根据我国《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。1998年《土地管理法》在对集体土地使用权用途作出限定??集体土地使用权不得用于非农业建设的同时，允许宅基地使用权人对地上建筑物进行出租、出卖的处分。这说明农村宅基地的使用主体特定。即特定的宅基地仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权。农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，特定村民申请取得宅基地后只可自己建房不可将其出卖、转让。但是，法律规定与现实情况存在很大的冲突，即法律规定的单一性和现实宅基地取得方式多样性冲突。通过申请获得宅基地固然是比较常见的一种形式，但是它并不是唯一的，现实中取得宅基地的方式还有：（1）对房屋进行买卖或行使抵押权而取得宅基地；（2）男女因结婚而共同占有房屋及宅基地使用权；（3）因继承房屋而取得宅基地等等。而这几种取得方式又都隐含着集体经济组织以外的人包括城镇居民有获得农村宅基地使用权的可能。而根据《物权法》草案的规定，当这房屋本来是基于合法的方式（比如正常的房屋交易、结婚、遗产继承、接受赠与等等）而取得的时候，合法的手段却导致了“违法”的结果。早在1999年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售”。2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。物权法草案作出规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，其渊源可能就在于此。笔者认为这一规定不仅与现实情况冲突，而且与有关法律规定产生矛盾，因而不具备作为法律的合理性，应该在审议时予以删除。理由是：

　　一是我国已是社会主义市场经济时期，经济的发展会带人们不同的需求，这与市场经济时期农民完全依附土地生活的情况发生了很大的变化，农村人口为了生存的需要可以向城市发展，而城市人口由于财富的增加也可以向农村发展。人们既然有迁徙的自由，当然应当有选择居住地的自由。城镇居民到农村购置房产的同时取得宅基地使用权是社会进步的表现，而不应当是法律禁止的行为。

　　二是宅基地使用权转让后，宅基地的所有权性质并未改变，集体组织仍享有土地所有权及管理规划权，因而即使是城镇居民购买后也应服从集体组织的管理规划，也就是说将宅基地使用权转让给城镇居民并不会影响集体土地的管理规划。在国家建立了严格的土地登记制度和完善的不动产登记簿之后，农村土地使用权的流通安全也是有充分保障的。

　　三是虽然农村宅基地使用权具有一定的人身依附性，但这是相对于法律规定宅基地原始的取得而言的。村民取得农村宅基地使用权后，他们对宅基地使用权的控制力和支配力增强，因为法律规定宅基地的用途是单一的建造住房，而住房这一财产的流转也是受法律保护的，在我国实行的是“房地一体”制度，既然房子可以依法转让，那么，与房产不可分割的宅基地使用权也就实际上可以自由转移了，因为《合同法》等民事法律并未对财产的买受者的身份(是否是城镇居民)作出特别规定。

　　四是“禁止城镇居民在农村购置宅基地”这一说法本身存在问题，土地作为一种特定物，在我国是禁止买卖的，因此，不可能存在“城镇居民在农村购置宅基地”这一行为，无论是国有土地还是集体土地，只存在使用权转让，这种转让要通过法定程序才能得到法律上的确认，城镇居民是否能够取得农村宅基地使用权，可以由办理使用权过户手续的机关按法定条件确认，没有必要在《物权法》中作出“一刀切”式的规定。

　　五是“农村土地集体所有”虽然由宪法规定，但“农村土地集体所有”是历史的产物。现在，以农村集体经济为中心的时代早已一去不复返，农民个体经济为中心已成为时代的潮流，土地也不再农民赖以生存的唯一的生产资料，随着我国城市化进程的加快，所有土地属于国有必将成为现实，那时，就不再有城镇居民、农村居民之分，也就不会再有这种因为身份有财产生的法律争议了。