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北京紫峰房地产开发有限公司与北京湖光山色物业管理有限公司物业服务合同纠纷案

时间:2009-09-18  当事人: 北京紫峰房地产开发有限公司、北京湖光山色物业管理有限公司   法官:闫飞   文号:(2009)二中民终字第13230号
上诉人(原审被告)北京紫峰房地产开发有限公司,住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚和六街2号。  
法定代表人赵玉和,董事长。
委托代理人刘京江,男,1970年9月24日出生,汉族,北京紫峰房地产开发有限公司部门经理,住北京市丰台区蒲黄榆二里4楼4门301号。
委托代理人曹志新,北京市中通策成律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)北京湖光山色物业管理有限公司,住所地北京市怀柔区北房镇福顺街3号3号楼401室。
法定代表人韩建民,董事长。
委托代理人于满文,男,1981年3月19日出生,汉族,北京湖光山色物业管理有限公司经理,住北京市怀柔区宝山镇牛圈子村53号。
委托代理人毕文强,北京市盛廷律师事务所律师。
上诉人北京紫峰房地产开发有限公司(以下简称紫峰公司)因与被上诉人北京湖光山色物业管理有限公司(以下简称湖光山色公司)物业服务合同纠纷一案,不服北京市怀柔区人民法院(2008)怀民初字第03014号民事判决,向本院提起上诉。本院于2009年6月24日受理后,依法组成由法官闫飞担任审判长,法官李晶雪、郭菁参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
湖光山色公司在一审中起诉称:北京市怀柔区湖光山舍别墅区是紫峰公司所开发的小区,紫峰公司成立了北京湖光山舍物业管理有限公司(以下简称湖光山舍公司)作为湖光山舍别墅区的前期物业管理公司对小区管理至2006年7月31日。2006年6月,湖光山舍公司因管理不善,主动提出决定放弃对别墅区物业的经营管理,并给北京市怀柔区湖光山舍别墅区业主委员会(以下简称业委会)及全体业主发出了决定退出的公开信。湖光山舍别墅区于2006年7月15日召开了全体业主大会,会议通过了若干决议,其中一项是授权业委会解除与湖光山舍公司的物业管理合同,同时授权业委会临时接管物业管理工作。2006年7月31日,业委会与湖光山舍公司协议解除了物业管理合同,湖光山舍公司彻底退出了小区管理。
2006年8月1日开始,别墅区正式进入了自治阶段,由业委会对别墅进行自治管理,根据业主大会决议,业主们成立了湖光山色公司具体实施对小区的管理,湖光山色公司于2007年3月取得了营业执照,正式管理小区至今。紫峰公司在湖光山舍别墅区内实际占有使用5504.95平方米物业,其中包括湖光山舍休闲娱乐俱乐部、602号楼、603号楼、608号楼及711号楼,理应按别墅区统一的物业收费标准即每平方米建筑面积每月人民币3.3元交纳物业费用。但紫峰公司从未交纳过物业费用,自2006年8月1日始至2008年5月31日止累计欠交物业费399 659.37元。故诉至法院,要求紫峰公司向湖光山色公司支付2006年8月1日至2008年5月31日期间的物业费399 659.37元,并偿付拖欠物业费期间的逾期利息38 734.92元。
湖光山色公司向一审法院提交以下证据予以证明:1、业委会备案表;2、湖光山色公司营业执照;3、湖光山色公司资质证书;4、紫峰公司营业执照;5、致湖光山舍别墅业主委员会及全体业主公开信;6、湖光山舍别墅区第一次业主大会表决情况;7、交接工作会议纪要;8、(2006)怀民初字第4471号民事判决书;9、(2007)怀民初字第3855号民事判决书;10、湖光山舍别墅区业主及票权名单;11、湖光山舍别墅区业主公约;12、关于成立业主自治物业公司对小区进行管理的表决情况;13、湖光山舍委托物业管理合同及补充协议;14、照片6份;15、债务抵销通知函(2006年8月1日至2006年12月31日);16、债务抵销通知函(2007年1月1日至2007年3月31日);17、2006年9月10日关于解除租赁合同、落实物业用房及交纳物业费问题的通知及两次发送该通知的4份特快专递EMS详情单;18、紫峰公司人事部经理程波向业委会主任夏征发送的手机短信。其中,除证据18为夏征出示手机短信记录及证据17中的两份EMS详情单外,其他证据均为复制件。    
紫峰公司在一审中答辩称:紫峰公司与湖光山色公司之间不存在物业服务合同关系,湖光山色公司从未向紫峰公司提供物业服务、紫峰公司从未事实上接受湖光山色公司的服务,所以湖光山色公司主张紫峰公司违约,紫峰公司全部予以否认。
湖光山色公司主张2006年8月1日至2008年5月31日的物业费,但事实上湖光山色公司是2007年3月才登记设立,注册资本3万元,未达到物业管理企业最低50万元人民币注册资本的法定条件;2007年7月湖光山色公司采取非法手段骗取公司登记机关为其办理了注册资本由3万元增至50万元的变更登记,但此时紫峰公司已按照《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第八十三条的规定,对自己专有的建筑物及与专有建筑物及附属设施面积比例相对应的共有道路、绿化等进行自行管理。紫峰公司自行管理行为自《物权法》生效实施后,不违反法律规定,应当受到法律的保护,该自行管理的行为不损害国家利益、公共利益和他人权利。
湖光山色公司与业委会于2007年8月1日签订的委托物业管理合同对包括紫峰公司在内的小区全体业主不具有约束力,原因如下:首先是小区业主大会没有作出委托由5个小区业主为股东(其中一个股东还是违反中纪委检察部5条禁令、个人经商办企业的领导干部)的湖光山色公司对小区进行物业管理的决定,紫峰公司作为小区内单一持有物业面积最大的业主,对这个涉及业主重大权利的事情毫无知情;其次,由小区内5个业主作股东成立物业管理企业,向全体业主收取物业费,赚其他业主的钱,不符合《物业管理条例》所提倡的公平、公开、公正的原则;再次,湖光山色公司采取非法手段骗取公司登记机关为其办理了注册资本由3万元增至50万元人民币的变更登记,紫峰公司认为,应当依法否认湖光山色公司的法人人格;最后,湖光山色公司向怀柔区建设委员会提供虚假材料,采取欺骗手段取得了物业服务企业资质证书,违反了《中华人民共和国行政许可法》、《物业管理条例》的强制性规定。上述事实可以证明,湖光山色公司不是依法设立、合法存续的独立法人,不具有从事物业服务经营行为的民事权利能力和民事行为能力,亦不具有向紫峰公司提供物业服务并收取物业管理费的法定权利。
紫峰公司了解的部分情况如下:1、紫峰公司从未否认过2006年8月1日至2007年7月31日应付的物业费,但紫峰公司已以抵销方式支付给了业委会;2、从2007年8月1日起,紫峰公司已经自行管理自己专有的建筑物及与专有建筑物及附属设施面积比例相应的道路、绿地等,紫峰公司自行管理的行为不违反《物权法》的规定,无需向湖光山色公司再支付一份物业费用,湖光山色公司也无权向紫峰公司收取物业费用;3、紫峰公司在小区专有的建筑面积为3771.04平方米(会所2742.24平方米、602号楼378.8平方米、711号楼650平方米)均为独立建筑,与小区内其他任何建筑物均不存在分摊情况;4、603号楼的房屋所有权人是李依然、何军,608号楼的房屋所有人是王玲生,603、608两个独立别墅均不是紫峰公司的专有建筑物。综上所述,不同意湖光山色公司的诉讼请求。  
湖光山色公司在一审庭审中对紫峰公司关于物业费用与租金抵销的主张不予认可,主要理由为:1、业委会在2006年7月26日会议纪要中已经提到“对别墅区内物业用房的使用方式存有异议,需要咨询相关主管部门”,这是业委会的真实意思表示,一开始业委会就不想签租赁合同,但当时的情况是业委会不签此合同,紫峰公司就不提供物业用房,别墅区无法正常运转,业委会无奈才签订了合同,但同时也保留了意见,因此租赁合同有瑕疵,没有成立;2、物业用房本就属于全体业主,应由紫峰公司免费提供给业主,而紫峰公司利用强势地位拿不属于自己的房屋进行出租,其根本不具有合同主体资格;紫峰公司出租的物业管理用房属于违章建筑,紫峰公司根本无权出租,这是业委会咨询相关主管部门得到的答复;当得知主管部门答复后,业委会马上另行租用了小区业主和周边村民房屋作为物业用房,并多次通知紫峰公司;业主交纳的物业费在性质上属于全体业主所有,不同于普通意义的债务,不能随意抵销;湖光山色公司主张的物业费是基于酬金制的物业服务合同关系,从性质讲该物业费的所有权并未真正转移给物业公司,而是业主交给物业公司之后,由物业公司根据实际情况进行使用,如果不足由业主补足,如有节余,将转入下年度物业费用中。综上,当事人双方对是否租赁房屋、双方是否构成租赁关系存在争议,紫峰公司并未形成对湖光山色公司的合法债权。因此,紫峰公司以实际并不存在的租金债权抵销应当实际交纳物业费用的主张不符合法律规定。
紫峰公司向一审法院提交以下证据予以证明:1、湖光山色公司成立章程、营业执照副本复印件;2、变更营业执照复印件、股东会决定、章程、核发营业执照情况;3、新京报的报道;4、企业资质审查办法等相关的法规规定;5、湖光山色公司员工社会保障登记情况及申请物业管理企业资质时出具的专业技术人员资质证书;6、四份抵销通知函及四份邮件跟踪查询记录;7、会所及测绘报告平面图;8、租赁协议;9、两份商品房买卖合同及业主单元钥匙交接表;10、紫峰公司和北京市郁香园花木场两份绿化协议;11、健身俱乐部营业执照副本复印件;12、2份保安服务合同;13、2份委托垃圾清理协议书;14、议事规则。
经一审法院庭审质证,双方当事人对湖光山色公司提交的证据1-2、证据4、紫峰公司提交证据9的真实性、关联性、合法性均无异议,一审法院予以确认。
双方当事人对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议:    
一、湖光山色公司证据3,证明目的为湖光山色公司具备合法资质。紫峰公司对资质证书真实性没有异议,但认为资质证书系湖光山色公司向行政机关以欺骗手段所得,是三级暂定的,而不是三级,且公司法定代表人韩建民也不符合物业管理企业的法定代表人必须持有物业管理资格证书的规定。
二、湖光山色公司证据5-9,均证明:湖光山舍公司于2006年7月31日撤出小区,湖光山舍小区自2006年8月1日始实行自治,由业委会接管物业管理,并合法享有代收物业费等物业管理权利,紫峰公司对前述情况知情并认可。紫峰公司质证意见如下:证据5-9不能证明湖光山色公司提出的其向紫峰公司提供服务并有权索要物业费的主张,其中证据5虽具有真实性,但与本案没有关联性;证据6是客观真实的,但业主大会表决并没有自2006年8月1日开始施行自治的相关内容,仅是采用招投标方式选聘物业管理公司;对证据7真实性无异议,但不能证明湖光山舍小区自2006年8月开始自治;证据8仅表明人民法院关于2006年7月31日之前业主与湖光山舍公司之间民事权利、义务的确定。    
三、湖光山色公司证据10,湖光山色公司用以说明紫峰公司所占有使用的物业面积。紫峰公司对该份证据真实性不认可。  
四、湖光山色公司证据11,证明目的为所有小区业主应当交纳物业费用。紫峰公司对证据11的真实性认可,并针对湖光山色公司证明目的提出如下质证意见:业主公约备案在2006年5月,产生的依据是《物业管理条例》,后《物权法》就物业管理方式规定业主对自己的专有部分可以自行管理,因此紫峰公司对自己建筑物专有部分进行自行管理符合法律规定,业主公约不再具有约束力,并非所有业主都应当向物业服务企业交纳物业管理费,而应是谁委托谁交纳物业费。    
五、湖光山色公司证据12-13,证明目的为成立自治物业公司对小区进行管理具有合法性,湖光山色公司已经合法接管小区物业,提供了物业服务,有权要求所有业主交纳物业费用。另外,业委会应收取紫峰公司物业费的权利已转由湖光山色公司享有。紫峰公司表示对证据12认可,但业委会组织一部分业主要委托物业公司进行管理,紫峰公司作为小区单一持有最大面积的业主,却不知道也未参加表决。按照业主大会议事规则,涉及到业主利益的重大事项应由全体业主作决定,而不应由一部分业主决定另一部分业主,不符合业主自行管理的约定,且已经备案的业主大会议事规则中,并未涉及要成立经营性的物业公司进行管理,故该份证据恰恰证明业委会违反了业主大会议事规则,在没有通知紫峰公司的情况下组织一部分业主作出决议,该决议对紫峰公司没有约束力。关于证据13,紫峰公司对真实性无异议,但反驳称债权的转让及债务的转移需通知债务人或经债权人同意后生效,业委会与湖光山色公司转移债权债务既未通知紫峰公司,亦未经紫峰公司同意,同时收取物业费的所谓债权也不是真实存在的债权。    
六、湖光山色公司证据14,证明湖光山色公司入驻小区伊始至今,小区管理井然有序,绿化工作及小区周边环境发生很大改善。紫峰公司认为不能证明湖光山色公司向紫峰公司提供了相应的服务,照片的背景是湖光山舍小区,但照片中的人并不在小区工作,证明不了物业服务的事实,且照片未显示拍摄时间。
七、湖光山色公司证据15-16,湖光山色公司认为紫峰公司对小区自治期间提供的物业服务表示认可,并承认了己方交费的义务,但一直未交纳物业费。紫峰公司对证据15-16真实性予以确认,但提出意见如下:紫峰公司对专有部分自行管理之前即2007年8月份之前的物业费用始终认可,但紫峰公司与湖光山色公司之间存有租赁关系,双方互负到期债务,紫峰公司有权依据合同法的规定主张抵销,抵销行为自通知湖光山色公司时生效,紫峰公司已发出通知,双方债权债务已经消灭,抵销后湖光山色公司尚欠紫峰公司10万余元,故紫峰公司不欠湖光山色公司物业费。
八、湖光山色公司证据17,证明湖光山色公司2次向紫峰公司发出解除合同及催交物业费的通知,但紫峰公司一直拒收,因此双方关于租赁合同是否履行存在争议,应另案处理。紫峰公司称湖光山色公司未向其发过通知,用以抵销的租金是有合同依据的,湖光山色公司对紫峰公司物业费的请求权已因抵销而消灭,2007年8月紫峰公司开始自行管理,2006年8月1日至2007年7月31日期间的物业费紫峰公司都以抵销的方式交纳完毕。
九、湖光山色公司证据18,证明目的是紫峰公司人事部经理程波承认湖光山色公司一直管理很好。紫峰公司认可程波系其人事部经理,但对短信的真实性有异议。
十、紫峰公司证据1-3,证明目的为湖光山色公司股东在成立公司时虚假出资。湖光山色公司对证据1-2真实性无异议,但主张证据与本案没有关联性,其提交证据已能够证明湖光山色公司通过了合法的登记注册程序,并取得企业法人营业执照。  
十一、紫峰公司证据4-5,证明湖光山色公司成立时所出具专业技术人员的资质证书并非是湖光山色公司员工的,该公司不具有物业服务的能力。湖光山色公司质证意见如下:湖光山色公司提交的国家颁发的三级资质证书可以证明湖光山色公司具备物业服务能力,紫峰公司如认为湖光山色公司取得资质违法,应另行起诉处理,与本案没有关联性。
十二、紫峰公司证据6,证明紫峰公司向业委会主张债务抵销过程。湖光山色公司认为紫峰公司用虚假租赁权利来抵销实际应当交纳的物业费用,是没有事实及法律依据的,双方就租赁事宜存在巨大的争议和纠纷,紫峰公司应另案主张。
十三、紫峰公司证据7,证明会所建筑面积地上地下合计3434.52平方米,地上面积2742.24平方米,711号楼没有实测,约650平方米,另有配电室136平方米。湖光山色公司认可证据7之真实性,亦确认会所3434.52平方米及711号楼650平方米的物业费交纳面积,同意物业费交纳面积中扣除配电室136平方米。        
十四、紫峰公司证据8,证明紫峰公司与业委会存有合法、有效的租赁关系,曾向业委会主张租金。湖光山色公司对证据真实性无异议,但认为711号楼未经合法审批,也不符合租赁合同的规定和要求;物业管理用房中控室、配电室本属于全体业主所有,开发商无权把他人房屋租赁给湖光山色公司,故租赁协议不能成立,本身就是违法的;双方对租赁协议是否实际履行也存在巨大的争议和纠纷,故紫峰公司以租赁为由主张抵销是不具备合法性的。
十五、紫峰公司证据9,证明603、608号别墅已经出售,并分别于2007年4月22日、2004年12月16日交付买受人,交付之后的物业费应由买受人负担。湖光山色公司对证据真实性无异议,并表示对603号楼2007年4月22日后的物业费及608号楼的物业费放弃向紫峰公司方进行主张。
十六、紫峰公司证据10-13,证明湖光山色公司没有提供绿化、保安及垃圾清理服务,且健身俱乐部系合法成立的综合性机构,所接受的服务内容不同于普遍住宅。湖光山色公司发表质证意见如下:物业服务是针对建筑规划内公共设施设备提供的,紫峰公司如认为自行聘请保安、保洁公司就可以不交纳物业费用,就必须提供会所和603、608可以独立于社区内其他部位单独存在的证据,实际上小区各部分是不可分割的,共同使用配电并接受湖光山色公司提供的物业服务。
十七、紫峰公司证据14,证明5个股东自己成立了物业公司,成立时并没有通知紫峰公司,亦未通过招投标。湖光山色公司对证据真实性不持异议,但认为与本案无关,湖光山色公司虽然从2007年3月至同年8月没有取得资质,但实际已经入驻小区提供服务了。    
一审法院经对当事人提举的上述证据进行综合审核,对湖光山色公司、紫峰公司提供的证据认证如下:
一、湖光山色公司提供的证据1-2、证据4因各方当事人均无异议,一审法院予以确认。因当事人对证据3的真实性均无异议,一审法院对此予以确认。关于证据5-9,一审法院对其真实性予以确认,根据该5份证据,首先可以确认湖光山舍公司向业委会及全体业主发出公开信后,经协商于2006年7月31日退出小区;其次,证据6显示湖光山舍业主大会经表决,达成了授权业委会解聘湖光山舍公司并临时接管物业服务,且按原物业收费标准代收2006年8月1日至2007年1月31日期间的物业费用,用以支付该期间小区物业管理工作所发生费用的决议。证据11为业主公约,双方对其真实性无异议,管理规约作为业主自治的最高规则,对全体业主具有约束力,其关于物业的使用、维护、管理等内容的自治规则适用于全体业主。证据12-13显示业委会就成立业主自治物业公司的建议进行了表决通过,后又于2007年8月1日与湖光山色公司签订了委托物业管理合同,业委会并将己方享有的2006年8月1日至2007年3月期间的物业费追索权转让予湖光山色公司。一审法院对证据12-13的真实性予以认可,但因湖光山色公司在一审庭审中并未提供证据对已通知紫峰公司参与表决的情况予以证实,故一审法院对紫峰公司提出的其未收到通知且未参加表决的辩称意见予以考虑。湖光山色公司提供的证据15-17,表明业委会与紫峰公司对涉及711号楼租赁协议之生效履行存有争议,紫峰公司虽否认其曾收到湖光山色公司发送的关于解除租赁合同、落实物业用房及交纳物业费问题的通知,但湖光山色公司提供了特快专递详情单予以佐证,在紫峰公司未提供反证情况下,一审法院对证据17的真实性予以确认。关于湖光山色公司的证据18,因与本案待证事实缺乏紧密关联性,紫峰公司对其真实性亦不认可,故一审法院不予采信。
二、紫峰公司提举的证据1-3具有真实性,湖光山色公司对其证明目的有异议,认为与本案缺乏关联性。因股东虚假出资之主张与本案所涉及物业服务合同关系不属于同一法律关系,一审法院对湖光山色公司的质证意见予以考虑。证据4-5所指向的待证事实因不属于本案审查范围,一审法院不予采纳。紫峰公司证据6、证据8与湖光山色公司证据15-17相互结合可见,紫峰公司与业委会存有房屋租赁关系,紫峰公司曾向业委会主张租金与物业费的抵销,一审法院将在论理部分对紫峰公司主张抵销的辩称意见予以论述。关于证据7,一审法院将以此为据并结合湖光山色公司自认对紫峰公司的物业面积予以计算。证据10-13,因紫峰公司证明目的为其依据《物权法》已进行了自行管理,一审法院将在论理部分对该质证意见予以论述。关于证据14一节,一审法院对其真实性予以确认。
一审法院根据上述认证查明,湖光山舍别墅区是紫峰公司开发的小区,共有83栋楼,总建筑面积约30 123.76平方米,前期物业服务企业为湖光山舍公司,物业费标准为每平方米每月3.3元。
2006年5月31日,业委会成立并在北京市怀柔区怀柔镇人民政府及北京市怀柔区建设委员会进行了备案,由夏征担任主任,刘卿、程波为副主任,委员包括肖青、彭嵘。
2006年6月10日,湖光山舍公司向业委会及全体业主发出了公开信,载明该公司因故经营难以为继,决定退出湖光山舍别墅区物业管理公司的招投标工作,放弃别墅区的物业经营,计划维持到2006年6月30日,最迟到2006年7月31日,将终止清算。业委会遂组织业主进行投票表决,达成了决议如下:授权业委会解聘湖光山舍公司并临时接管物业服务;业委会按原物业收费标准代收2006年8月1日至2007年1月31日期间的物业费用,用以支付该期间小区物业管理工作所发生费用;授权业委会临时聘用保安公司,聘用期为半年;授权业委会在半年内组织物业管理公司的招标工作;授权业委会聘请专职秘书及法律顾问,费用由物业费支付;授权业委会对欠费超过半年以上的业主进行公告。
2006年7月22日,业委会与紫峰公司及湖光山舍公司召开会议,就有关物业管理技术文件及债权债务的交接形成了会议纪要。2006年7月31日,经协商湖光山舍公司正式退出小区,业委会对小区开始进行自治管理。
2007年2至4月间,业委会提出关于成立业主自治物业公司的建议,主要内容如下:成立湖光山色公司,注册资本为3万元,注册资金用收取的物业费直接支付,不需业主另付;湖光山色公司的股东为所有业主,每位业主的股权数与其房产的面积数相等;注册登记股东为5人,包括谢宇、郑红、韩建民、徐炳、刘长占,其他业主分别与他们订立委托持股协议;湖光山色公司成立董事会,由夏征、刘卿、彭嵘、刘东岭、肖青5人组成,夏征任董事长;实行董事会领导下的总经理负责制,2007年聘刘炳辉为总经理。该建议经业主多数表决通过。
2007年3月16日,湖光山色公司领取企业法人营业执照,注册资金为3万元,韩建民为法定代表人。此后,由业委会及湖光山色公司对小区继续进行实际管理。
同年6月27日,湖光山色公司召开股东会,决议增加注册资本至50万元并通过修改后的公司章程,同时推举韩建民为执行董事,聘任其为经理。后湖光山色公司于2007年8月16日取得了京物企资三[2007]0254号物业管理企业资质证书,并于同年10月31日领取了变更登记后的企业法人营业执照。
2007年8月1日,业委会(甲方)与湖光山色公司(乙方)签订湖光山舍委托物业管理合同,主要内容如下:甲方委托乙方对湖光山舍实行物业管理;甲方提供的受益人为本物业的全体业主和物业使用人,本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任;物业管理服务费收费标准为每平方米建筑面积每月3.3元;委托物业管理服务内容包括工程管理、公共服务、特约有偿服务、组织全体业主和物业使用人开展园区文化娱乐活动及处理对于物业管理的投诉及各项维修;委托物业管理期限3年,自2007年8月1日至2010年7月31日;采取酬金制委托管理的方式,预收的物业服务支出属于代管性质,为缴纳的业主所有,在预收的物业服务资金中按约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余用于物业服务合同约定的支出,结余或不足均由业主享有或承担。
前述合同并附补充协议1份,内容如下:甲方在自2006年8月1日至2007年3月对湖光山舍小区实施自治管理期间,仍有部分业主欠交物业费,甲方将自治管理期间此债权债务移交给乙方,乙方同意接受此债权债务。后湖光山色公司即进驻湖光山舍小区开展物业服务,并于同年8月16日取得三级物业管理企业资质证书。湖光山色公司于2008年6月25日持所诉理由诉至一审法院,要求紫峰公司向湖光山色公司支付2006年8月1日至2008年5月31日期间的物业费    399 659.37元,并偿付拖欠物业费期间的逾期利息38 734.92元。一审庭审中,湖光山色公司根据紫峰公司提供的608、603号房屋情况放弃了关于该2栋房屋对紫峰公司的部分诉讼请求,要求紫峰公司给付物业费322 466.85元及利息损失    31 577.62元。
一审另查明,关于紫峰公司辩称意见及湖光山色公司反驳意见中所涉及的紫峰公司与业委会之间存有物业用房租赁合同关系的事实如下:
2006年7月湖光山舍公司退出小区物业服务时,业委会、紫峰公司及湖光山舍公司曾于2006年7月26日作出会议纪要,三方在第四项关于物业用房中记载:湖光山舍别墅区物业用房共计828平方米,产权归紫峰公司所有,并按25元/平方米/月租给湖光山舍公司使用;业委会接管物业后,鉴于业委会资金运转困难,紫峰公司表示可以签订租赁合同、缓付租金的方式加以解决,待业委会资金运转正常后补交租金;业委会表示原则上可以接受上述租赁方式,但对别墅区内物业用房的使用方式存有异议,需要咨询相关主管部门。
2006年7月30日,紫峰公司(甲方)与业委会(乙方)签订租赁协议,主要内容如下:乙方租赁甲方房屋面积共计828平方米,其中711号楼650平方米及中控室36平方米、警卫室6平方米、配电室136平方米;租用时间2006年8月1日至2007年7月31日;租金标准为每月每平方米25元,月租金总计20 700元,年租金总计248 400元;上述物业管理用房按季度支付租金。
2006年9月,业委会向紫峰公司发出关于解除租赁合同、落实物业用房及交纳物业费问题的通知,主要内容如下:业委会决定解除与紫峰公司签订的租赁711号楼的合同,紫峰公司须于2006年9月25日上午10时派人到711号房现场交接钥匙;要求紫峰公司立即提供物业管理用房;要求紫峰公司将2006年8月1日至12月31日的物业费交纳至业委会。2006年10月10日,紫峰公司向业委会发出债务抵销函,主要内容如下:依据业委会与紫峰公司于2006年7月30日签订的物业用房租赁协议,业委会应付紫峰公司第三、四季度房租103 500元,但业委会至今未按协议支付租金;紫峰公司位于别墅区内俱乐部、602号楼及603号楼地上建筑面积共计3499.84平方米,扣除中控室(建筑面积36平方米)物业费应由业委会自理外,紫峰公司每月应交物业费11 430.67元,2006年8月1日至12月31日物业费共计57 153.35元;鉴于业委会不能提供正式发票,紫峰公司通知业委会将上述互负到期债务中的57 153.35元进行抵销,双方到期债务抵销后,业委会尚欠紫峰公司租金46 346.65元。2006年12月21日,紫峰公司又向业委会发出债务抵销通知函,除载明2007年1月1日至3月31日物业费共计34 292.01元外,其他内容同2006年10月10日通知函。
湖光山色公司于2008年8月28日以紫峰公司及湖光山舍公司为被告诉至一审法院(案号为[2008]怀民初字第4288号),要求紫峰公司及湖光山舍公司为其提供符合标准的物业管理用房、交付档案资料,并承担迟延交付物业管理用房及公共配套附属设施给湖光山色公司带来的经济损失118 745元。在该案审理中,湖光山色公司提供了业委会于2006年9月1日签订的3份租赁合同,其一为2006年9月1日签订的203号别墅租赁合同,租赁用途为物业管理用楼;其二为租赁512号房,用途为物业员工食堂;其三房屋地址为芦庄村117号。    
一审再查明,2006年始,紫峰公司在小区内实际占有物业面积为4670.12平方米,其中602及603号楼建筑面积均为378.8平方米,711号楼650平方米,会所扣除中控室和配电室后地上建筑面积2706.24平方米,地下建筑面积556.28平方米,地下部分主要为会所游泳池。2004年12月16日,被告已将608号楼交付买受人;2007年4月22日,紫峰公司又将603号楼出售并交付予买受人。截至一审法庭辩论终结,711号楼尚未办理合法批示,亦未取得产权证明。紫峰公司虽辩称其711号楼的产权证明正在办理中,但其在举证期限内未就该部分情况提举证据。
一审又查明,业委会曾制定业主公约,约定如下主要内容:一、在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守物业管理法规政策的规定;二、执行业主委员会或业主大会的决议、决定;三、委托物业管理企业负责房屋、设施、设备、环境卫生、公共秩序、保安、绿化等管理,全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业根据政府有关法规政策和业委会委托制定的各项规章制度;四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作;十三、按规定交纳物业管理企业应收取的各项服务费用。
一审法院判决认定:一、关于2006年8月1日至2007年7月31日期间的物业服务费收取问题。
湖光山色公司提供的湖光山舍别墅区第一次业主大会表决情况表明,业主已就湖光山舍别墅区自2006年8月1日始实行自治、由业委会接管物业管理工作并代收物业费形成合法有效的决议。该由业委会受托进行业主自营式自治管理的物管体制不违反法律法规的强制性规定,且未损害全体业主的合法权益,故紫峰公司作为个体业主,在享有获得物业服务的同时,负有按照业主大会决议标准向业委会支付服务费的义务。
虽则湖光山色公司在提出湖光山色公司自2007年4月始开始向小区全体业主提供事实上的物业服务的主张时,紫峰公司反驳称湖光山色公司并无物业管理企业资质,且无提供物业服务的能力;但紫峰公司在此后的债务抵销往来函洽商中对其应支付的物业服务费用并不否认,且其在庭审中亦明确表示对2007年8月前的物业服务费用不持异议,但已与业委会以抵销方式清讫,故此,在物业服务行为持续存续的情形下,紫峰公司作为业主即应足额交纳物业服务费。湖光山色公司与业委会之间债权的转让并不影响紫峰公司应履行债务的存在,紫峰公司应将向业委会承诺之债务转而向湖光山色公司履行。该院对湖光山色公司所涉该部分的债权请求权不持异议。
二、关于2007年8月1日至2008年5月31期间的物业服务费收取问题。
依据《物权法》第七十八条、《物业管理条例》第十二条及相关法律、行政法规之规定,业主可委托物业服务企业负责房屋、设施、设备、环境卫生、公共秩序、保安、绿化等管理;业主经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意时,有权共同决定选聘和解聘物业服务企业。鉴于湖光山舍业主公约约定业主应执行业主委员会或业主大会的决议、决定,委托物业管理企业负责房屋、设施、设备、环境卫生等管理;且业委会在委托湖光山色公司提供物业服务时均履行了法定的表决程序;兼之湖光山色公司于2007年8月16日取得了三级物业服务企业的资质证书,并在合同履行过程中承担了对建筑物共有部分及其基地的管理和对业主有关的共同生活事务的管理义务。故此,紫峰公司作为业主,理应在物业服务活动中履行及时足额交纳服务费的义务。该院对湖光山色公司要求紫峰公司支付尚欠此段期间物业费的请求予以支持。
三、关于湖光山色公司主张的利息一节。因业委会与湖光山色公司在委托物业管理合同中仅约定了物业服务的收费标准,并未约定物业费的交纳期限,亦无滞纳金或利息的支付条件及方式之约定,故该院对湖光山色公司关于利息的诉讼请求不予支持。
四、关于紫峰公司的辩称意见问题。
1、紫峰公司辩称湖光山色公司采取非法手段骗取公司登记机关为其办理了注册资本由3万元增至50万元的变更登记,应否认其法人人格,同时湖光山色公司成立时所出具的专业技术人员资质证书并非是其公司员工的,其不具有物业服务的能力,其所获得的资质证书系欺骗所得。但因股东是否虚假出资及湖光山色公司取得资质证书的行政许可是否合法的主张不属于本案审查范围,与本案所涉物业服务合同关系亦不属于同一法律关系,故该院对紫峰公司此项辩称意见不予考虑。
2、紫峰公司并辩称因其对湖光山色公司与业委会之间委托物业管理协议毫无知情,且自2007年8月1日始,紫峰公司已经自行管理自己专有的建筑物及与专有建筑物及附属设施面积比例相应的道路、绿地等,其所有的物业部分均属于不存在分摊的独立建筑,故湖光山色公司无权向其收取物业费用。依据《物权法》第七十二条、第八十三条及《物业管理条例》第七条之规定,业主对建筑物专有部分之外的共有部分享有权利,承担义务,不得以放弃权利不履行义务;业主在物业管理活动中,应履行遵守管理规约、执行业主大会决定和业主大会授权业委会做出的决定及按时交纳物业费用的义务。由此可见,交纳物业服务费具有公益性的要求,个别业主对物业费用的缴纳义务涉及全体业主对共有部分的利益,进而影响到各专有部分利益的实现,物业服务的这一性质决定了少数业主利益应服从多数业主的利益,业主应当遵守管理规约及业委会被授权签订物业服务合同中约定的交纳物业服务费之义务。因此业主公约及委托物业服务合同一经履行合法的多数表决程序,即对全体业主具有约束力,全体所有权人享有对共有利益的权利,亦承担相同的共有义务,且业主不得以其不行使权利拒绝承担义务。故该院对紫峰公司的前述辩称意见不予支持,委托物业服务合同亦适用于紫峰公司。
3、关于紫峰公司辩称的债务抵销一节,紫峰公司在庭审中主张其与业委会之间就711号房存有合法的租赁合同关系,双方互负应予抵销的到期债务,紫峰公司在2007年8月1日前的物业费应予全部抵销。对此,该院认为,湖光山色公司诉讼请求中既含有对711号主张之物业服务费,即应视为其对紫峰公司系711号房占有人的事实不持异议,紫峰公司既为占有人,其在按照房屋的正常用途进行出租时,有权行使使用收益的权利,故业委会亦应依据双方约定标准向紫峰公司支付相应租金。湖光山色公司提供的2006年9月解除租赁合同、落实物业用房及交纳物业费问题的通知显示,自2006年8月1日至2006年9月25日期间,业委会实际占用了711号楼作为物业用房,故其应向紫峰公司按照约定的标准偿付租金。该时间段内的租金较为明确,依据租赁合同之约定该部分租金的给付期限已经届至,该费用请求权即为到期债权,且该为抵销债权与本案所涉物业费的被抵销债权的品质并不抵触,故该院对紫峰公司主张抵销意见中2006年8月1日至2006年9月25日期间租金37 950元[20 700+25天×(20700÷30天)]的抵销予以考虑。
4、紫峰公司在庭审中亦提出其所有的会所应按照2742.24平方米的地上建筑面积计算物业费,但经该院向紫峰公司询问,会所地下一层的用途主要为游泳池,测绘部门在房产平面图中已将该部分建筑面积一并测算,且房屋产权证所载明会所建筑面积亦为3434.52平方米,故应按照3434.52平方米的面积计算物业费。
综上所述,依据《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十八条、第八十三条及《物业管理条例》第七条、第十一条、第十二条及第六十七条之规定,判决:一、紫峰公司于判决生效后三十日内给付湖光山色公司截止至2008年5月31日的物业服务费284 516.85元;二、驳回湖光山色公司的其他诉讼请求。
紫峰公司不服一审法院上述民事判决,向本院提出上诉。其主要上诉理由是:一、一审判决违反法定程序,影响案件的正确判决,同时认定事实不清或错误。1、一审判决违反法定程序。湖光山色公司在起诉时,本案的当事人为三个,即原告湖光山色公司、业委会,被告紫峰公司。在一审法院第一次开庭审理时,紫峰公司曾明确指出业委会作为本案当事人不符合《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,应裁定驳回业委会的起诉。而一审法院承办人将业委会变更为无独立请求权的第三人继续参加诉讼,紫峰公司对此提出异议,一审法院未予采纳。业委会以此身份参加了全部庭审程序。但在一审法院向紫峰公司送达的一审民事判决书中,却没有了业委会这个无独立请求权第三人。紫峰公司认为,业委会参加了全部庭审,并提交了14份证据,其中大部分被一审法院作为认定本案事实的证据在判决书中引用,而一审判决书中却无业委会这个当事人,事实上业委会及其出庭的主任夏征成为了本案的证人,业委会及其证人夏征旁听了全部庭审。根据《关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定,证人不得旁听法庭审理。一审法院审理本案违反了法定程序。由于业委会参加了本案全部庭审,而在一审判决书中业委会却消失了,导致一审判决书出现多处查明的事实与实际不符的错误。另外,在一审庭审之前,紫峰公司向向一审法院提交了《由人民法院调查收集证据的申请书》、《司法鉴定申请书》、《证据保全申请状》,目的是证明湖光山色公司的注册资本是用业主交的物业费缴纳的,不是湖光山色公司股东的真实出资;湖光山色公司物业的暂定三级资质证书是湖光山色公司提供虚假文件从行政机关骗取的;与湖光山色公司有真实劳动关系的员工不可能承担湖光山舍小区的物业服务工作。由于上述证据均在行政机关档案中或在湖光山色公司管控中,紫峰公司因客观原因无法取得。而一审法院对紫峰公司的上述三份申请书作出了不予准许的决定,侵害了紫峰公司的民事诉讼权利,严重违反法定程序。2、一审判决认定事实不清或认定事实错误。错误一:一审判决认定紫峰公司与业委会所签租赁协议自2006年9月25日解除错误。业委会单方解除租赁协议的通知行为既不符合合同约定,也不符合法律规定,是不受法律保护和支持的行为。事实是,紫峰公司与业委会之间的租赁法律关系因紫峰公司按照合同约定向业委会交付了租赁标的物,故无论业委会是否占有、使用租赁物,租赁协议均应在期限届满时终止,而不能认定在2006年9月25日解除。错误二:一审判决对紫峰公司与业委会自2006年9月26日至2007年7月31日已抵销的互负债务不予认定错误。紫峰公司曾四次向业委会发出债务抵销通知。紫峰公司认为双方互负到期债务,且均为货币给付债务,紫峰公司按照有关法律的规定履行了通知义务,抵销行为已经生效,紫峰公司欠业委会2006年8月1日至2007年7月31日物业费的债务已因抵销而消灭。在紫峰公司向业委会发出的最后一次债务抵销通知后的一年时间里,业委会从未提出过异议。现湖光山色公司主张紫峰公司与业委会之间的抵销行为无效,人民法院不应支持。错误三:一审判决要求紫峰公司应将向业委会承诺之债务转而向湖光山色公司履行错误。紫峰公司认为,业委会向湖光山色公司一并转让合同权利义务的约定对紫峰公司不具有约束力。同时,紫峰公司举证证明湖光山色公司的经理没有资格证书,其从业人员没有物业管理上岗证,也没有电工、水暖工、维修工,根本不具有为小区提供物业服务的能力。错误四:一审判决用司法文书的形式确认了湖光山色公司以欺骗手段取得的三级暂定资质证书,同时使聘用没有物业管理资格证书的人员从事物业管理活动的湖光山色公司,在小区从事物业服务活动合法化,这样可能产生恶劣社会效果。除上述错误外,一审判决还存在多处表述前后矛盾。综上,请求本院撤销一审判决,发回一审法院重审。
湖光山色公司服从一审法院判决。其针对紫峰公司的上诉理由答辩称:一、一审判决是遵照法定程序审理后作出的公正判决。业委会曾作为本案原告之一起诉紫峰公司,但在本案一审过程中,法庭认为由于业委会已将其相关权利义务转让给湖光山色公司,故将业委会变更为无独立请求权的第三人,后业委会认为其作为无独立请求权第三人参加诉讼没有实际意义,故依法请求退出诉讼,这是业委会的权利,完全合法。二、紫峰公司与业委会所签租赁协议无效,且未实际履行。1、根据我国法律规定出租的房屋必须取得租赁许可证,紫峰公司所称出租给业委会的711号房屋至今没有租赁许可证;2、根据我国法律规定,业委会没有与他人签订租赁协议的民事资格;3、在诉讼中,业委会证明其是在不知情的情形下与紫峰公司签订的租赁协议,一个月后业委会就通知了紫峰公司声明协议无效,并退出了711房屋。现紫峰公司要求按租赁协议收取租金,无法律依据。三、湖光山色公司已依法取得了物业管理资质。小区业主对湖光山色公司的物业管理也很满意。紫峰公司称湖光山色公司没有物业管理资质及无力管理小区是造谣。综上,请求本院驳回上诉,维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实,有双方当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为:
紫峰公司是湖光山舍别墅区的业主,湖光山色公司是该别墅区的物业服务企业,与业委会签有湖光山舍委托物业管理合同。根据《物业管理条例》的相关规定,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用,故紫峰公司应按湖光山舍委托物业管理合同的约定向湖光山色公司交纳相应的物业费。
关于紫峰公司提出以租赁协议中约定的业委会应交纳的一年的房屋租金抵销其相应物业费的上诉主张。虽然紫峰公司与业委会所签租赁协议中约定的租用时间为2006年8月1日至2007年7月31日,但在2006年9月业委会已向紫峰公司发出解除租赁协议的通知,并要求紫峰公司于2006年9月25日到现场办理房屋交接手续。一审法院据此认定业委会实际占用该房屋的期间为2006年8月1日至2006年9月25日,并判决以该期间所发生的租金与紫峰公司应交纳的部分物业费相互抵销,并无不当,本院予以支持。紫峰公司关于其与业委会之间的租赁关系应在租赁限期届满时终止,并要求以一年的租金抵销其相应物业费的主张,缺乏事实与法律依据,本院不予支持。
关于紫峰公司提出湖光山色公司系以欺骗手段取得三级物业管理企业资质,其从业人员也不具备物业服务的专业技术能力的上诉主张。由于紫峰公司对此未能提供有效证据予以证明,故本院对其该项上诉主张不予支持。
关于紫峰公司提出一审法院在审理本案时存在违反法定程序的上诉主张。首先,一审法院有权决定业委会作为无独立请求权的第三人参加本案诉讼,在经过审理后,一审法院根据查明的事实决定业委会退出本案诉讼,也不违反法定程序。其次,一审法院有权对紫峰公司提出的由人民法院调查收集证据的申请、司法鉴定申请及证据保全申请是否准许作出决定,其对紫峰公司的上述申请作出不予准许决定,并不构成违反法定程序。因此,紫峰公司的该项上诉主张,缺乏法律依据,本院不予支持。
综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
一审案件受理费六千六百一十一元,由北京湖光山色物业管理有限公司负担一千零四十三元(已交纳),由北京紫峰房地产开发有限公司负担五千五百六十八元(于本判决生效后七日内交纳)。
二审案件受理费六千六百一十一元,由北京紫峰房地产开发有限公司负担(已交纳)。
本判决为终审判决。

                                     审 判 长  闫  飞
                                     代理审判员  李晶雪
                                     代理审判员  郭  菁


                                  二○○九 年 九 月 十八 日


                                     书 记 员  卢  静 


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