” 《土地管理法》第59条规定，农村村民住宅等乡村建设，应当按照村庄和集镇规划，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划。可见，对于农民如何利用宅基地建设房屋，除了要求符合村庄和集镇规划，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划之外，法律并没加以过多限制。农民在符合上述要求的情况下，在宅基地上建设包含多套住宅的独立小楼，是完全允许的。随着我国社会的不断进步，现代农民对住宅的要求越来越高，由于寿命越来越长，在许多农家三代甚至四代同堂。随着观念的变化，现代农民对生活隐私的态度也趋向于重视，为了解决这个问题，有些农民在建造房屋的时候开始借鉴城市房屋的布局进行设计，在建设农家庭院时，将建筑物分成相对独立的几个区间。起居上爷、父、孙辈各一套，生活上既相互照顾，又保持相对独立；在处分房产时，并不转让全部房屋，而是在保有基本生活用房条件下，转让部分独立区间。[6]此种情况，尽管在北方相对较少，但在南方农村，尤其是大中城市如上海、广州郊区却并不鲜见，且有越来越多的趋势。2.在一些发达的农村地区，农民为了提高生活质量，经常把多处相连宅基地集中于一起，建设村民小区，进行公共设施建设[7]，甚至成立业主委员会，聘请物业管理公司进行管理，在社会主义新农村建设中，这是为各级政府所鼓励的。3.在自然人拥有一幢内含多套独立区间房屋的情况下，若该自然人死亡，其房屋不同区间由继承人分别予以继承的情况可谓屡见不鲜，并不会因所依附土地的性质而大受影响。