一、农村宅基地使用权概述
    自1990年国务院颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以后，随着城镇房地产市场的发展，以及以住宅商品化为目标的城镇住房体制改革的深入，1994年制定的《城市房地产管理法》第23条没有再将城市居民宅基地使用权列入划拨使用权之中，1998年修订的《土地管理法》也只就农民集体土地的宅基地划拨使用权作了规定。于是，在我国现行的房地产法，城镇居民宅基地使用权纳入了国有土地出让使用权之中，宅基地的划拨土地使用权制度也就成为一项只适用于农村居民住宅建设用地的土地使用权制度。
    目前，我国学界通说认为农村宅基地使用权是指农村居民因建造自有住宅对集体所有的土地占有、使用的权利。宅基地是农村实物化分房的一种形式，农民由于普遍缺乏经济收入来源，无偿分得宅基地并在其上建造房屋，保证了他们有家可归。农村宅基地使用权本身所具有的无偿性和终身性，又使它具有了福利性，担负着社会保障的功能，但其具体实现方式却有待研究。
    二、农村宅基地使用权转让的法律困境
    目前，法律关于农村宅基地使用权转让问题的规定极为欠缺，仅在我国《土地管理法》中作了简单规定。该法第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当由乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该法第63条规定：“ 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”从这两条规定来看，法律对农村宅基地使用权的转让持否定态度，但并没有禁止农村房屋的出租、出卖。根据“地随房走”的原则，对于农村房屋出卖的情形，其宅基地使用权的流转已成了一种客观事实，但法律对此并没有做出相应的明确规定。
    法律的阙如在很大程度上造成农村房屋买卖中的纠纷不断，其中最突出的就是因城镇居民买农房而同时转让农村宅基地使用权引发的矛盾。从目前的司法审判实践来看，由于对农村房屋买卖合同的性质没有明确的法律规定，理论上也无权威定论，导致在司法实践中对于这一法律问题理解各异，判决千差万别，认定此类合同无效和有效的判决均存在。如江苏启东法院采信的是合同无效论，而浙江温州法院系统认为农村房屋买卖合同只要不存在合同法规定的无效情形即为有效。 持合同无效论观点的人认为，首先，从目前的法律规定来看，《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。” 国务院办公厅1999 年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款规定“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，2004 年11 月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”；其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的；第三，认定房屋买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱势的地位，其要求确认“合同无效，返还私有房屋”的要求更关涉到其生存权益。基于上述理由，涉及宅基地转让的农村房屋买卖合同应认定为无效合同。持合同有效论观点的人认为，判断农村房屋买卖合同的效力，应当以《合同法》规定的有效要件为标准，只要符合合同有效要件的合同即为有效合同。关于合同效力的认定，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。国务院办公厅《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》以及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》并不是行政法规，不能作为认定合同无效的依据。“不能作为依据”不仅指形式层面在裁判文书中不援引，也包括实质层面在裁判过程中不参照。
    三、学界关于农村宅基地使用权转让问题的论争
    在农村宅基地使用权可否转让的问题上，学者的观点亦有不同。有的学者主张，农村宅基地使用权不能通过让与、交换、赠与等方式转让，其理由是基于农村政策的考虑。 有的学者主张，农村宅基地使用权可以转让，但只能转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户，且须经本集体同意。 这种“肥水不流外人田”的做法，其理由与当年《担保法》禁止宅基地使用权抵押的立法目的相同，立法机关人士对此的释义谓：宅基地是农民生活的必需和赖以生存的所在，如果允许对宅基地设定抵押权，一旦实现抵押权，就会出现农民无住所的严重情况，带来社会不安定因素，因此禁止以宅基地占用范围的土地使用权抵押。 还有一部分学者则认为，基于农村宅基地的地上权性质，应允许农村村民转让其宅基地使用权，农村宅基地使用权的转让范围没有必要局限于本集体经济组织内的成员，因为，农村宅基地属于农村建设用地，在规划范围内，农村宅基地的自由转让并不会造成对农业生产的任何影响，农村宅基地使用权的自由转让与农村用地的规划密切相关，只要规划为建设用地范围内的集体土地，其上设定的农村宅基地使用权均可自由转让。
    四、赞成农村宅基地使用权自由转让的理由
    我们主张农村宅基地使用权可以自由转让，主要基于以下几个理由：
    首先，对于一些学者提出的“基于农村政策的考虑”而坚持农村宅基地使用权不得转让的观点，笔者认为是不成立的。所谓的农村政策不过是宅基地使用权的无偿取得。农村宅基地使用权的无偿设立，是农村住宅社会保障制度的具体体现，农村村民取得宅基地使用权后，其社会保障使命即告完成，至于农村村民是否亲自享受其宅基地使用权上的利益，则另当别论。况且，农村村民出卖宅基地使用权后会取得相应的价金，这实际上就是农村住宅社会保障价值形态的转化。 而且农村进行产业结构调整、实行农业现代化，农民需要资金发展生产，唯一可以融资的只有房屋和宅基地。立法对二者的转让设定了严格限制，致使农民不能像城市居民那样行使地上权，对农民而言，这是一种严重的不公。