于我国人多地少，国家实行最严格的土地管理政策，土地所有权分别由国家和集体组织享有，其他任何自然人和组织都不能享有土地所有权，只能享有土地的使用权。而农村土地对于农民的意义更加不同寻常，一般认为，农民居民都能分配到一定数量的土地进行承包经营，而且承包合同长期有效，基本能够保障农民的生存保障问题，并能免费得到一定数量的宅基地建造住房，所以，现阶段中国社会保障体系在城市居民中实施较普遍，而农民的社会保障体系仍很薄弱。

　　鉴于以上情况，讨论农村宅基地的抵押、转让、租赁等经营问题，对于农民关乎安身立命，意义非凡。

　　一、 农村宅基地是否可以抵押

　　土地使用权和房屋所有权的流转，一般实行地随房走的原则，所以，宅基地使用权的抵押一般都是来自于抵押房屋。如果允许抵押农村宅基地，存在诸多问题，比如，因实现抵押权而丧失宅基地的村民，如果不能再次分得宅基地，其居住将难以解决，根据土地管理法的有关规定，农村居民在转让房屋后，将不能再申请新的宅基地;在实现抵押权时，房屋可以查封，但地不能卖，也将导致抵押权无法实现。因此，担保法明确规定宅基地使用权不得抵押。既然法律已经有明确规定，则无论在集体经济组织外部，还是集体经济组织内部，均不得将宅基地使用权用于抵押。而且，不仅宅基地使用权不能抵押，在宅基地上建造的房屋也不能抵押，否则，由于存在宅基地不得抵押的法律规定而使房屋的抵押权人不能实现房屋的抵押权。实践中出现以农村房屋或宅基地使用权作为抵押标的的，应当认定无效。

　　二、农村宅基地是否可以转让

　　宅基地使用权不得单独转让，必须随房屋转让而转让。一般在下列情况下，转让农村住房或者宅基地使用权的，应当认定无效：(1)城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应认定无效;(2)法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人的主体资格，应认定无效;(3)《土地管理法》规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地的，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效;(4)向本集体经济组织以外的农村居民转让农民住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应认定无效;(5)受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的，向其转让住房或宅基地使用权的，应认定无效。

　　转让农村宅基地使用权，必须同时具备以下条件：(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);(2)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;(3)受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件;(4)转让行为须征得本集体经济组织同意;(5)宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。

　　三、 宅基地使用权的租赁

　　农村宅基地使用权能否出租，法律法规及有关政策并无规定，但是基于农村宅基地使用权的性质是供农民建造房屋及其附属设施之用，原则上，农村宅基地使用权不得单独出租。鉴于土地管理法规定农村村民可以将房屋出租，因出租并不发生房屋所有权人和土地使用权人主体的改变，在不违反法律和国家有关规定的宅基地使用权用途的情况下，可以认定农民出租房屋的行为有效，但因出租人无住房而要求解除租赁关系的，应当准许。

　　鉴于关于农村土地及房屋的有关规定大多出自政策层面的文件规定，在司法适用上效力较低，在一定程度上也造成实践中某些问题的法律空白，建议尽快完善农村相关问题的法律规定，实践证明较为有效的政策规定应当及时上升到法律层面，这样更能促进农村的长期稳定，保障广大农民的切身利益。