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土地政策成关注焦点 农地流转不会左右沈城楼市
www.110.com 2010-07-28 10:41

  近一阶段,频出的土地政策成为房地产业界关注的焦点。先是国土资源部对商品住宅用地进行面积设限,其后,国土资源部在北京、上海等地区的调研结束后,2010年新的土地调控政策也正在形成中,包括出台相关囤地处罚的措施、酝酿增加土地增值税等。

  近日“农地入市”再次成为舆论热议的焦点。据国内媒体报道:“之前在国内一些城市试点的农村集体建设土地入市将继续推广。这种模式的核心,就是将来自宅基地置换后腾空出来的土地,用作工业用地和商业用地;原有农村土地流转后,吸引社会资本投资现代农业,大大提高土地经营效益。”而国土资源部对于“农地入市”一说予以否认,“农地流转”倒是早就有之。那么这项土地政策在增加城市供地、降低商品房价格方面还是给了业界无数遐想空间。它真的会左右沈城楼市吗?

  “农地流转”的前世今生

  对于“农地入市”,更准确的提法应该是“农地流转”,这并不是新鲜事物,在土地稀缺的南方城市早就出现。其中,最早的且比较成功的“农村宅基地入市”试点城市是浙江嘉兴,根据上海证券报的报道:“截至10月底,该市13个试点已签约换房(或搬迁)农户达11649户,完成农民拆迁8174户,在建(已建)安置公寓房、安置联排房、单体房分别为10587套、2798套和599套。如果宅基地流转工作在嘉兴全部实施成功,可新增50万亩左右的工业与建设用地。而这种模式的核心就是“将宅基地和承包地分开,搬迁与土地流转分开;以承包地换股、换租、换保障,推进集约经营,转换生产方式;以宅基地换钱、换房、换地方,推进集中居住,转换生活方式”。其清理出来的土地,基本上是三分之一搞工业,三分之一给农民造房子,三分之一搞其他开发。

  根据记者查找的资料,目前农村的土地除了农田也就是国家保护的耕地之外,还有集体建设用地,一般是指村址用地。在城市化进程中,随着农民成为城市市民,整理这部分土地就成为提高土地利用效率的一个突破口。因此,在土地比较稀缺的南方城市,通过平房改楼房等方式腾出土地进行工业和商业建设。有的地方也把这种做法叫做“新农村建设”。“农地流转”对于解决工业建设等用地提供了非常有效的渠道,为城市中心区的厂房搬迁提供了土地,这在一定程度上对缓解中心区用地起到积极的作用。

  比如,沈阳三环内的工厂目前已经纷纷搬到三环以外,不论这些工厂是以何种方式获得郊区用地,但是,事实上,这些工厂腾置出的大量土地多数已经被用来进行商品房的开发,这对缓解市中心用地紧张起到了不可低估的作用。假设没有这些工厂的搬迁,单单依靠老旧小区的拆迁来获得建设用地,那沈阳城市中心住宅早已天价也不是不可能。

  沈阳郊区暂未出现“地荒”

  根据沈阳的实际情况,商品住宅的开发大部分都是位于三环以内,土地供应稀少也只限于二环以内。众所周知,在沈阳进行“拓城”的过程中,沈北新区、大浑南、沈阳经济开发区、于洪新城等这些新兴区域,实际已经实现了大量的“农地流转”,为城市建设甚至商品房的开发提供了充足的用地。数据显示,2008年,沈北新区农村土地承包经营权流转面积达5万亩,并通过二至三年的努力,使全区农村土地流转面积达到50万亩以上。

  另外,根据新峰地产顾问公司的调查显示:沈阳各区中,铁西的在售项目最多,共84个项目可供选择,于洪区以50个项目位居第二。浑南新区和沈北新区的供应量也较大,分别有28个和40个项目。皇姑区、沈河区、和平区的楼盘供应则相对较少,而且项目开发规模普遍较小。可见,目前,住宅的供应大量集中在这些新兴区域,房地产销售压力较大。有些房地产开发企业鉴于竞争压力大,甚至转而寻求买家欲转让手中土地。

  再有,记者从某地产顾问公司的一项市场调研报告中也发现,今年沈阳土地供应方面,一些地段较偏远的区域无人问津,出现流拍现象,而市中心地块却连连溢价成交。

  可见,与一些土地稀缺的南方城市相比,沈阳的郊区并未出现“地荒”,相反,近几年大量土地的拍卖,使不少开发企业手中的土地甚至可供开发10年以上,有些开发企业在2008年市场不景气时,纷纷放缓开发步骤,在市场变好的情况下,预计明年上市量还将继续加大。在这种情况下,“农地流转”置换出的大量郊区用地实际上对沈阳目前的房价不会造成什么影响。而对于市中心仅有的几个工厂而言,真的搬迁到郊区,也不会对沈阳楼市产生什么震动。

  小产权房能否“扶正”

  对于“农地流转”过程中,还有一个值得关注的现象就是“小产权房”能否转正,其实,仔细分析,这种可能性并不大。

  首先,“农地流转”的目的是促进土地利用率,拆平房盖楼房,显然,小产权房第一个被排除在外。其次,对小产权房国家明令禁止交易,而在沈阳的各个郊区,小产权房普遍存在,其各种关系复杂,没有非常完善的制度措施,小产权房转正难度大。

  辽宁社科院助理研究员王磊也表示,关系到土地的问题,其实国家的规定是非常严格的,不可能一下子就发生改变,而是要制定非常严格细致的执行措施,否则极易滋生腐败、黑幕交易等,因此,政府部门在政策制定方面也一定会非常慎重,不会想当然。

  看来小产权房的转正还只能停留在想象的阶段。

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