原告：昆明市X村信用合作社。
住所地：本市X路昆明二十八中临街二楼。
法定代表人：宋某某，该信用社主任。
特别授权诉讼代理人：董远革，云南众衡律师事务所律师。
被告：云南瑞坤房地产有限责任公司。
住所地：本市X路X号护国大厦18—X楼。
法定代表人：余某，该公司经理。
原告昆明市X村信用合作社（以下简称原告）诉被告云南瑞坤房地产有限责任公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2005年6月16日立案受理后，依法组成合议庭。原告在起诉的同时向本院提出申请，要求对被告价值x元的财产进行保全，并提供了相应担保。同年6月23日，本院作出（2005）昆民一初字第X号《民事裁定书》，裁定对被告价值x元的财产进行查封、冻结、扣押。2005年7月7日，被告向本院申请复议。经本院复议，驳回了被告的复议申请，并于同年9月2日进行了告知。同年7月27日，本院依法到位于本市护国大厦的被告住所地，向被告送达本案的起诉书副本、应诉通知书、举证通知书、举证须知、证据交换指定通知书，证据交换及开庭传票、法定代表人身份证明书、授权委托书、证据清单、监督反馈表等诉讼文书，被告无正当理由，拒绝签收上述诉讼文书，本院依法留置送达。同年8月29日，被告向本院提出申请，要求合议庭成员回避。经本院院长决定，驳回了被告的申请。同年8月31日，被告提出回避复议申请。经本院复议，驳回了被告的复议申请，并告知了被告，同时将开庭时间更改后的民事传票再次送达被告，被告工作人员方福明签收。2005年9月2日，本院依法公开开庭审理了本案，原告的诉讼代理人董远革到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依据《民事诉讼法》第一百三十条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法对被告进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告起诉称：2001年4月16日，其与被告签订《京瑞大厦房屋（库房）租赁协议》，双方约定：原告一次性支付租金x元给被告，被告在2001年12月31日交房。每逾期一天，按所交款项的万分之三支付违约金。合同签订后，其按约支付了租金，但时至今日，被告仍未将房屋交付，构成违约。遂诉至本院，请求判令被告：1、按《京瑞大厦房屋（库房）租赁协议》交付房屋，支付违约金x元（从2002年1月1日暂计至2005年6月15日，共1290天；x元×0.0003×1290天）；2、如不能履行，返还租赁费x元，并支付违约金x元；3、承担诉讼费。
被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，未作答辩。
原告针对其诉讼请求以及事实和理由，向本院提供以下证据材料：
1、《京瑞大厦房屋（库房）租赁协议》，证明被告将位于护国路X、X号的京瑞大厦第五层4小间和地下第二层6小间房屋出租给原告。
2、《云南省收款专用发票》，证明其已于2001年4月25日支付了x元的租金，被告已收到，并出具了发票。
3、《承诺书》，证明被告于2003年6月3日承诺在2003年12月内交付房屋。
4、《催交房屋通知书》二份，证明其于2003年7月16日和2004年7月5日催促被告尽快交房。
5、《发送公函签收单》，证明被告于2004年7月6日签收了《催交房屋通知书》。
6、《承诺书》，证明被告于2005年6月7日再次承诺交房。承诺书第五条中的“杂物间”就是指库房。
7、《公司登记基本情况》、《昆明市房产信息网预售许可证查询》和《商品房预售许可证》，证明被告是合格当事人及余某的身份是被告的法定代表人。被告取得了京瑞大厦的预售许可权。
被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对上述证据材料未进行质证。
本院认为，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条“审判人员对单一证据可以从下列方面进行审核认定……（二）证据与本案事实是否相关……（四）证据的内容是否真实；……。”和第六十六条“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”以及第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，……。”的规定，原告提供的《京瑞大厦房屋（库房）租赁协议》，该协议是原告与被告共同订立，且加盖了双方单位的印章，并与原件核对无异。而《云南省收款专用发票》和两份《承诺书》，则是被告出具，加盖了被告的公司印章，也与原件核对无异，且上述证据材料能相互印证，本院作为认定本案案件事实的证据采信。至于《催交房屋通知书》、《发送公函签收单》，是原告催促被告交付置换京瑞大厦第一层、第二层、第三层的营业办公用房和住宅用房，被告员工赵志东签字的《发送公函签收单》上载明的内容也是京瑞大厦第一层、第二层、第三层营业办公用房和住宅用房，与原告租赁的房屋没有关联性，故本院对原告提供的《催交房屋通知书》和《发送公函签收单》不作为认定本案案件事实的证据采信。《公司登记基本情况》是公司注册登记的行政主管部门依职权出具的公文书证，《昆明市房产信息网预售许可证查询》是房产行政主管部门对取得商品房预售资格的房地产开发商向社会进行的公示，《商品房预售许可证》是房产行政主管部门颁发给房地产开发商的预售许可证。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第一款“（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证。……”的规定，本院对《公司登记基本情况》、《昆明市房产信息网预售许可证查询》和《商品房预售许可证》作为认定本案案件事实的证据采信。
经过庭审，并对原告所提供的证据材料进行了审核，本院确认以下案件事实：
2001年4月16日，原告与被告签订了《京瑞大厦房屋（库房）租赁协议》，双方约定：1、乙方（原告）租赁位于本市X路X、X号的京瑞大厦第五层4小间和地下第二层6小间房屋；2、租赁价格：一次性确定总价x元；3、租赁期限：70年，即自2001年12月31日至2071年12月31日；4、交房时间：2001年12月31日；4、付款时间：协议签字生效后十日内；5、违约责任：每逾期一天，按所交款项的万分之三支付违约金。合同签订后，原告于2001年4月25日支付了x元租金给被告，被告收到该款后出具了《云南省收款专用发票》。2003年6月3日，被告及“京瑞大厦”工程指挥部向原告出具《承诺书》，承诺于2003年12月内将原告租赁的房屋交付原告。被告在承诺期限届满后，未将房屋交付原告。2005年6月7日，被告的法定代表人余某向原告出具《承诺书》，承诺京瑞大厦在资金到位的前提下于2005年10月31日前竣工。原告的10套个人住房和一、二、三层及杂物间、车位等的购销合同尽快全部办理完毕手续。本案在审理中，因被告未出庭举证证明其已向原告履行了上述《租赁协议》及《承诺书》所确定的交房义务，故被告至今也未交付原告所租赁的京瑞大厦第五层的四小间和地下第二层的六小间房屋。
根据本院确认的事实，本院认为：
一、双方签订的《京瑞大厦房屋（库房）租赁协议》的性质为租赁合同。依据《合同法》第二条“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”和第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，京瑞大厦是被告开发建设的房地产项目，2000年5月24日，昆明市房产管理局向被告颁发了昆房预许2000字（0009）号《商品房预售许可证》，被告取得了位于本市X路京瑞大厦的商品房预售许可，故被告有权对该大厦的房屋进行收益和处分。被告将京瑞大厦第五层的四小间和地下第二层的六小间房屋租赁给原告，并收取原告一次性支付的租金。双方所签订的协议符合合同法关于租赁合同的规定，因双方签订的租赁协议中约定的租赁标的物尚在施工建设中，并未竣工，双方形成的法律关系是预租的法律关系。原告在庭审中主张双方所签协议是名为租赁，实为房屋买卖的观点，因买卖合同是出卖人将标的物的所有权转移给买受人，买受人向出卖人支付价款的合同。本案中，被告将房屋租赁给原告，原告取得了在一定期限内对房屋的使用权，双方在协议中未约定将房屋的所有权转移给原告，故原告对房屋只享有使用权，不享有所有权。对原告的主张双方形成买卖法律关系的观点，本院不予采纳。
二、双方签订的《京瑞大厦房屋（库房）租赁协议》部分有效。
依据《合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，双方在协议中所约定的70年租期违反了法律禁止性规定，故该条款超过二十年的部分无效，依据《合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，双方在《京瑞大厦房屋（库房）租赁协议》中约定的超过二十年租赁期限的部分无效，并不影响其他部分的效力，其余某同条款仍然有效，而双方关于房屋预租的约定并未违反法律禁止性规定，故双方所签订的《京瑞大厦房屋（库房）租赁协议》部分有效。
三、被告未按时将房屋交付给原告，应承担违约责任。依据《合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定以及双方签订的《京瑞大厦房屋（库房）租赁协议》第四条“交房时间为2001年12月31日。”的约定，合同当事人应按约定全面履行自己的合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。原告在履行合同中已按约定履行了支付租金的合同义务，而被告并未按约定在2001年12月31日履行将房屋交付原告的合同义务，其行为已违反约定，构成违约。对此，被告应承担相应的违约责任。关于原告要求被告交付房屋，支付违约金的诉讼请求，依据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，故本院对原告提出的该项请求予以支持。关于原告提出要求支付x元违约金的诉讼请求，根据《合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定及双方签订的《京瑞大厦房屋（库房）租赁协议》第四条“交房时间为2001年12月31日。”的约定，被告应在2001年12月31日将房屋交付原告，但被告至今并未交付房屋，被告应自2002年1月1日起承担未按时交付的违约责任。根据双方协议第八条“甲方不按协议规定的时间交付房屋，每逾期一天，按应交款项的万分之三支付违约金（按实际逾期天数计算）……。”的约定，被告应承担每天向原告支付逾期交房违约金的法律责任，每天支付的违约金，应按原告所交租金的万分之三计算，而原告所支付的x元是70年的租金总额。因双方约定70年的租赁期限已违反法律规定，本院予以保护双方约定的20年租赁期限，20年的租金总额应为x.40元，被告每天的违约金应为原告应付20年租金x.40元的万分之三，即66.56元。庭审中，原告主张支付违约金的期限是从2002年1月1日起至2005年6月15日，共计1261天，故本院确认被告应支付的违约金为x.16元，并支持原告提出的该项诉讼请求。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告云南瑞坤房地产有限责任公司于判决生效后十日内交付原告昆明市X村信用合作社租赁的京瑞大厦第五层四小间和地下第二层六小间房屋；
二、被告云南瑞坤房地产有限责任公司于判决生效后十日内向原告昆明市X村信用合作社支付违约金x.16元；
三、驳回原告昆明市X村信用合作社的其他诉讼请求。
案件受理费x元，保全费5904元，共计x元，由原告昆明市X村信用合作社承担70%，即x.60元，由被告云南瑞坤房地产有限责任公司承担30%，即6389.40元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年；双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月。
审判长邵坚
审判员孟静
审判员潘玲
二○○五年九月十六日
书记员熊辉
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