上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司北京西单支行，营业场所北京市西城区X街X号。
负责人朱某某，行长。
委托代理人尚娟，北京市兰台律师事务所律师。
委托代理人孙洋，北京市兰台律师事务所律师。
被上诉人（原审被告），李某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人熊某某，女，X年X月X日出生，汉族，北京恒昌安全防范咨询有限公司职员，住（略）。
上诉人中国建设银行股份有限公司北京西单支行（以下简称建行西单支行）因与李某借款合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2009）西民初字第X号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
建行西单支行在一审中起诉称：建行西单支行与李某、嘉裕公司于2004年6月18日签订《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》（合同编号为2004个商贷字第X号），由嘉裕公司提供连带担保责任。借款合同约定：建行西单支行向李某提供x元贷款，用于购买北京市朝阳区X路X号嘉裕苑第A座X层A号房屋，借款期限为2004年6月18日至2022年6月17日；李某还款采用按月等额本息还款法，还款期限为216期（每月为一期），同时约定贷款利率在借款期限内，遇国家法定利率调整时，由建行西单支行按中国人民银行有关文件规定相应调整每月还款额；合同期内，李某应当每月归还建行西单支行借款本息x.45元。合同各方约定担保方式为抵押加阶段性保证，即建行西单支行以李某所购房屋做抵押，并由嘉裕公司承担连带保证责任。同时约定违约责任：李某未按还款计划还本付息，建行西单支行有权对逾期未还的贷款本金及利息在逾期之日起按中国人民银行规定的日息万分之二点一计算，直至该款项偿还之日止。借款期间，李某累计六个月未偿还贷款本息和相关费用的，建行西单支行有权解除借款合同，提前收回已发放贷款本息，并同时要求保证人履行保证责任。建行西单支行依照合同约定向李某发放贷款x元，但是李某未按借款合同的规定按期还款。建行西单支行决定行使合同权利，提前收回本合同项下的贷款本息。建行西单支行曾起诉过保证人嘉裕公司承担保证责任，并与嘉裕公司达成了调解协议，有（2008）西民初字第x号调解书为证，由嘉裕公司承担保证责任。但截止到递交本起诉状前，保证人仍未履行调解书中的承诺，故诉至法院要求：1、判令李某偿还借款本金x.38元；2、判令李某偿还借款利息（包括罚息）x.94元（计算至2009年3月24日）及至实际偿还之日的利息；3、判令李某承担本案诉讼费。
一审法院在审理过程中，建行西单支行向法庭提交如下证据予以证明：
一、（2008）西民初字第x号调解书。
二、《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》（合同编号为2004个商贷字第X号）。
三、《核定贷款指标通知书》、《中国建设银行贷款支付凭证》。
四、借款人贷款账户基本信息。
李某在一审中答辩称：借款事实存在，金额和期限都对，但是李某与嘉裕公司已经解除了房屋买卖合同，嘉裕公司也已经同意承担按揭贷款，故不同意建行西单支行的诉讼请求。
一审法院在审理过程中，李某向法庭提交如下证据予以证明：
1、退房协议。
2、证明。
3、情况说明。
经一审法院庭审质证，李某对建行西单支行所提交的《核定贷款指标通知书》、《中国建设银行贷款支付凭证》及借款人贷款账户基本信息的真实性、关联性、合法性均无异议，该院予以确认。
双方对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议：
一、（2008）西民初字第x号调解书。建行西单支行据此证明建行西单支行通过诉讼程序向嘉裕公司主张其对李某的债务承担连带保证责任并得到了调解书的确认，但保证人嘉裕公司没有履行相应责任。李某对该证据的真实性无异议，但对该证据的关联性有异议，认为该笔债务正在执行过程中，且建行西单支行也认可由嘉裕公司单独承担这笔债务。本院认为，该调解书是建行西单支行及嘉裕公司的真实意思表示，符合调解的自愿、合法原则，且该调解书处理的法律关系是基于李某购房及借款的法律关系而产生，故一审法院对该调解书予以确认。
二、《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》。建行西单支行据此证明李某与建行西单支行约定从建行西单支行处借款，李某应当依照约定承担偿付本息的责任，嘉裕公司承担连带保证责任。李某对该证据的真实性无异议，对该证据的关联性及证明目的有异议。本院认为本案处理的法律关系基于该合同产生，故该院对该合同予以确认。
三、退房协议。李某据此证明其与嘉裕公司签订了退房协议，一致同意解除双方签订的《北京市商品房预售合同》。建行西单支行对该证据表示不知情，提出退房的行为不必然导致借款责任的免除，且该协议书中约定了嘉裕公司将购房款一次性退还给李某。本院认为，该退房协议是李某及嘉裕公司的真实意思表示，嘉裕公司加盖公章予以确认，故该院对该证据予以确认。
四、证明。李某据此证明其已经将购买的房屋退还给嘉裕公司，一切责任由嘉裕公司承担。建行西单支行对该证据的真实性没有异议，关联性不认可，因债务转移没有通知债权人，不发生法律效力。本院认为，该证明在证据形式上未见瑕疵，嘉裕公司亦加盖公章予以确认，且建行西单支行对该证据的真实性没有异议，故该院对该证据予以确认。
五、情况说明。李某据此证明其在与嘉裕公司签订购房合同时，曾交付过购房首付款及相关税费，在李某与嘉裕公司解除购房合同时，双方签订了退房协议，嘉裕公司将李某首付款及相关税费退还了李某，嘉裕公司承诺承担银行贷款部分的给付责任，现在执行过程中。建行西单支行表示对该证据不知情。原审法院认为，该情况说明有嘉裕公司加盖公章予以确认，且是李某对交纳购房首付款及相关税费的自认，故一审法院对该证据予以确认。
一审法院经审理查明：一、2004年6月18日，建行西单支行与李某、嘉裕公司签订了《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》（合同编号为2004个商贷字第X号）。该合同约定：本借款用于购买北京市朝阳区X路X号嘉裕苑第A座X层A号房屋；建行西单支行向李某提供人民币贷款x元，借款期限为自2004年6月18日起至2022年6月17日止，贷款利率为月利率千分之四点二；李某的借款由建行西单支行直接划入嘉裕公司在建行西单支行开立的存款账户内。账户名称为：嘉裕房地产开发有限公司，帐号为：x，李某应从贷款发放的次月开始，按月偿还贷款本息，还款总期数为216期；贷款采用合同约定的等额本息还款法，每月归还本息金额为人民币x.45元，借款期内，如遇国家法定利率调整，由建行西单支行按中国人民银行有关文件规定相应调整每月还款额；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证。抵押加阶段性保证指本合同项下贷款以本合同项下贷款资金所购房屋作抵押，在李某取得该房屋《房屋所有权证》、并办妥抵押登记之前，由嘉裕公司提供连带责任保证。抵押物是指李某以本合同项下贷款资金所购买的房屋，该房屋座落于北京市朝阳区X路X号嘉裕苑第A座X层A号，抵押房屋建筑面积为229.29平方米；抵押担保的范围包括本合同项下的贷款金额、利息（包括罚息）、李某应支付的违约金、赔偿金以及建行西单支行为实现债权而发生的费用（包括处分抵押物的费用等）；保证担保的范围包括李某的借款本金、利息（包括罚息）、李某应支付的违约金、赔偿金以及建行西单支行为实现债权而发生的费用等；保证方式为在保证期间，嘉裕公司愿为李某的债务承担连带责任，如李某未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，建行西单支行有权要求嘉裕公司就全部债务承担保证责任，嘉裕公司同意建行西单支行从其在建行西单支行开立的存款账户中直接扣划；保证期间由借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋所有权证》及其他相关资料交建行西单支行代为保管之日止；保证期间，遇国家法定利率调整而变更借款合同利率的，无需得到嘉裕公司的任何事前的书面或者口头的同意或事后的追认。二、2004年6月18日，建行西单支行依约将贷款划拨至嘉裕公司的帐户供李某购房之用。三、2007年12月13日，嘉裕公司与李某签订《退房协议》，协议约定：一、嘉裕公司与李某就北京市朝阳区X路X号嘉裕苑第A座X层A号房屋于2004年4月28日签订了《北京市商品房预售合同》及其附件。李某已于2007年12月13日向嘉裕公司提出解除上述《北京市商品房预售合同》及其附件的请求。二、嘉裕公司与李某经友好协商、一致同意解除上述《北京市商品房预售合同》及其附件，并就解除的相关事宜签订本协议。三、嘉裕公司与李某一致同意，由嘉裕公司自本协议生效之日起30日内，将嘉裕公司已付的全部购房款（该款项不包括应由李某承担的合理费用）一次性无息退还李某，具体退款日期由李某及嘉裕公司另行协商确定。四、嘉裕公司与李某一致同意，自本协议生效之日，嘉裕公司取回该房屋所有权，并有权自生效之日起将该房屋另行出售。四、2008年11月25日，建行西单支行与嘉裕公司达成调解协议，经本院确认调解协议内容如下：2008年12月5日前，嘉裕公司对《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》（合同编号为2004个商贷字第X号）项下借款人李某所欠借款本金x.38元及实际还款日前发生的利息及罚息（利息及罚息计算的标准以双方签订的借款合同约定为准）承担连带保证责任。嘉裕公司至今未履行该调解书确定的还款义务。五、2009年5月22日，嘉裕公司出具证明,该证明记载：李某女士2004年购买了我公司开发的北京市朝阳区X路X号嘉裕苑第A座X层A号房屋一套，现双方已解除房屋买卖合同，我公司已承担了李某女士因购买该房屋与建行西单支行贷款所发生的法律责任，特此证明。嘉裕公司已经将李某交纳的购房首付款及相关税费退还李某。六、截止至2009年3月24日，《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》项下李某未还本金余额为x.38元，应付利息、罚息为x.94元。另查，北京市朝阳区X路X号嘉裕苑第A座X层A号房屋预售登记为李某。
一审法院认为：建行西单支行与李某、嘉裕公司所签订的《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》（合同编号为2004个商贷字第X号）为各方当事人的真实意思表示，未违反有关法律规定，应认定为合法有效的合同，各方当事人应当按照合同的约定享受权利、承担义务。
建行西单支行与李某、嘉裕公司签订《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》后，依照合同约定将购房贷款划入嘉裕公司的帐户，但在履行合同过程中，李某未按照约定及时偿付借款，并与嘉裕公司签订了《退房协议》，为此，嘉裕公司收回房屋同时承诺承担李某因购买该房屋与建行西单支行贷款所发生的法律责任。由此可言，李某既未得到房屋，亦未使用贷款，嘉裕公司应认定为该笔贷款的实际使用人，现建行西单支行向李某提出还款付息的诉讼请求显然不妥，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，判决：驳回原告中国建设银行股份有限公司北京西单支行的诉讼请求。
建行西单支行不服该民事判决，其上诉理由和请求是：一、一审法院认定李某非贷款实际使用人不合逻辑且与事实不符。一审判决认为“在履行合同过程中，李某未按照约定及时偿付借款，并与嘉裕公司签订了《退房协议》，嘉裕公司收回房屋同时承担李某因购买该房屋与建行西单支行贷款所发生的法律责任。”并得出结论“李某既未得到房屋，亦未适用贷款，嘉裕公司应认定为该笔贷款的实际使用人”。从一审法院的认定来看，借款合同中的借款人借款后只要不履行还款的主要义务，待借款原因消灭时，其还款义务自然免除。一审法院认定结论的得出显然不合逻辑。一审法院的认定也与事实不符。李某因支付购房款而向建行西单支行申请贷款，在与建行西单支行签订借款合同，建行西单支行发放了贷款之后，李某用贷款支付了全部房款，并按借款合同约定向建行西单支行履行按月偿还借款义务。本案中李某实际履行了部分还款义务，至2007年10月，李某才出现不还款情况。故一审法院因为李某退房就认定其不是该笔贷款的实际使用人是错误的。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十无条的规定，是不正确的。1、该条并未规定当商品房买卖合同解除时，商品房担保贷款合同同时当然被解除。一审判决仅根据程多昊与嘉裕公司解除购房合同这一规范适用的条件之一，就认定了应适用该条法律规范，是不正确的。2、该条司法解释是从民法的公平原则出发，亦在同时保护上述合同中房屋买受人和担保权人的利益，在该条规范中，房屋出卖人是义务的承担主体。本案中，银行却因为一审法院适用该条司法解释而丧失了一个可追偿的对象，这不符合该司法解释的立法意图。司法解释不能与基本法律相冲突。合同法明确规定了债务转移以债权人同意为必要条件，司法解释不能违背这一基本精神。本案中，李某与保证人之间达成的债务转移洗衣，未经建行西单支行同意，对建行西单支行不发生法律效力。未经债权人同意的债务转移，不得对抗债权人，债权人有权拒绝第三人向其履行，同时有权要求债务人履行合同义务并承担不履行合同的法律责任。3、该条司法解释是适用于房屋出卖人和买受人真实解除购房合同的情况，但在本案中，李某并未提供足够证明其与嘉裕公司解除了购房合同。本案所涉房屋仍登记在李某名下，李某亦未提供嘉裕公司返还其购房款的证明。其次，嘉裕公司目前负债累累，其债权人都难以得到清偿，作为只对公司债务承担有限责任的法律主体，此时再多些负债对其没有任何实质意义和负担。所以，建行西单支行有理由认为，李某与嘉裕公司所谓的解除购房合同的协议是恶意串通损害建行西单支行的利益的合同，是无效合同，不应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法予以改判；一、二审诉讼费用由程多昊承担。
程多昊同意一审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院一致。
本院认为，建行西单支行与李某、嘉裕公司签订的借款合同系各方当事人的真实意思表示，且未悖国家相关法律法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应恪守履行。建行西单支行在签订合同后，依约将贷款划入嘉裕公司帐户，履行了合同义务。李某未依约及时偿付借款，且于2007年12月13日，嘉裕公司与李某签订《退房协议》，双方解除了商品房买卖合同关系。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，嘉裕公司与李某的买卖合同关系已经不存在，借款合同项下的还款义务应当由嘉裕公司承担。故建行西单支行的上诉理由不能成立。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费二万五千七百八十五元，由中国建设银行股份有限公司北京西单支行负担（已交纳）；二审案件受理费二万五千七百八十五元，由中国建设银行股份有限公司北京西单支行负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长张辉
代理审判员刘景蕙
代理审判员杨钊
二○○九年九月十八日
书记员焦媛
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