上诉人（原审原告）郭某某（曾用名郭某英），女，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。
委托代理人王某甲，男，X年X月X日出生，汉族，系郭某某之夫，住（略）。代理权限：一般代理。
委托代理人贾辉，浚县黎阳法律服务所法律工作者，代理权限：一般代理。
上诉人（原审被告）王某乙，男，X年X月X日出生，汉族，住（略），下岗职工。
委托代理人刘永波，河南达剑律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉与反诉。
被上诉人（原审被告）浚县正大食品有限责任公司，住所地：浚县城东工业区。
法定代表人牛某某，该公司董事长。
委托代理人胡自平，浚县X镇法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。
上诉人郭某某与上诉人王某乙及被上诉人浚县正大食品有限责任公司（以下简称正大公司）租赁合同优先购买权纠纷一案，于2007年6月12日向浚县人民法院提起诉讼，请求：确认二被告之间的房屋买卖关系无效。浚县人民法院于2008年1月4日作出（2007）浚民初字第X号民事判决，上诉人郭某某、王某乙不服，分别提出上诉。本院于2008年3月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人郭某某及委托代理人王某甲、贾辉，上诉人王某乙及委托代理人刘永波，被上诉人正大公司的委托代理人胡自平均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
浚县人民法院一审认定：正大公司原名为某南省浚县食品公司。该公司在浚县X街路北有门面房两间（一层），2002年以前原告开始租赁讼争两间房屋其中的一间半（东边一间及西后半间）做生意使用，年租金为6500元，原告与该公司未签订书面合同。时至2005年7月份，被告正大公司准备出售两间门面房。当月月底公司董事长牛某某及工作人员李安峰去通知原告郭某某称准备出售两间门面房。郭某某明确表示要买，牛某某、李安峰告知郭某某，其买房价款是23万元，如果买房，就抓紧时间到公司去商谈此事，二人未告知郭某某交款期限。2005年8月15日，正大公司在郭某某不知情的情况下，以21.5万元的价款将两间门面房出售给王某乙所有。此后，西边前半间由原租赁户刘云超（案外人）交付给王某乙，王某乙又重新租赁给他人经营使用。东边一间及西边后半间仍由郭某某占有使用至今。西边前半间与后半间界墙相隔，并不相通。2007年4月20日，原告郭某某向被告正大公司交纳2006年的租赁费6500元。因被告王某乙要求原告郭某某腾房未果，双方纠纷成讼。本院于2007年11月29日依法对现场进行了勘验，勘验结果为：一、双方纠纷房屋位于浚县X街X路北。二、双方纠纷房屋东边一间前半间南墙外皮至北墙外皮约6.82米，夹道南墙内皮至北墙内皮1.98米，后半间南墙外皮至北墙外皮5.48米。前后半间南北内净均为3.05米。夹道南北内净4米。西边后半间南墙内皮至北墙外皮为5.31米，南北内净3.05米，东边后半间与西边后半间有一门口相通。三、上述东边一间、西边后半间房屋现由郭某某占有使用，屋内摆放有郭某某的冰柜、桌子等物品。四、东边一间门前至东后街现由郭某某经营使用。本案经调解无效。
浚县人民法院一审认为：租赁合同为不要式合同，可以是口头形式，也可以是书面形式，只要双方意思表示一致，租赁合同即成立，其形式并不影响合同的效力。本案中原告在租赁一间半房屋期间一直向正大公司交纳租赁费用，为此双方的房屋租赁关系成立，故依据有关法律规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。因原告租赁讼争房屋的其中一间半，据此二被告的行为侵犯了原告对该一间半房屋的优先购买权，二被告关于该一间半房屋的买卖无效。至于原告请求宣告二被告关于西边前半间的买卖无效，因原告并未租赁西边前半间，其对西边前半间不享有优先购买权，故本院对原告的该项诉请不予支持。被告王某乙辩称，原告早已知道出售该房的情况，原告已丧失了撤销权，因本案原告主张的是优先购买权，不适用撤销权的法律规定，故被告王某乙的辩称理由不能成立，本院不予采信。
浚县人民法院一审判决：一、被告浚县正大食品有限责任公司与被告王某乙之间关于诉争一间半房屋（即东边一间，西边后半间）的买卖无效；二、原告郭某某对租赁被告浚县正大食品有限责任公司的一间半房屋享有优先购买权；三、驳回原告郭某某的其他诉讼请求。案件受理费200元，勘验费100元，合计300元，由原告负担100元，二被告各负担100元。二被告负担部分暂由原告垫付，执行时由二被告偿付原告。
上诉人郭某某上诉称：一、原审判决未对西边前半间买卖关系确认无效，而是驳回了上诉人对该部分的诉讼请求，显属不当。1、本案争议的两间门面房，西边一间为一整体，中间只是一个临时界墙，脱离了前半间，后半间就失去了效用，况且半间屋既无法明确责任归属，又无法办理产权登记，更不能体现房屋效用，据此，将本应为一整体的一间房屋分离开来，显属不妥。2、按照《破产法》和《物权法》的规定，公司处分财产，本公司职工应当优先。本案中上诉人郭某某系正大公司的职工，而被上诉人王某乙不是本公司的职工，价格又低，不是同等条件，因此，上诉人对西边屋的前半间也有优先购买权。被上诉人向房管部门提交的房屋买卖契约系伪造。正大公司通知上诉人买卖房屋的时间是2005年7月、被上诉人答辩称买房是在2005年8月，而被上诉人向房管部门提交的买卖契约所注时间是2005年3月24日，正大公司法定代表人牛某某担任董事长职务是2005年7月份，其本人也否认在2005年3月24日的买卖契约上签字，因此，该契约系伪造，属欺诈行为，该行为违法应予全部撤销。综上，请求二审撤销原判，改判或发回重审。
上诉人王某乙庭审辩称：上诉人郭某某对西边前半间房屋主张优先购买权无事实及法律依据；《破产法》及《物权法》均无规定破产企业职工享有优先购买权；上诉人王某乙的办证行为与本案无关。
上诉人王某乙上诉称：一、原审认定事实错误，原审认定“2007年4月20日郭某某向正大公司交纳2006年的租赁费6500元”与事实不符。实际上2005年8月份正大公司已将房屋卖给了上诉人王某乙，正大公司已无权再收租金，上诉人在向郭某某催收租金时，郭某不交纳，上诉人对郭某某提起侵权之诉后，郭某正大公司交纳了房租，原审认定不客观公正。原审认定“郭某某在得知正大公司欲出售两间房屋时表示要买”错误，在一审时，郭某某未提交一份证据证明其要购买，一审认定无事实根据。二、原审适用法律错误，本案系因租赁合同引起的纠纷，根据特别法优于普通法、新法优于旧法的规定，本案应当优先适用《合同法》，而不应当适用最高人民法院《关于认真贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题意见》（试行）第118条之规定，上诉人买房前二十多天，正大公司已通知了郭某某，告知义务正大公司已履行，并给了郭某某充足的准备时间，郭某某未行使优先购买权，应视为放弃。郭某某诉讼请求要求确认买卖行为无效，应适用《合同法》第五十四条之规定，行使撤销权，但郭某某并未在一年内行使，该权利已消失，其请求应予驳回。三、本案定性错误，本案应属于确认之诉并非为侵权之诉。综上，原审认定事实，适用法律及定性均属错误，请求二审依法改判或发回重审。
上诉人郭某某答辩称：上诉人王某乙的上诉理由均不能成立。一、上诉人于2007年4月20日向正大公司交纳了租金，有正大公司出具的收据为凭，上诉人也有理由相信该房屋未卖出。上诉人郭某某于王某乙提起诉讼后的2007年6月12日，以正大公司与王某乙的房屋买卖行为侵犯了自己的优先购买权为由提起诉讼，不超过法律规定的诉讼时效。因上诉人郭某某提起的为侵权之诉，优先适用《民法通则》正确，王某乙在侵犯郭某某的优先购买权情况下买售的房屋，不符合《物权法》规定的善意取得。
被上诉人正大公司辩称：原审认定事实错误，正大公司在对房屋进行出售时经过了董事会的研究，并通知了郭某某，郭某某当时未表示要买。
根据当事人诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点如下：一、郭某某对涉诉的两间房屋是否享有优先购买权；二、原审对本案适用法律是否适当。
当事人于二审中均未提交新证据。
本院经开庭审理，审查当事人在一审提交的证据，并充分听取当事人的诉辩意见，确认浚县人民法院一审认定的本案事实成立。
本院认为：上诉人郭某某对其承租正大公司的一间半门面房，享有优先购买权。
我国《合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）（以下简称《民通意见》第一百一十八条规定：出卖人出卖房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖关系无效。以上两个法律条文规定了在下列条件下，承租人享有法定的优先购买权：1、承租人与出租人存在正在履行的房屋租赁关系；2、出租人应在房屋出卖之前三个月期限内通知承租人；3、承租人未放弃购买权利；4、出租人出售房屋的价金是公开确定的。本案中的被上诉人正大公司于2005年7月份通知承租人郭某某租赁房屋欲出售事宜，在未获得郭某某放弃购买权证据的情况下，于2005年8月15日与王某乙签订了借款协议，该借款协议既约定了借款期限和金额，又约定了在借款期限届满不能归还时，两间房屋归王某乙所有。在2006年8月15日借款期限届满时正大公司并未归还借款，该借款协议又属于房屋买卖协议，房屋买卖协议发生法律效力，郭某某对王某乙与正大公司签订借款协议之后又产生房屋买卖关系并不知情，正大公司也未在房屋出卖价金确定后在出售前三个月内告知郭某某，出卖房屋于2006年10月30日又进行了过户登记，该房屋买卖行为即对郭某某的优先购买权利进行了排除和侵犯，上诉人郭某某根据《民通意见》第118条要求确认买卖关系无效的诉讼请求有事实根据和法律依据，原审予以支持正确。
上诉人郭某某上诉请求对两半间的前半间也享有优先购买权的理由缺乏事实根据和法律依据，不能成立。理由：1、郭某某对前半间无租赁关系；2、《物权法》和其它相关法律也无企业职工对出卖财产享有优先购买权的规定，因此，该请求原审不予支持正确。至于“半间房屋权属不能明确，无法办理权属登记和不能体现房屋效用”的理由，与优先购买权无直接的关联性，原审不予支持正确。
上诉人郭某某上诉称“王某乙与正大公司之间用于过户登记备案的房屋买卖契约系伪造，属于欺诈行为，应当予以全部撤销”之理由亦不能成立，理由为：王某乙与正大公司用于过户登记备案的买卖契约，虽与实际发生买卖的契约不一致，但不构成欺诈，因买卖合同关系的双方当事人均无被欺诈之事实，况且郭某某提起本案诉讼要求确认买卖关系无效的诉因系买卖关系侵犯其优先购买权，该请求确认无效的事由为当事人须诉讼主张方可支持的法定事由，而非是人民法院依职权根据《合同法》相关绝对无效之规定审查确认的法定事由，妨碍优先购买权的买卖关系也即对一间半房屋的买卖关系，故原审对买卖关系不作全部无效确认适当。
上诉人王某乙关于“原审认定郭某某于2007年4月20日向正大公司交纳了2006年的租赁费6500元及郭某某对正大公司欲出售房屋表示要买”认定事实错误之上诉理由不能成立：1、因正大公司确实收取了租金并出具了收据；2、郭某某对王某乙与正大公司之间发生的买卖关系于2007年王某乙对郭某某提起诉讼之前确实不知情；3、正大公司与王某乙之间发生房屋买卖关系之前并未获得郭某某放弃优先购买权的证据，所以原审对此事实认定正确。
上诉人王某乙关于“原审适用法律错误，应当根据特别优于普通法，新法优于旧法的原则，优先适用特别法《合同法》而不应适用《民通意见》”的上诉理由仍不能成立，因为《合同法》与《民通意见》虽同样作为人民法院裁判案件的法律依据，但二者的阶位与效力不同，在适用上无特别法与普通法、新法与旧法之分，况且二者的规定是原则相同，互为补充，可以兼用，上诉人郭某某提起诉讼请求确认买卖行为无效，而不是请求撤销与变更，故不适用《合同法》第五十四条关于撤销权之规定，原审适用法律正确。
综上，原判认定基本事实清楚，适用法律适当，审判程序合法，应予维持，上诉人郭某某与王某乙的上诉理由均不能成立。案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，上诉人郭某某、王某乙各负担100元。
本判决为终审判决。
审判长郭某
审判员范秀贤
代理审判员郑月娟
二ОО八年五月十四日
书记员王某坤
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