民网山东频道电据屯子大众报导跟着都会人口的急剧膨胀，都会房地产连续"发热"，越来越多的都会居民把眼光投向了城乡接合部的农民宅基地。因为宅基地的特殊性与局限性，盘绕屯子宅基地的买卖产生的纠纷日益增多。图便宜吃了"哑巴亏"王某系济南某有限公司的职工，他于2000年将全家从屯子搬入县城。因为没有屋子，一直租住他人的衡宇。2004年经人介绍，王某花90000元钱购买了农民高某本身建造的住房，其时二人还签订了《购房合同》。

　　2008年8月，高某看到房价飙升，突然起诉王某要求腾房，王某这才得知二人此前签订的购房协议无效。颠末法官调解，王某退出衡宇，高某退还王某96000元钱。按照我国现行法律规定，一户居民只能拥有一处宅基地，禁止屯子宅基地买卖，屯子的住宅不得向都会居民出售。因此，即便在购买宅基地时签订了合同，可该合同在法律上没有任何约束力，属无效合同。记者从法院了解到，在屯子宅基地买卖的纠纷诉讼中，购房者明显处于不利位置。屯子宅基地使用权是集体经济组织对其成员的照顾和优惠，具有福利性，但是集体经济组织没有义务照顾组织以外的人，当发生纠纷后，集体经济组织也绝对不会出具对购房者有利的证据。一方面于法无据，另外一方面于事实无凭，起初妄想便宜的购房者最后往往只能吃了"哑巴亏"。宅基地使用权能否交易多年来，许多人大代表呼吁政务院对屯子宅基地办理制定同一标准。有的省市已按照实际情况制定了区域内的《屯子宅基地办理条例》，允许屯子宅基地在一定范围内买卖，但必须具备一定的条件。有关法律专家表示，屯子宅基地使用权也不是完全不成以转让。

　　《物权法》熬头百五十五条规定："已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记"，《最高群众法院、国土资源部、建设部关于依法规范群众法院执行和国土资源房地产办理部分协助执行若干问题的报信》也规定："群众法院执行集体地盘使用权时，经与国土资源办理部分取得相符定见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源办理部分办理地盘征用和国有地盘使用权出让手续，缴纳地盘使用权出让金及有关税费。对处理屯子衡宇涉及集体地盘的，群众法院应当与国土资源办理部分协商相符后再行处理。"以上这些表白，宅基地使用权可以转让，但是因为宅基地自身的特殊性，宅基地的买卖还是受到很大程度的限定。按照现行法律法规和国度政策，非集体经济组织成员不能成为屯子村民衡宇买卖合同的主体，国度政策明确禁止城镇居民购买屯子村民衡宇，故对屯子村民向非本集体经济组织成员及城镇居民出售衡宇的合同，应一律认定为无效，以规范屯子宅基地办理和都会房地产市场秩序，保障农民基本出产、生活条件，维护屯子社会和谐安定。法院不宜简单认定合同无效屯子宅基地买卖牵扯到买卖双方的利益和社会的稳定，因此群众法院在处理此类纠纷时不宜只认定买卖合同无效即草草了案。多年从事民事审判事情的平阴县法院执行局局长苏道伟在接受采访时表示，处理这类案件既要尊重历史，又要照顾现实，综合权衡买卖双方的利益，周全思量到合同无效对双方当事人的利益影响。

　　苏道伟认为，法院首先要思量宅基地出卖方赔偿的问题。双方的衡宇买卖合同无效，出售方有权要求返还衡宇，但购买方可因买卖无效而主张出售方返还钱款，因此造成损失的，还可以要求赔偿，在确定损失机，应当将衡宇现有价值与原购房款之间的差价作为信赖利益的损失思量在内。其非主要合理确定过错责任。在宅基地交易之初，买卖双方都有规避法律的存心，对日后发生的合同无效之危害也应当有所预见，因此双方都有过错。就纠纷的形成还要看是出售方忏悔还是购买方忏悔，在衡量过错责任时将之思量在内，即忏悔一方应分管多一点的过错责任，而不能简单地认为过错责任对半负担。再次，对添附物也应本着平等原则去处理。购房者要是为居住对所购衡宇从头装修或翻新重建，合同被确认无效后，在衡宇归属不动产所有人后，无效合同的另外一方当事人可依不当得利要求不动产所有人赔偿装修或重建的损失。