原告洪某
被告范某某
委托代理人徐某某（被告之夫）
原告洪某与被告范某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年7月7日受理后,依法由代理审判员张宁独任审判,公开开庭进行了审理。原告洪某、被告范某某及其委托代理人徐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪某诉称，其于2007年5月30日签约租住被告位于本市X路X弄X号X室的房屋，租期自2007年6月10日至2008年6月9日，月租金为人民币2200元（以下币种均为人民币），押金2200元。原告按约支付押金和租金。2008年5月中旬，被告以其老板要使用该处住房为由通知原告到期后不能续签租约，后又通知原告可续租不超过3个月，并提高月租金为2500元。原告支付了6月10日至9月9日的房租7500元。被告于8月9日电话通知原告房屋不再出租，并在第二天带他人看房，原告遂于他处租房。原告8月24日在同小区承租其他房屋，并通知被告将于8月31日搬离系争房屋，被告同意。9月1日双方进行了交接，原告按约将钥匙交给被告指定的中介公司，并同意被告在系争房屋出租后再行返还押金和租金。因系争房屋于9月22日才出租他人，被告只同意返还押金，并称如果原告要求返还租金则以原告违约为由没收押金。经多次协商，被告拒绝返还押金和房租。因此，原告起诉要求被告返还原告租房押金2200元和2008年9月1日至9日的房租预付款750元。
原告提供以下证据：租赁协议、中介收钥匙的收条、押金和租金收据4张、收条1张。
被告范某某辩称，租赁协议并非被告签署，其亦未授权中介公司的阚某某出租房租，因此租赁协议对被告没有约束力。第一期租金和押金由中介公司的阚某某收取，阚某某亦未转交给被告。2008年6月10日至9月9日的房租7500元系被告收取。被告受其当时任职的某企业发展有限公司老板的委托，代老板的朋友王某某收取房租，是职务行为，所有房租除用于支付物业费外全部都汇给了王某某。系争房屋权利人系王某某的儿子王某，老板已因车祸身亡，2009年被告已非某企业发展有限公司员工。租赁合同到期后是否续签，被告不清楚。如未续签协议，应按照原租赁协议继续履行。根据合同第八条，如被告违约将返还原告双倍保证金，如原告违约则保证金不退。原告电话通知被告其于2008年8月31日搬走，被告认为9月9日租赁合同才到期。9月1日被告前去交接房屋，但原告物品还在系争房屋内，电表数字为0，故被告并未收回钥匙，被告亦未委托中介收回钥匙，仅通知中介如带人看房则到原告处取钥匙。原告搬走后，房屋继续出租，被告继续收取房租，转帐给王某某。
被告提供物业管理费凭证、汇款凭证及账册移交材料。
本院经审理查明，2007年5月30日，案外人阚某某代理被告与原告签订租赁协议，约定被告同意经中介方向原告出租系争房屋，租期自2007年6月10日至2008年6月9日，月租金为2200元，每三个月一付，提前七天支付下期租金；原告应向被告支付租房押金（违约保证金）2200元；如原告因特殊原因需要提前终止协议，须提前一个月通知中介方和被告，待被告同意后方可办理退租手续，房屋空置损失由原告承担；如被告需要提前收回房屋，须提前一个月通知原告和中介方，原告同意后损失由被告承担；租赁期间，双方不得无故违约，被告违约将返还原告双倍保证金，原告违约则保证金不退。同日，原告将押金2200元和2007年6月10日至9月9日的房租6600元支付给阚某某，并从阚某某处取得系争房屋钥匙。2007年9月4日、12月4日、2008年3月4日，被告分别上门收取原告房租6600元，其中2007年9月4日扣除原告多付的水电费182元。2007年9月5日、12月5日、2008年3月4日，被告汇给王某某6150元。2008年6月2日，被告上门收取原告房租7500元，收款事由注明：“某路X弄X号X室08年6/10-9/9房租，照合同日期”，6月4日被告汇给王某某7050元。2007年7月至2008年6月的物业费由被告支付，每季度391.20元。原告于2008年8月24日电话通知被告将于8月31日搬离。9月1日，双方办理了房屋交接，原告将系争房屋钥匙交给某房产王某某，被告委托该中介公司带人看房，后被告将系争房屋出租他人，继续收取租金。原告陈述被告将系争房屋再次出租他人的起始日期为2008年9月22日。
本院认为，本案首先应解决的是原告提供的租赁协议的效力问题。原告认为，在其承租期间，没有第三人主张系争房屋的权利，而被告一直上门收取房租，从未提出未收到2007年6月10日至9月9日的租金和押金，且被告于2007年9月上门收取租金时扣除了原告根据租赁协议中的水、电起点数据计算多付的水电费，因此被告认可租赁协议的效力，如果被告未委托中介出租，中介不可能将系争房屋钥匙交给原告。被告辩称，租赁协议对其没有约束力，其上门收取房屋仅是认可租赁协议的内容，但不认可该协议是被告签署，被告收取的房租均用于支付物业费和汇给王某某，其并未收到2007年6月10日至9月9日的房租6600元和押金2200元，被告自2007年9月4日才开始收取原告房租。本院认为，原告从中介方收到钥匙，入住系争房屋，而被告多次上门收取原告租金，并于2007年9月4日之前的8月24日支付系争房屋2007年7月至9月的物业费，于2007年9月4日上门收取的房租中又根据租赁协议扣除了原告之前多付的水电费182元，足以证明被告委托中介出租房屋，并收到了原告支付的2007年6月10日至9月9日的租金和押金，因此，对被告的辩称本院不予采信，租赁协议对原、被告均有约束力。被告辩称其收取房租系职务行为，但其提供的证据不能证明其主张，本院对此不予采信。根据租赁协议，2008年6月9日租期届满。根据双方的陈述和被告2008年6月2日出具给原告收取2008年6月10日至9月9日房租7500元的收条，虽然双方在租期届满后未续签书面租赁合同，但是达成口头合同并实际履行，原、被告同意续延租期至2008年9月9日，并调整月租金为2500元，租赁协议其他条款在2008年9月9日前继续有效。原告于2008年8月24日电话通知被告将于8月31日搬离，要求解除合同，并称被告同意；被告对此予以否认，并称当时告知原告合同于2008年9月9日才到期。但是，被告于2008年9月1日至系争房屋办理交接事宜。原告称房屋交接完毕，其依被告的指示将钥匙交给中介公司；被告认为房屋未交接完毕，原告物品未搬离，被告并未委托中介收回钥匙。鉴于2008年9月1日原告将系争房屋钥匙交给中介，已丧失对系争房屋的占有控制，而被告为再行出租房屋委托中介带人看房，并告知中介从原告处取钥匙，系争房屋已实际处于被告控制之下，因此，本院认定，2008年9月1日系争房屋交接完毕，原、被告间的租赁协议解除。然而，双方就租赁协议解除的后果并未达成一致意见，原告称当时被告同意返还押金和2008年9月1日至9日的房租，但未提供证据证明。根据租赁协议，原告提前终止协议，应征得被告同意，房屋空置损失由原告承担，此处的房屋空置损失指的是协议到期前的房屋空置损失，双方于2008年9月1日解除租赁协议，系争房屋于9月22日才另行出租他人，因此，2008年9月2日至9月9日的房屋空置损失应由原告承担，原告要求被告返还2008年9月1日至9月9日的租金的诉讼请求，本院不予支持。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人的主要义务为支付租金，而原告对租赁协议到期前的租金均已按约支付，不存在违约情形，其提前解除合同的要求亦征得被告同意，被告在合同期内可得的租金收益并未受损，因此租赁协议第八条关于原告违约则保证金（押金）不退的约定不适用于本案情形。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、被告范某某应于本判决生效之日起十日内返还原告洪某租房押金人民币2200元；
二、原告洪某要求被告范某某返还2008年9月1日至9月9日的房屋租金人民币750元的诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50元（原告已预缴），本案适用简易程序，减半收取，计人民币25元，由被告范某某负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员张宁
书记员周玲
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