随着社会的进步，土地问题已成为制约经济发展的重要瓶径之一，特别是随着城市化和城乡一体化建设速度的加快，这一制约就显得更加明显，尤其在我国一些大中城市中，土地的保护与工业化、城市化的需要在某种程度上已呈现出严重对立层面，所以如何破解这一难题也就成为人们纷纷探讨的课题。
                  　　天津作为我国北方重要的经济中心城市，其土地制约状况更加明显，为此，自2005年启动“宅基地换房”模式，经过最初试点，现在已开始了一定范围推广。事实证明，其不但在一定程度上缓解了该市建设用地的压力和小城镇建设的资金短缺，而且也丰富了土地经济学的部分内涵。
                  　　一、“宅基地换房”模式的操作思路
                  　　所谓“宅基地换房”，就是按照承包责任制不变，可耕种土地不减，尊重农民自愿的原则，高水平地规划建设富有特色和生态宜居的新型小城镇，农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准换取小城镇的一套住房，新的小城镇，除了农民的住宅区外，还规划出一块商务区或经济功能区，用未来这部分土地的出让收入来平衡小城镇建设资金和增加就业岗位，而原来的宅基地则统一组织复耕，实现耕地占补平衡，总量不减，质量不降。政府通过这一流程，把节约下来的土地加以整合后采取“招标”、“拍卖”、“挂牌出让”方式，一方面实现了用土地收益来弥补小城镇建设的资金缺口，另一方面也增加了一定幅度的建设用地指标，从而破解了建设用地的瓶颈制约。从2005年下半年开始，天津市在广泛征求农民意愿和大量调研基础上，推出了“宅基地换房”办法，并先后在“十二镇五村”开展试点，涉及津郊近十八万农民。至2008年末，已有10万农民告别乡间老屋，住上有产权的商品房，过上进工厂上班拿工资、有社保医保的“城里人”生活，小城镇建设初显规模，而一些企业苦于没有建设用地的难题也在一定程度上得到了初步解决。
                  　　党的十七大指出，要“走中国特色城镇化道路，按照统筹城乡、布局合理、节约土地、功能完善、以大带小的原则，促进大中小城市和小城镇协调发展”，而党的十七届三中全会再次强调：“必须统筹城乡经济社会发展，始终把着力构建新型工农、城乡关系作为加快推进现代化的重大战略。统筹工业化、城镇化、农业现代化建设，加快建立健全以工促农、以城带乡长效机制”。可见城镇化是国家确定的一项基本战略，而土地作为小城镇建设的核心问题，在当前国家宏观调控的大背景下，不可能通过大量占用耕地来建设新的小城镇，因为土地作为一种资源具有稀缺性，“在今天确实存在的是：土地的经济供给的稀缺，所谓经济的稀缺指的是适合急需的土地的相对缺乏。”
                  “土地供给的稀缺性，不仅仅表现在土地供给总量与土地需求总量的矛盾上，还表现在由于土地位置固定性和质量差异性导致的某些地区和某种用途土地供给的特别稀缺上”，所以天津的“宅基地换房”模式就是在确保耕地总量平衡的前提下，通过“宅基地换房”，将农民迁移到新建小城镇居住，然后把布局分散、数量很大、使用效率较低的农民宅基地集中起来，统一整理复耕还田，而整理复耕后的土地数量不但会比小城镇建设所占用的耕地数量有所增加，确保了耕地总量没有减少，而且也在一定程度上实现了土地使用的集约化。如天津华明镇现有12个自然村共有宅基地12071亩，总人口41063人，而新建小城镇用于集中安置农民的土地只需3476亩，而其它8500多亩土地可以进行复耕还田和从事建设。据天津市有关部门初步统计，全市第一、二批17个试点原129个村庄占地3025公顷，新建小城镇和村庄规划用于安置农民的土地970公顷，可节约土地2055公顷。
                  　　此外，“宅基地换房”不但破解了小城镇建设的土地制约，而且还对平衡和缓解农村城镇化建设资金提供了渠道。众所周知，城镇化建设需要大量的资金投入，但仅靠政府财政支持和农民自身积累显然不可能。城镇建设最大的制约因素是土地，而最大的财富也是土地，只要把土地流动起来，实现资源的资本化就可以突破资金瓶颈，并使城镇化建设的投融资模式得以创新，具体操作思路是在规划建设新的小城镇时，适当留出用于商业开发的土地，随着人口的集中和城镇规模的扩大，小城镇可供商业开发的土地大幅增值，然后通过“招标”、“拍卖”等方式实现资金变现，从而不但使农民分享到了土地增值的收益，而且也可基本实现城镇建设的资金平衡。如天津市华明镇用于农民还迁住宅和公共设施的建设资金约37亿元，可出让的商业开发用地预留了4000多亩，土地出让收益预计可达到40亿元，基本可实现小城镇建设的资金平衡。
                  　　二、“宅基地换房”模式的经济学贡献
                  　　（一）在一定时间和空间内，丰富了土地稀缺性理论
                  　　人类诞生于土地，没有土地就没有人类，土地是人类“不能出让的生存条件和再生产条件。”土地的稀缺是一种存在，但占用面积广、利用效率低的宅基地却为土地稀缺的解决提供了一条路径，通过“宅基地换房”盘活有限的资源，使其发挥更大的经济和社会效益，从而在一定层面上为土地的稀缺性内涵诠释补充了新的内容。也就是说，“宅基地换房”模式使得土地的稀缺不再是一种绝对，而只是相对一定时间和空间而言的存在。