原告（反诉被告）马X，女，X年X月X日生，汉族，住上海市黄某区X路X号。
委托代理人陈X，男，X年X月X日生，汉族，住上海市静安区X路X弄X号底层。
委托代理人卫X，上海市X律师事务所律师。
被告（反诉原告）吴X，男，X年X月X日生，香港居民，住香港九龙X道X号X楼。
委托代理人郭X，上海X律师事务所律师。
委托代理人胡X，上海X律师事务所律师。
第三人中国银行股份有限公司上海市X支行，住所地上海市X区X路X号。
负责人支X，行长。
委托代理人毛X，员工。
委托代理人周X，员工。
原告马X为与被告吴X房屋买卖合同纠纷一案，于2009年4月7日向本院起诉。本院于同日立案后，依法适用普通程序审理，期间原告申请追加中国银行股份有限公司上海市X支行（以下简称中行X支行）为第三人、被告提出反诉，本院均予以准许。本院于2009年11月2日、12月28日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）马X的委托代理人陈X、卫X，被告（反诉原告）吴X及其委托代理人郭X、胡X，第三人中行X支行的委托代理人毛X、周X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年3月16日，经中介方上海X房地产经纪有限公司（以下简称X公司）居间，原告与被告至代书方上海X房地产服务咨询有限公司（以下简称X公司）就买卖上海市徐汇区X路X弄X号X室房地产进行磋商。鉴于该房地产存在法院查封、银行抵押及租赁关系，被告承诺原告支付的第一笔款项将用于支付法院执行款、抵押权人同意其出售房屋且向原告出示了承租人放弃优先购买权的书面证明。原告遂与被告签署了《上海市房地产买卖合同》，约定合同价3,930,000元（人民币，下同），原告应于2009年3月17日支付被告1,800,000元。被告应积极解除该房地产上的司法限制，办理产权过户及租赁变更手续。另外合同约定：2009年3月25日起，该房地产租金由原告方收取。被告为让原告放心，还主动提出办理授权委托公证书，授权中介方员工可在被告离沪时代办所有房屋交易手续。但在原告支付1,800,000元后的第二天，被告即撤销了委托。而且在该房地产查封解除后拒不履行合同义务，此外被告还主动联系承租人，收取了2009年4月的租金16,750元。此后被告隐匿不见，无法联系。由于被告怠于履行合同义务，不仅使该房地产交易进程停滞不前；而且由于原告被迫采取诉讼方式，房屋交易成本大大增加，给原告造成了巨大的经济损失。故请求法院判令原、被告双方签订的上海市房地产买卖合同继续履行，即判令被告立即与原告办理系争房屋的产权过户手续并立即交付房屋；判令被告交付逾期履行合同义务的违约金（每日按已付款金额的千分之三）自2009年4月30日起算；判令被告返还2009年4月租金16,750元；判令被告赔偿原告损失200,000元。
被告辩称，原告认为被告违约是不成立的，本案应当判断究竟是谁违约。2009年3月16日，原、被告签订买卖合同后，被告一直在履行合同。在被告向上海市第一中级人民法院（以下简称一中院）提出解除查封的申请后，一中院受理了该申请，但当被告向法院询问何时才能解除查封时，一中院要被告回去等裁定。过了半个多月，被告的租客通知被告称有一份裁定，被告认为就是解封裁定，但在领取裁定时才发现是上海市徐汇区人民法院（以下简称徐汇法院）的查封裁定，因为该裁定导致房屋买卖无法继续履行。被告是作出过委托，但后来被告发现该委托不妥。按照补充条款第八条的约定，委托的内容是甲方应在本合同签订后办理委托中介代办过户手续、缴纳税费的公证委托书，但被告发现中介做出的公证还包括代为签约等，所以被告要求公证处予以更正，被告也重新做了一个符合合同约定的公证，这不能算是被告违约。如果是违约，也是中介方违反约定，擅自扩大了授权范围，被告一直在履行合同，不存在被告违约。
第三人辩称，要求法院保护第三人的抵押权。
反诉原告诉称，1、2009年2月23日，反诉原、被告在反诉被告指定的中介方人员胡X的介绍下签订定金协议，其中该定金协议第五条A规定了签订定金协议的当日反诉被告应将定金50,000元交由中介方X公司暂行保管。实际上在签订好定金协议后，反诉被告讲根本就没有给中介方50,000元，反诉被告根本就没有履行定金协议的诚意。2、2009年3月16日，反诉原、被告又预签《上海市房地产买卖合同》，其中第8条规定“……甲方应在签订本合同后签订委托中介方办理产权过户、缴纳税费的公证委托书，并将交易所需的税费暂存至中介方。若因任何一方故意拖延或者不及时提供本交易所需材料及税费转让过户手续迟延办理或无法办理的，则该违约方应承担违约责任”。在反诉原告方向上海市房地局网上房地产调取证据证明中介方X公司在反诉原告不知情情况下已签订了网上合同，中介方未取得此授权，而此种情况正是反诉被告与中介方串通的结果。3、预签合同规定中介方X公司本应由赵洋进行中介服务，不料实际操作过程中反诉原告始终没有见到赵洋，倒是反诉被告找的中介人员胡X称其是该中介方X公司的员工。4、在反诉原、被告预签的房屋买卖合同中，在一开始反诉原告就不同意，但反诉被告始终要求进行资金监管，后来反诉原告得知对于此种情形资金监管无法进行，可以看出反诉被告自始就无履约诚意。反诉原告认为通过以上事实可以看出，中介方与反诉被告恶意串通，蒙蔽反诉原告做的授权公证书授权极大损害反诉原告的合法权益，甚至动用公权力胁迫反诉原告就范。这说明反诉被告违约，严重侵犯了反诉原告的合法权益，依据该预签的房屋买卖合同第8条、第11条，请求法院判令解除反诉原、被告预签的上海市房屋买卖合同；判令反诉被告支付定金协议违约金50,000元。
反诉被告辩称，不同意反诉原告的反诉请求。双方的合同依法成立，目前也是可以履行的。反诉原告没有解除合同的合同依据及法律依据。因为合同不能解除，所以不存在违约金。因此，反诉被告要求驳回反诉原告的全部反诉请求。
经审理查明，被告系上海市徐汇区X路X弄X号X室房地产权利人。2005年1月8日，被告以上述房地产抵押给抵押权人（借款人）中行X支行，获得二手住房商业性贷款2,410,000元，且就此设有他项权利登记。2006年12月，被告作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的X半导体研发（上海）有限公司（以下简称X公司）以及乙方的物业代理公司（丙方）上海X物业管理有限公司（以下简称X公司）签订租赁协议，约定租金、管理费和其他费用的支付是由乙方必须在每月15日之前将租金付至丙方的指定账号，丙方需在每月乙方支付的款项到达丙方指定账号后的三个工作日内向甲方付清当月租金；租赁期限从2007年1月4日至2008年12月31日止等。X公司由此得以租赁使用上海市徐汇区X路X弄X号X室房屋。2008年11月，就前述租赁协议，各方当事人签订续租协议，续租期限自2009年1月1日至2009年6月30日止，续租期间月租金20,800元。
2009年2月21日，原告作为购买方向作为中介方的X公司（实际经办人胡X）提出委托购买上海市徐汇区X路X弄X号X室物业的意向。2009年2月23日，被告作为出让方（甲方）、原告作为受让方（乙方）签订定金协议，主要约定，甲方有意将上海市徐汇区X路X弄X号X室房地产转让给乙方，乙方亦愿意向甲方购买该房地产。该房地产已设定抵押，抵押权人为中行X支行，剩余贷款约2,000,000元；该房地产目前被司法查封，限制人为一中院。该房地产成交价格3,930,000元，由乙方按本协议规定的支付方式支付甲方。乙方在此确认其于签订本协议前已对该房地产进行验看。甲方将该房地产按现状交付乙方即可。具体交易程序如下：A、签订本协议当日，甲方应将该房地产权证暂存于X公司，同时乙方应支付甲方部分定金50,000元，此款暂由X公司代为保管。B、甲方签约后三日内或在法院许可的最短时间内申请并解除司法查封，乙方承诺经当面向法院确认后将部分定金计1,600,000元（具体以法院当日确认数额为准）划入法院指定账户（具体以汇款凭证时间为准），剩余部分定金计约150,000元暂存X公司。如此与上述所有定金合计1,800,000元作为乙方应支付甲方的全额首付房价款，甲方出具相应的收款收据。甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，双方签订房地产交接书。甲方在当日将租客租金转给乙方。C、待甲方完成上述事宜且上海市徐汇区房地产交易中心撤销查封后三个工作日内，甲、乙双方应签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称“该买卖合同”）。D、甲方配合乙方可以向贷款银行申请资金监管或转按揭2,130,000元的贷款用于支付部分房价款，所产生的资金监管或转按揭费用由甲方承担并支付。乙方承诺于签订买卖合同后十五日内将包括经贷款银行审批并加盖公章的借款合同等在内的办理抵押登记手续所需之全部资料准备就绪。在同等借款条件下乙方同意在甲方指定的银行办理贷款手续。E、待甲方之注销抵押手续办理完毕且乙方将包括经贷款银行审批完毕并加盖公章的借款合同等在内的办理抵押登记手续所需之全部资料准备就绪后（双方应及时提供材料税费）二个工作日内亲自或委托X公司代为向上海市徐汇区房地产交易中心申请办理该房地产之产权过户手续，甲方应委托税务机关代为出具全额房价款发票予乙方，由此产生的税费由甲方承担。若因乙方原因造成贷款不足，则任何不足部分均由乙方在此时一并支付给甲方。双方同意，取得的以乙方为权利人的收件收据暂存X公司。当日X公司将代为保管的款项缴纳相关的税费后转给甲方。F、待本交易经上海市徐汇区房地产交易中心登记完毕后（即出具以乙方为权利人的该房地产权证）后五个工作日内，乙方应支付给甲方第二期房价款2,130,000元，该款由乙方委托贷款银行直接支付至甲方指定账号。乙方凭房地产交接书至X公司领取房地产权证，本交易结束。该买卖合同签订后，本协议自行终止，甲、乙双方按该买卖合同所列条款履行。若乙方未能履行本协议所述事项，则本协议书中所述的乙方已支付甲方的定金不予返还，且乙方还应于违约事实发生之日起三日内按该房地产成交价格的2％支付佣金给X公司；若甲方未能履行本协议所述事项，则除应向乙方双倍返还甲方已收到定金外，还应于违约事实发生之日起三日内按该房地产成交价格的2％支付佣金给X公司。其后，被告向原告提供X公司放弃优先购买权的声明。
2009年3月16日，经由X公司居间，被告作为出卖人（甲方）与作为买受人（乙方）的原告签订上海市房地产买卖合同，主要约定，乙方受让甲方自有的上海市徐汇区X路X弄X号X室房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产，上述房地产转让价款为3,930,000元。甲方于详见附件三日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后详见补充条款为房屋转移占有的标志。在年月日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第（三）款内容办理：（三）详见补充条款。第十条约定，甲方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容办理：（三）详见补充条款。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。补充条款主要约定，1、该房地产抵押权人为中行X支行，债权数额为2,410,000元，目前所剩的所有债务（包括但不限于本金、利息、逾期违约金等）不超过2,060,000元；甲方承诺，抵押权人同意甲方出售该房地产，并且积极配合双方按本合同约定的方式办理产权过户手续。若甲方陈述不实或者因抵押权人的原因造成本合同无法履行的，视作甲方逾期未交付房地产，甲方须按本合同第十条承担违约责任。甲方应在产权过户前解除抵押或者按照监管协议的流程使抵押权不阻碍产权过户手续。2、该房地产存在司法限制，限制人为一中院。目前法院查封涉及的债务（包括但不限于本金、利息、滞纳金等）不超过1,650,000元；甲方承诺，只要甲方按上述金额全额支付执行款后，一中院将解除该房屋上的司法限制。若甲方陈述不实或者因司法查封的原因造成本合同无法履行的，视作甲方逾期未交付房地产，甲方须按本合同第十条承担违约责任。甲方保证，除上述第1、2款之外该房地产不存在产权争议和其他人主张权利的情形。任何因甲方原因或因甲方的其他债务造成乙方无法按本合同约定期限办理该房地产转让过户登记手续并取得相应的《上海市房地产权证》的，视作甲方逾期未交付房地产，甲方须按本合同第十条承担违约责任。4、甲方在此陈述，该房屋目前存在租赁关系，承租人为X公司，租期至2009年6月30日，月租金为20,800元，租赁保证金为41,600元，租金为一个月为一期支付。目前该租金直接支付至一中院。现承租方已支付租金至2009年3月31日。甲方承诺，至房地产交易中心办理产权过户当日，双方应对房屋进行交接，甲方应当让承租人与乙方签订租赁变更协议。2009年3月25日起，租金由乙方收取，甲方应让承租方出具同意租金支付给乙方的书面证明。双方同意，租赁保证金41,600元及2009年3月25日至3月31日的租金4,696元直接在房款尾款中抵扣，乙方实际支付房价尾款3,704元。甲、乙双方应于乙方贷款审批通过后三个工作日内，共同向上海市徐汇区房地产交易中心申请办理过户转让手续。甲方应在签订本合同后签订委托中介方办理产权过户、缴纳税费的公证委托书，并将交易所需的税费暂存至中介方。若因任何一方故意拖延或者不及时提供本交易所需材料及税费导致转让过户手续延迟办理或无法办理的，则该违约方应承担违约责任。9、双方同意，本合同的房价款除了首期款1,800,000元外，第二期房价款通过X公司的资金监管流程交易。签订本合同的同时，双方应当预签一份三方的《上海市存量房交易资金监管协议》。签订网上备案的买卖合同的同时，三方应当签订网上备案的《上海市存量房交易资金监管协议》，内容应与预签的合同的内容完全一致。10、因该房地产存在司法查封，目前无法按照上海市的规定进行合同网上登记备案。双方约定，在该房地产司法查封解除后的二个工作日内，双方应前往上海市东方公证处再行签订买卖合同并办理合同网上登记备案以及公证手续，买卖合同的内容应与本合同的内容完全一致。若甲方逾期不履行本条款，乙方有权解除本合同，除要求甲方全额返还乙方已付款项外，甲方还应支付本合同总房款30％的违约金给乙方。乙方不解除本合同的，可以要求甲方继续履行合同。此外，甲方陈述，甲方之房地产权证原件目前被上海德佑房地产经纪有限公司暂扣，甲方承诺在乙方代为甲方支付执行款充作房款的八日内，取回上述房地产权证原件用以双方办理产权过户手续，逾期无法取回的，甲方应当立即向房地产交易中心办理遗失补办产权证手续。无论是向上海德佑房地产经纪有限公司索回还是补办，上述产权证原件最迟应当在乙方代为甲方支付执行款充作房款的二十日内交至中介方，否则甲方构成违约。11、补充合同第九条：若乙方逾期未付款或逾期履行本合同的义务，乙方应按每日千分之三的标准向甲方支付逾期违约金，逾期超过15日的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的七日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除总房款的30％的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。甲方不解除本合同的，可以要求乙方继续履行合同。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。本合同第九条所规定的违约责任同样适用乙方未按时履行本合同及附件规定的其他义务的情形。12、补充合同第十条：若甲方逾期未交付房地产、办理产权过户或逾期履行本合同约定的义务的，甲方应按每日千分之三的标准向乙方支付逾期违约金，逾期超过15日的，乙方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起三日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起三日内向乙方返还已收款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应按总房价款的30％向乙方支付违约金。乙方不解除本合同的，可以要求甲方继续履行合同。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。本合同第十条所规定的违约责任同样适用甲方未按时履行本合同及附件规定的其他义务的情形。附件三付款协议：1、合同第二条转让价款组成如下：履约定金：1,800,000元，待房地产交接后自动转为第一期房价款。第二期房价款（银行贷款）：2,080,000元。房价尾款：50,000元。2、签订本合同后的一个工作日内，待甲方取得一中院解除司法限制的许可且乙方与限制人当面进行确认后，乙方应将部分定金计1,637,800元支付至一中院指定账号（具体金额以法院确定的金额为准），剩余定金部分计162,200元应支付至中介方X公司。按照目前的税费政策且甲方承诺该房屋是其出售的位于中国境内的唯一一套住房，中介方承诺，剩余定金部分计162,200元足以支付甲方所需要缴纳的营业税、交易手续费、公证费、资金监管担保费、中介方服务费及中介方代为甲方归还抵押权人逾期一个月的贷款，否则中介方应当垫付（税费政策发生变化的除外）。甲方在此确认：乙方按上所述支付款项后，即视为甲方已收到定金1,800,000元。3、双方同意，乙方可以申请贷款2,080,000元，若贷款不足，应当在过户前支付至三方签订的《上海市存量房交易资金监管协议》的指定账户，转付时间按监管协议的约定。4、双方同意，本合同的房价款除了首期款1,800,000元外，第二期房价款通过X公司的资金监管流程交易。签订网上备案的买卖合同的同时，三方应当签订《上海市存量房交易资金监管协议》，X公司收取的服务费由甲方承担。双方应当按照X公司的要求履行，否则构成违约，应按本协议承担违约责任。5、待本交易经上海市徐汇区房地产交易中心审核完毕（即出具以乙方为所有权人的房地产权证、贷款银行为抵押权人的《上海市房地产登记证明（抵押权）》）后的五个工作日内，乙方应委托贷款银行将第二期房价款支付至甲方指定账号并支付房价尾款。
就此，被告作为（出卖人）甲方与作为（买受人）乙方的原告以及（交易服务机构）丙方X公司签订《上海市存量房交易资金监管协议》，约定甲、乙双方共同委托丙方对甲、乙双方买卖的房地产交易资金进行监管，买卖的房地产坐落于上海市徐汇区X路X弄X号X室，房地产权利人吴X，房地产买卖合同所载转让价款3,930,000元。甲、乙双方委托丙方监管的交易资金2,080,000元，其中乙方贷款总额2,080,000元，其中商业贷款2,080,000元。该协议上留有原、被告的账户以及X公司的监管账户信息。
2009年3月17日，上海市东方公证处受理被告与胡X申办的委托公证事项。上述委托公证事项中包括胡X具有代为签订上海市徐汇区X路X弄X号X室房地产网上备案的房地产买卖合同、代为办理房地产转移登记、代为办理交房手续等后续手续的委托权限。同日，原告以被告名义向一中院缴纳（2008）沪一中执字第X号案件项下执行款1,638,232.25元；亦通过代理人向X公司支付135,767.75元；还向被告账户内汇入26,000元。由此，被告确认收到原告支付的购买上海市徐汇区X路X弄X号X室房屋履约定金1,800,000元。当天下午，被告即至上海市东方公证处撤销了前述当天上午与胡X共同申办的委托公证事项，但其后至2009年12月28日均未重新办理（或更正）便于顺利交易上海市X路X弄X号X室房地产的公证委托手续。2009年3月20日，一中院以本案被告已全额支付了该案的执行款，对方当事人于2009年3月17日向该院申请解除对本案被告所有的坐落于上海市X路X弄X号X室房地产的查封和该房地产的租金的冻结为由出具（2008）沪一中执字第X号民事裁定书，裁定“解除对被执行人吴X所有的坐落于本市X路X弄X号X室房地产的查封和租金的冻结”。因被告撤销了委托公证事项，且原告寻找被告无果，故原、被告之间关于上海市徐汇区X路X弄X号X室房地产买卖交易中止。
2009年3月30日，X公司向被告支付了X公司交付的上海市X路X弄X号X室房屋2009年4月的租金16,750元。
2009年3月31日，原告代理人按（2008）沪一中执字第X号民事裁定书上被告位于香港九龙X道X号X楼的地址（该地址亦为被告在本案中第一次填写法律文书送达地确认书时确认的地址）邮寄律师函一份，主要内容为，原告称被告收到1,800,000元后即擅自变更委托权限，司法限制已经解除，原告及中介方多次通过电话、短信形式欲联系被告，但被告无任何回复，隐匿不见。原告获悉被告违反约定私自收取2009年4月租金16,750元，通知被告要求其尽快配合办理房地产交易手续；被告应于2009年4月8日前返还原告2009年4月租金款（告知原告收款账号）；原告保留通过诉讼方式追究被告赔偿原告损失的权利。被告收悉该函件，但未与原告联系。2009年4月7日，因本案纠纷，原告诉至法院，请求判如诉请。次日，上海市徐汇区X路X弄X号X室房地产因本案诉讼保全而被查封。
另查明，2009年3月至5月间，被告先后不下二十次往来于大陆和香港之间，但未与原告联系。至一审庭审结束时止，被告因二手住房抵押借款尚欠中行X支行本金余额1,909,800元、利息163,100元、罚息27,500元；X公司早已搬离上海市徐汇区X路X弄X号X室。
以上事实，除当事人庭审陈述一致外，另有上海市房地产买卖合同、收条、上海市房地产登记册、银行凭证、抵押借款合同等证据证实，并经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间签订的买卖合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为合法有效。
本案存在的争议有，买卖双方签订非网络版买卖合同是否可以认定为已签订了房地产买卖合同。对此，本院认为，判断是否构成买卖合同的关键在于该合同是否满足买卖合同的实质性要件，涉案上海市房地产买卖合同虽然不是网络版合同，但该合同已涵盖房屋买卖合同所要求的当事人名称或者姓名和住所，房屋基本状况，房价款及付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，违约责任等在内的全部实质性要件，属于实质意义的买卖合同，考虑到上海市房地产买卖合同中约定网络版合同系补签性质，因此，本院断定，涉案上海市房地产买卖合同即为房地产买卖合同，属于本约性质，亦因此，反诉原告要求法院判令解除预签的上海市房屋买卖合同，本院不予支持；由于上海市徐汇区X路X弄X号X室房地产交易是可以继续履行的，因此，原告要求判令被告与原告办理系争房屋的产权过户手续并交付房屋，本院予以支持。
原告向被告主张的违约金，由于没有关于本金基数的合同约定，因此，该违约金，本院难以支持。原、被告的合同中约定自2009年3月25日，房屋的租金收益权归原告享有，但该笔款项已由被告领取，因此，原告主张被告返还2009年4月租金16,750元，具有合同与事实依据，本院予以支持。原告向被告主张损失200,000元，但没有提供相应依据，故本院不予支持。此外，反诉原告向反诉被告主张定金协议违约金，于法无据，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定,判决如下：
一、原告马X于本判决生效之日起十日内向被告吴X支付剩余房价款2,130,000元；
二、被告吴X于本判决生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司上海市X支行支付贷款本金、利息及罚息，具体金额以该行当日的借款流水账为准（截至2009年12月28日本金余额1,909,800元、利息163,100元、罚息27,500元）；
三、第三人中国银行股份有限公司上海市X支行于上述贷款清偿之日起十日内办理上海市徐汇区X路X弄X号X室房地产注销抵押登记手续；
四、被告吴X于上述抵押登记注销后的十日内协助原告马X办理上海市徐汇区X路X弄X号X室房地产权利登记至原告马X名下的手续；
五、被告吴X于本判决生效之日起十日内向原告马X交付上海市徐汇区X路X弄X号X室房屋；
六、被告吴X于本判决生效之日起十日内返还原告马x年4月的租金16,750元；
七、驳回原告马X的其余本诉请求。
八、驳回反诉原告吴X的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费28,289元，由原告负担4,155元，被告负担24,134元；反诉受理费减半收取计565元，由反诉原告负担；保全费5,000元，由被告负担；公告费300元，由被告负担。
如不服本判决，被告（反诉原告）可在判决书送达之日起三十日内，其余当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长庄才俭
审判员胡艳
代理审判员陈向红
书记员吕燕娜
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