原告江西省永丰县印刷厂，厂址：永丰县X镇X路X号。
法定代表人曾某某，该厂厂长。
委托代理人袁信文，江西致成律师事务所律师。
被告江西杰昇印刷包装有限公司，地址：永丰县X镇X路X号。
法定代表人严某某，该公司董事长。
委托代理人(特别授权)陈英生，江西阳丰律师事务所律师。
原告江西省永丰县印刷厂与被告江西杰昇印刷包装有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2008年5月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2008年6月16日公开开庭进行了审理。原告江西省永丰县印刷厂法定代表人曾某某及其委托代理人袁信文、被告委托代理人陈英生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告江西省永丰县印刷厂诉称：2002年8月份，原、被告之间签订了《生产性固定资产租赁流动资产买断合同》，按照合同约定，原告将厂房设备租赁给被告经营，仓库原辅料由被告买断使用，租期为五年，租金48万元，由被告安排原告58名职工上岗。被告未按照合同全面履行，在合同到期后，被告又提出续租。2008年3月6日，原、被告补充签订《租赁合同书》一份。被告没有诚意履行合同，不按照合同全面交付租金、不及时维修房屋、不进行大门改道、私自将厂房设备转租他人等等。特别是3月29日在搬运退租设备时对原告的搬运作业层层设阻，致使搬运工作无法进行，然而被告反而以此为借口，拒绝交纳租赁费。原告认为被告违反了合同第四条的所有各项，为此要求法院判令被告按照合同规定：1、终止租赁合同；2、支付所欠原告员工养老保险金x元；3、支付第二季度租金x元；4、支付合同保证金x元，经营许可证保证金x元；5、违约转租厂房租金双倍罚款8916.8元；6、2007年12月至2008年3月仓库租金5600元；7、责令被告在判决生效后立即搬出经营场所，并承担本案的诉讼费。
被告江西杰昇印刷包装有限公司辩称，原告故意设阻而造成退租设备不能正常移交，其责任在原告，因此原告设备所占用被告租赁场地面积，应从租赁面积中剔除，租金也应相应扣减，为此，被告2008在年3月31日将租赁费交给原告，原告拒收，是原告违约；被告的股东之一开办的林大服装有限公司和被告法定代表人夫妇开办的针织厂并非转租他人，并不存在违约，不存在向原告支付罚款的问题；原告要求被告支付仓库租金，因双方有口头约定与原告设备占地相抵；被告在租赁期间进行了维修，大门的改道是原告没有协调好出租门面，致使施工无法进行。综上被告在履行租赁合同过程中不存在违约行为，不同意终止合同。
原告永丰县印刷厂为其诉讼向本院提供了如下证据，1、X年X月X日生产性固定资产租赁流动资产买断合同一份，拟证明被告未按照合同全面履行义务，涉及到本案的部分诉讼请求。被告经质证后认为，该证据的真实性无异议，但没有关联性，因为该合同履行完毕。本院认为该证据与本案无关联性，故不予采信。2、2008年3月6日租赁合同以及租赁设备、房产清单各一份，拟证明原被告存在租赁合同关系，合同约定了双方的权利和义务，但被告违反了合同的规定，未按期交纳租金。被告经质证后认为，该证据的真实性无异议，违约的事实需要相关证据证明。本院认为被告虽然主动到交租金但是私自扣除了租金，是不完全履行合同，属违约。3、2008年3月6日的补充协议以及肖文辉、张仁东的证词二份，拟证明被告应对大门进行改道，且为被告改造大门创造了施工条件，但被告未进行施工，造成了原告的租金损失。被告经质证后认为，补充协议的真实性无异议，但协议没有约定施工时间，只要是在合同期三年内施工就不存在违约。证人肖文辉、张仁东的证词，因证人未到庭质证，不予质证。本院认为协议未确定施工时间，不能就此证明被告违约，对于证人的证词未到庭质证，不符合举证规则，本院不予采信。4、2008年3月6日出具的欠条二份，永丰县社会保险事业管理局证明一份，拟证明被告承诺在2008年4月底前交清但被告至今未交。被告经质证后认为，该证据的真实性无异议。本院认为被告未按约定付款，应立即支付该款。5、2004年2月26日原告要求被告将与印刷业务无关的企业搬出承租厂区内的请求函，拟证明原告不同意与印刷业务无关的企业在被告承租厂区生产经营，被告不予采纳，侵犯了原告的合法权益。被告经质证后认为，该证据的真实性无异议，但无证据证明被告收到该信函，并且2008年3月6日重新签订了合同。本院认为原被告在2008年3月6日重新订立合同时原告对此未提出异议，应视为双方同意维持现状。6、现在被告承租厂房内办针织厂的业主刘达证词一份，拟证明该针织厂与被告无关，也未经原告同意，属私自转租行为，按合同应属违约，并应处于二倍租金的罚款。被告经质证后认为，证人必须到庭质证，没有到庭不予质证，法院也不能采信。本院认为对于证人的证词未到庭质证，不符合举证规则，本院不予采信。7、2007年7月25日收到的被告的信函，拟证明被告对不需要的设备已经确定，与2008年3月31日函告原告事实不相符，2008年3月31日是不实之词。被告经质证后认为，信函是被告自己发出的，不予质证。本院认为原告的证据能证明被告在订立合同前后都对租赁设备进行了确认，时候临时改变又不同原告协商，所以被告的质证意见不予采信。8、2003年3月28日补充协议及照片2张，拟证明被告未按照补充协议保管好原告出租设备。被告经质证后认为，补充协议无异议，但照片中的设备需确认，单凭照片无法证明，且不属于诉请内容。本院认为补充协议双方确认，但照片仅为原告提供而无被告和无利害关系的第三方证明，本院不予采信。9、原告江西省永丰县印刷厂申请证人徐伟、宋庆根出庭作证，证明2008年3月29日搬运设备时是因为被告不让搬设备和不出具委托书而搬运无法进行。被告经质证后认为证人与原告有雇佣关系，不能采信。本院认为证人与本案无利害关系，且能证明案件的事实，造成设备未搬成是被告的原因，本院予以确认。
被告江西杰昇印刷包装有限公司为其辩解提供了如下证据，1、照片四张，拟证明原告到目前为止还没有搬走设备，没有腾空厂房，致使被告生产无法正常进行。原告经质证后认为，是被告设阻才使搬运无法进行下去。本院认为设备未搬走是被告存在过错，对原告的质证意见予以支持。2、2008年4月4日被告通过邮寄给原告及原告主管部门的有关信件，内容为由于遗漏等原因造成拖胶机、订箱订书机还需使用，不能搬走，以及原告占用厂房面积清单、交租清单和设备占用厂房的照片，拟证明被告因原告占用厂房及时通知了原告及其主管部门，并要求及时解决，但原告不予理睬。原告经质证后认为，被告是在事情发生后为逃避责任单方行为，占用面积是否经原告核实、确定，未经原告同意就强制要少交租金，原因也不确定，究竟是通知还是命令。本院认为合同遗漏是被告自己的过错，且对核减租金的数额未经原告核对，对原告的质证意见予以支持。3、租赁合同两份，拟证明合同约定了承租面积及付款方式，原告没有完全交付承租面积，没有完全履行合同。原告经质证后认为，合同无异议，原告未违约。本院认为原告未全部腾空厂房是被告存在过错，原告并未违约，对原告的质证意见予以支持。4、江西林大服装有限公司企业营业执照一份，拟证明该企业是被告法定代表人严某某夫妇所办，并不存在转租行为，且证明原告提供的刘达的证词不实。原告经质证后认为营业执照与本案无关。本院认为林大服装有限公司是被告法定代表人严某某夫妇所办，且2003年开办以来就在该地生产，原告一直认可。5、被告江西杰昇印刷包装有限公司申请证人胡会玲、聂永华出庭作证，证明2008年3月31日被告主动向原告交纳租金，原告拒收。原告经质证后认为被告未全额交纳租赁费违反合同规定。本院认为，被告未按照合同约定全额交纳租赁费，核减租赁费又未经原告许可，属违约，应按照合同约定履行交纳租金的义务。
综合上述证据的分析与认定，结合当事人的陈述，本院确认本案的法律事实如下：
2002年8月1日原告江西省永丰县印刷厂与被告江西杰昇印刷包装有限公司共同签订《生产性固定资产租赁流动资产买断合同书》，约定由被告承租原告厂房和生产线，到2007年7月31日合同期满。2008年3月6日原、被告重新订立了一份《租赁合同书》，按照合同约定：1、租赁范围：原告现有生产区的厂房等房屋建筑总面积共计3720平方米。2、合同期限为三年，即自2007年8月1日至2010年7月31日止。如在租期内无违约行为，自动从2010年8月1日起至2012年7月31日止续租两年。3、租赁费计算办法：厂房自2007年8月1日起至11月按每月壹万元计收租金，2007年12月份起到2010年7月31日止按实际面积每平方米每月4元计算，2010年8月1日起至2012年7月31日止，按每平方米4.50元计租；被告租赁期间所租赁的土地、房产税费由被告负担；被告如要求原告开具税务票据，由被告缴纳税费；每季度交纳一次租金，由被告在每季度末交清下季度的租金，否则视为违约。设备实行有偿租赁，由被告自行用于租赁房屋的维修、屋顶翻修补漏、地面整修、线路更换、大门改道的有关费用。被告应向原告交纳租赁保证金叁万元期满后如被告无违约，原告全额退回给被告。4、违约责任：被告未按时足额交纳租金，原告有权终止合同，并由被告承担一切责任；被告对所租赁的厂房设备有保养维修义务，造成损坏应及时修复，否则原告有权终止合同并要被告作出相应的赔偿；被告如私自将厂房、设备转让给第三者，原告有权对被告处以双倍租金的罚款，并终止合同，由被告承担一切后果。合同还规定了原被告双方的其他权利和义务，并对租赁设备、厂房列有清单附在合同后面。同日，原被告还签订补充协议一份，约定原告被告在同意厂区X路段另行开门作为被告进入厂区的通道，大门改道由原告负责协调，被告负责施工并支付相关费用，新大门开通后，现有大门封锁，若被告因大车从新大门无法进入厂区，经与原告门卫协商，可从原大门进入厂区；被告在租赁期间严某从楼上抛撒垃圾等物到原告院内影响环境卫生及安全。合同签订后，因前期合同中所租赁设备在本次租赁期间被告不需租赁，双方需办理清点移交手续，为此，被告在2008年3月27日通知原告已经空出仓库，并问原告何时将移交设备搬进仓库，原告答复29日请搬运工进行搬迁，并要求被告派员持委托书来办理设备移交，被告予以应允。28日原告叫装卸工人到看现场，29日请来搬运工人并租用叉车进入厂区进行搬运，期间被告因对移交设备中的拖胶机、订箱机、订书机还在使用，是在订立合同时遗漏，合同所附清单出现错误，要求原告停止搬运，予以更正，原告不同意更正，被告就不同意办理移交手续，双方僵持不下，原告停止了搬迁工作。3月31日被告向原告交纳下季度租赁费时，认为原告的机器设备占用了厂房面积1446.9平方米，从2008年3月1日至2008年6月30日应扣除被告应交租赁费x.40元（1466.9×4），原告认为造成设备无法搬运是被告的责任，不同意扣除租金，要求被告全部交纳x元租金，并对被告欲交纳的部分租金拒绝收取。被告2008年4月4日被告以书面信函向原告交涉，因拖胶机、订箱机、订书机等设备还在使用，属订立合同时遗漏所致，要求原告予以更正，遭到原告拒绝迫使生产无法进行，造成了损失，将追究原告的责任。并将此信函报送原告主管部门永丰县经贸委。永丰县经贸委出面协调，原被告双方达不成一致意见。后原告以被告未按照合同约定按时足额交纳租金、私自出租厂房为由，向本院起诉，要求终止双方签订的租赁合同书，由被告向原告2008年第二季度租金x元、转租厂房罚款8916.8元、交纳所欠原告员工养老保险金x元、支付合同保证金x元经营许可证保证金x元、占用仓库租金5600元，并承担本案诉讼费。
另查明，原被告在履行《生产性固定资产租赁流动资产买断合同书》时，被告尚欠原告员工养老保险金x元，由被告法定代表人严某某在2008年3月6日向原告出具欠条，约定在2008年4月底前到县社保局交清，在诉讼期间被告已将此款交付至县社保局。
江西林大服装有限公司是被告法定代表人严某某之妻林惠娟(为被告股东之一)所开办的生产销售各类服装、针织品、纺织品的个人独资企业，自2003年开办起就在原告厂区内生产，目前仍在生产。
本院认为，原、被告之间自愿签订《租赁合同书》是当事人的真实意思表示，该合同合法有效，本院依法予以确认。原被告应按照合同约定享受有权利并承担义务。在合同履行过程中，原告以被告违约为由起诉至本院，要求终止合同，并由被告承担相应的责任，综合本案的事实与原被告向本院提供的证据，被告以原告未全部搬迁设备，占用厂房为由，要求扣减租赁费，然而未搬迁设备的责任和过错在被告，且被告事后向原告交纳租赁费时又私自扣减租赁费，被告就应为此承担责任，继续按期足额向原告交纳租赁费，但被告在没有和原告达成协议的情况下，未按照合同履行义务，原告认为被告违反了合同关于按期足额交纳租赁费的约定属违约，要求与被告终止合同，本院对原告的诉请予以支持。原告认为被告未按照合同约定维修保养租赁设备和厂房，但所提供证据不能证明被告承租的租赁物目前的受损失的情况，因此，本院对此诉请不予支持。原告认为被告转租厂房，违反了合同，要求对被告处以租金两倍的罚款，但林大服装有限公司是被告法定代表人严某某之妻林惠娟(为被告股东之一)所开办个人独资企业，且自2003年开办起就在原告厂区内生产，证明原告已认可，而刘达的证词因未到庭质证，被告不予质证，本院认为原告所述被告转租的证据不足，为此原告要求对被告处以租金双倍罚款的诉请，本院不予支持。原告要求被告支付合同保证金x元经营许可证保证金x元，因被告出具了欠条约定在2010年7月31日前交清，尚未到期，本院不予支持。原告要求被告支付2007年12月至2008年3月占用仓库的租金5600元，被告认为原告的设备占用了厂房，可相互抵消，因被告在该时间段实际占用，设备未搬走是被告的过错所致，所以原告要求支付租金的诉讼请求本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条之规定判决如下：
一、解除原告永丰县印刷厂与被告江西杰昇印刷包装有限公司签订的租赁合同。被告江西杰昇印刷包装有限公司应在本判决生效后十五日内搬出所租赁的厂房。
二、被告江西杰昇印刷包装有限公司尚欠原告永丰县印刷厂的按照合同约定已到期(2008年4月至9月共6个月)租赁费八万九千二百八十元整应立即支付给原告。
三、被告江西杰昇印刷包装有限公司应立即支付2007年12月至2008年3月占用原告永丰县印刷厂仓库的租金五千六百元整。
四、原告永丰县印刷厂的其它诉讼请求不予支持。
案件受理费3293元由原告永丰县印刷厂负担1000元，被告江西杰昇印刷包装有限公司负担2293元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审判长吴顺才
审判员陈少龙
人民陪审员李运南
二00八年九月十五日
书记员陈庆荣
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