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关于宅基地使用权的新思考
www.110.com 2010-07-28 11:13

我国土地使用权的出租经历了一个逐渐放开的过程,但即使是现在所允许的土地使用权租赁,也是严格限定在国有土地使用权范围内的,并未包括集体土地使用权。在强调“物尽其用”的今天,集体土地使用权能否自由进入市场一直是理论界和实务界探讨的焦点。本文想从农村宅基地使用权入手,将基地使用权与基地租赁权相联系,作一粗浅论述。
  一、宅基地使用权的性质与特点
  宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式,它是指农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。宅基地使用权可以分为两种:即农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。由于农村宅基地使用权是与集体经济组织成员的资格联系在一起的,宅基地在一定程度上具有福利和社会保障功能,而城镇宅基地则不具有这一特点。王利民教授认为在物权立法时,应将宅基地使用权限定为农村居民因建造自有住宅对集体所有的土地占有、使用的权利。1本文的宅基地使用权也是从这个意义上论述的。因此宅基地使用权具有如下的特点:第一,农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的。土地的有限性决定了集体经济组织以外的人员一般不能申请宅基地。所以宅基地通常是与成员权联系在一起的。农村的宅基地具有一定的福利性质,集体经济组织的成员获得宅基地大多是无偿或者只要支付较低的代价就可以获得,而无须按市价购买。宅基地的福利性使农村居民享有了基本的居住条件,从而维护了农村的稳定。第二,宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。对于宅基地,权利人有权在其上建设房屋和附属物。由于房屋可以继承,所以宅基地使用权实质上也可以继承,因此宅基地使用权是一种无期限限制的(即长期的)权利。由于宅基地主要是作为生活资料提供的,所以权利人不能将宅基地作为生产资料使用。第三,集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。因为土地资源的有限性,不可能给每个农村居民提供更多的宅基地,而每户申请到一处宅基地,即足以保证其基本的生活需要,如果允许申请多处,则将导致土地资源的浪费。
  二、宅基地使用权租赁的必要性
  土地使用权的租赁是指土地所有人、使用人作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。2我国现行立法严格禁止宅基地使用权的抵押、出租和转让。这一做法不仅与我国房地产法的基本原则“地随房走”相矛盾,而且意味着宅基地的交换价值不能实现,从根本上不利于保护农民的利益。有学者主张应当允许宅基地在一定范围内有限制的转让和抵押,即将宅基地限定在集体经济组织成员之间自由转让和抵押。但应当看到,即使是限制性的允许宅基地使用权的转让和抵押,也可能会使得农村的不动产难以进入市场交易,在一定程度上限制农民的融资手段,甚至阴碍农村经济的发展。尤其是近几年,许多农民已进城打工,在城里已经购置了房产,使得在农村的房屋闲置,如果不允许农民转让房屋,将会造成农村房屋的长期空闲,不符合物尽其用的原则。所以笔者认为应当允许农村居民对宅基地长期出租,对于出租的对象,在法律上也不应当有限制。这样就会在一定程度上弥补宅基地使用权不能自由转让所产生的不利后果。
  三、宅基地使用权租赁的物权化
  追溯土地租用的历史可以发现,早在古罗马时期,租用国家所有或他人的土地建造房屋并支付地租的现象业已存在。但是依照罗马法的添附原则,在他人土地上建筑房屋应由土地所有人取得其所有权,而不由原建筑人取得。为补救这种不合理现象,产生了地上权制度。罗马共和国未期,最高裁判官针对上述建筑使用土地关系作出规定:如果建筑人向土地所有人支付地租,即可使用房屋,享有内容较为充分的权利,这就是地上权。地上权作为依附原则的一项例外也为现代各国民法所继承,如德国、瑞士民法都以土地上下的工作物之权作为地上权。3《法国民法典》虽没有地上权的直接规定,但在学说上和判例上都是承认地上权的存在的。地上权为民法上的用益物权之一,也是一种限定物权(他物权),是指以在他人的土地上有建筑物或其他工作物或植物为目的而使用他人的土地的权利。
  我国宅基地使用权属于物权范畴,在内容上与传统民法上的地上权相同。地上权的基本法律特征是:第一,地上权是存在于他人所有的土地之上,以保存建筑物或竹木为目的的权利。因而可以为在将来一定时期内进行建筑或植树而设定之,同时,建筑物或竹木灭失,地上权也随之灭失。第二,地上权与债权性质不同。地上权的权利主休是特定的,而义务主体是不特定的,除地上权以外的一切人,包括所有人在内,都是义务主体,不得侵犯地上权的权利。地上权人有物上请求权,并且有追及效力。第三,地上权具有长期稳定的特点。大多数国家的民法对地上权的期间规定较长,具体期间应由当事人自行约定。在地上权存续期间,地上权人有对土地的占有、使用和收益的权利,不有对地上权本身的处分权。第四,地上权可以依照法律规定或协议约定取得,可以是有偿的,也可以是无偿的。在地上权终止时,地上权人有权收回其建筑和竹木,或向土地所有人取得补偿,但地上权人有恢复土地原状的义务。第五,地上权有让与性和继承性。地上权以保存建筑物或竹木为目的,其享有人乃是建筑物或竹木的所有人或经营人,因而地上权与建筑物或竹木的所有权或经营权有不可分的性质,随建筑物或竹木的让与或继承而转移。
  而宅基地使用权的出租属于房屋基地租赁权。房屋基地租赁权是指出于租赁之意思占有,并使用他人土地建筑房屋的权利。就理论而言,与地上权的性质迥异。首先,房屋基地租赁权是一种债仅,因而属于债法的调整范畴,不能像地上权那样依取得时效而占有;其次,房屋基地租赁权是通过双方当事人自愿协商,签订契约而实现的,并约定有租赁期限。地上权虽可以依照法律或协议约定,但其本质上是物权,应遵循“物权法定”的原则;再次,房屋基地租赁权的取得都是有偿的,否则使属于使用借贷权。从二者本质上的区别可推出两者的法律效力也有很大差别。但就利用他人的土地建房屋之实际意义而言,二者并无特别大的差异。正是由于它们的差异不大,且严格区别其效力于实践不利,所以房屋基地租赁权与房屋租赁权一样,具有物权化的趋向。而且,由于对于土地之使用并不注重当事人间的信任及保存能力,因而基地租赁权中处分权的范围还更大一些。如台湾地区民法第443条规定:承租人非经出租人之承诺不得将租赁权转租他人。但法院判例认为,租地建筑房屋,除当事人间有禁止转让之特约外,应推定出租人于立约时,即已同意基地租赁权得随建筑物而移转他人。

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