《法制周刊》编辑部：

　　村民赵某、施某夫妇于1985年以赵某为户主依法获得批农村宅基地一处。赵某夫妇及三个儿子因无能力建造房子，就和赵某已嫁到外村的次女赵灿签订了《解决父母住房协议书》。该协议写明，由赵灿全额出资建造房子，赵某夫妇过世以后，该产权归赵灿夫妇所有。楼房建好后，赵某夫妇和赵灿夫妇各一半共同居住。

　　1990年户主赵某亡故，1999年 5月赵某次子赵山以其母需要照顾为由携其妻住进了其母居住的房屋，后引起纠纷。赵灿夫妇将赵山诉至法院，要求法院判决房屋为自己独有，赵山搬出其母居住的房屋。法院经审理认为，双方所签协议合法有效，赵灿夫妇对该房屋享有期待权，现产权尚属赵灿和其母施某共同共有。判决赵灿现在要求房屋独有条件尚未成熟，不予支持。赵山因其母要求照顾，并无占有该房之意，居住应予准许。

　　2006年11月施某申请土地登记，顺利地领取了土地证书，其后又也领取了房产证书。2007年7月，施某向当地法院起诉，要求判决赵灿夫妇立即搬出该房屋。法院经审理确认纠纷房屋为原、被告共同所有，被告对该房屋享有期待权，并认为《解决父母住房协议书》是原告家人共同协商而成，意思真实，合法有效，驳回原告要求被告搬出该房屋的诉讼请求。并经二审维持原判。

　　2007年9月，县建设局根据赵灿的申请注销了施某的房屋所有权证。现在赵灿向国土局提出申请，要求注销施某的土地登记证书。我局在研究处理过程中，产生了两种不同的意见，第一种意见认为，房产证书已被建设局注销，《土地登记办法》第九条规定申请土地登记必须提交地上附着物权属证明，因此，该土地证书也应该注销。第二种意见认为，户主赵某土地权属合法取得，且相邻界址清楚，没有争议，赵某死后由其妻施某申请土地登记并无不当，法院虽判决了房屋为赵灿和施某共同共有，但未涉及到集体土地的使用权。根据这些情况，应该维持该土地登记、土地证书。

　　请问，以上两种意见，哪一种更加合理合法?

　　浙江省象山县国土资源局冯富国

　　冯国富同志：

　　村民赵某与妻子施某夫妇于 1985年取得一宗农村宅基地，全家无力建房。其已经出嫁的女儿赵灿与父母签订了《解决父母住房协议书》，协议约定，女儿出资建房供父母居住，赵某与妻子施某夫妇去世后，房产全部归女儿女婿所有。根据这一协议，其已经出嫁的女儿赵灿与女婿全额出资建房并入住。现在赵某去世，妻子施某健在，其女儿赵灿无权提出独有房产和宅基地要求;施某的儿子入住照顾母亲，女儿赵灿亦无权干涉，法院的判决是正确的。

　　行政机关审查不涉及内部协议。该案可划分为对内和对外两个方面。对外，以父亲赵某为代表，当初是父亲赵某出面申请并办理了集体土地使用权证书，并以父亲赵某自己的名义出面建房。对内，以协议为代表。家庭内部有约定，施某百年之后，房屋才归女儿赵灿，届时按协议的约定办理房屋过户手续。现在房主还不是女儿赵灿，该内部协议对外尚未发生效力。行政机关只能按家庭对外的法律关系，对申请人房地产权利形式合法性进行审查。

　　该协议书为合法尚未生效合同。农民宅基地属于无偿使用，只准许本人使用，不得转让或变相转让。本案性质实际上属于一方出地一方出钱合资建房分享，农民将宅基地福利变相转让获利，非农人口变相取得建设用地，国家明令禁止。如果发生在无亲属关系的人之间，该协议是违法合同，不受支持。由于本案是发生在家庭内部或近亲属之间的纠纷，协议的真实意思符合民间家庭养老道德习俗，应予支持。根据公平的法律原则，出资人女儿赵灿应得到期待中的回报，《协议书》应为合法尚未生效合同。

　　《协议书》属于附条件合同。根据《合同法》第四十五条的规定，附生效条件的合同，自条件成就时生效。现在母亲施某尚健在，该合同尚未生效。在合同尚未生效这一前提下，父亲赵某去世后，施某以赵某妻子的身份出面申请办理房屋所有权登记手续和集体土地使用权登记手续完全合法，并无不当。县建设局在母亲施某健在时就想要提前将房子登记在女儿赵灿名下，已经违反了协议约定的生效条件，属于误解。建议县国土资源局与县建设局沟通，仍将房子登记在母亲施某名下，共同所有人一栏不填。同样由于合同尚未生效，女儿赵灿不是宅基地申请人和使用权人，亦无权办理宅基地过户手续，只有父亲赵某是宅基地申请人和使用权人，赵某的妻子有权提出登记申请，县国土资源局应当为母亲施某办理集体土地使用权登记手续。