李某某、周某甲、周某乙与云南嘉翔房地产开发有限公司纠纷案

当事人: 法官: 文号:（2007）昆民三终字第1087号

上诉人（原审原告）李某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。身份证号码：x。

上诉人（原审原告）周某甲，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。身份证号码：x。

上诉人（原审原告）周某乙，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。身份证号码：x。

法定代理人周某甲,男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。系周某乙之父。

三上诉人委托代理人谢兴友、黎满昌，云南欧派律师事务所律师，特别授权代理。

被上诉人（原审被告）云南嘉翔房地产开发有限公司。

住址：昆明滇池国家旅游度假区。

法定代表人郑某某，该公司董事长。

委托代理人里宁枫、金某某，云南恒业律师事务所律师，特别授权代理。

上诉人李某某、周某甲、周某乙因与被上诉人云南嘉翔房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院(2006)西法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年9月4日受理此案后，依法组成合议庭于2007年11月27日公开开庭对本案进行了审理。上诉人周某甲以及上诉人李某某、周某甲、周某乙的委托代理人谢兴友、黎满昌，被上诉人云南嘉翔房地产开发有限公司的委托代理人里宁枫、金某某到庭参加了诉讼。另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十九条第一款之规定，本案报经本院院长批准延长审限三个月。本案现已审理终结。

原审情况：

原告李某某、周某甲、周某乙诉称：2001年，被告在预售其开发的阳光海岸商品房时，通过报纸等大量宣传资料，称其开发的阳光海岸有：1、x平方米的广场划分为12个1300平方米左右的广场；2、x平方米的水面划分为5个2700平方米左右的水面；3、200个车位的大型停车场划分为50多个小型停车场；4、每个小孩拥有x.8平方米的绿地等。原告得知上述情况后，认为该商品房周某有上述环境、停车场等，有利于提高生活质量，价格也相当，遂购买了被告的商品房。现得知阳光海岸的广场实际只有3222.12平方米，水面只有878.26平方米，车位只有45个，公共绿地及假山景观只有5782.6平方米，与被告当初在预售房时的宣传内容出入较大。被告在预售房屋时对广场、水面的面积及车位的个数作了具体的说明和允诺，对原告购买该商品房有重大影响，该宣传内容应当视为合同的内容，被告未按约履行，构成了违约，应当承担因违约给原告造成的损失，该损失计算方式是用被告对“阳光海岸”广场、水面、绿地、车位所作出的总面积x.8平方米的承诺，减去“阳光海岸”广场、水面、绿地、车位x.149平方米的实际面积之差，再乘以“阳光海岸”所处位置地价每平方米611元之积x.8元，这部分土地的价值分摊于“阳光海岸”371户住户，每户为x元。请求判令：一、由被告赔偿其违约给原告造成的损失8.6万元；二、由被告承担本案诉讼、鉴定、评估、公证等费用。

被告云南嘉翔房地产开发有限公司答辩称：一、被告开发的阳光海岸项目是按照政府批准的规划设计要求进行的，阳光海岸的建筑面积、户数及绿地率均符合规划设计要求，被告未将任何公共设施建设或绿地景观部分用于建盖商品房，也未将建设用地挪作他用。二、被告在开发阳光海岸时所宣传的“二十多亩地的中心广场被分割为十二块平均约二亩地的小型广场，均匀分布于各组团中心；二十余亩的水面被分割成五块平均约四亩的水面”，这里的广场和水面是混合在一起的，不存在独立的广场和独立的水面，水面就在广场中，被告的本意是只有一个20多亩；另外，被告与所有业主均约定了庭院面积，该庭院面积的误差范围在±10%至±20%之间，而被告在交付时绝大部分庭院都大于约定的庭院面积，若按最小值提供庭院面积，则广场、水面面积将增加x.58平方米，即20.8亩，被告未因广场、水面面积不足而获取利益，相反，该部分的实际利益都给了全体业主。阳光海岸小区X路原规划设计的宽度为3米，为了便于业主生活、交通通畅，被告主动将道路扩宽为3.5米，这部分占地又是5亩，这也是广场、水面不足的原因。同样，这种改变被告并未取得任何利益，道路扩宽的实际利益也是全体业主享有。至于原规划的200个车位，基于消防要求取消了部分，但仍有97个。最后，原告在2003年5月前就已接房，其已经知道（看见）阳光海岸广场、水面及车位的现状，按照其提出的广场、水面面积数字与其认为的广告宣传的数字之间存在着巨大差距，其在接房时就应该知道自己的权利受到侵害，原告现在起诉已超过诉讼时效。综上，被告请求驳回原告的诉讼请求。

原判确认：2001年5、6月期间，被告云南嘉翔房地产开发有限公司经相关部门审批后，开发“阳光海岸”独立式花园住宅小区，经批准的小区住宅建筑面积为x平方米，设计住户为371户。2001年5月至9月被告在报刊上投入大量的广告宣传，同时还自行制作了宣传册，其中有内容为“……阳光海岸小区占地220亩，约等于14.6公顷，本来可以建造440户，但阳光海岸小区只建了390户，就是为了让阳光海岸小区的居民拥有更优质的生活。二十多亩地的中心广场被分割为十二块平均约二亩地的小型广场，均匀分布于各组团中心；二十余亩的水面被分割成五块平均约四亩地的水面；200个车位的大型停车场被分割成50个小型停车场；6万余平方米的绿地被分割成每户最小100平方米的私家花园……”的广告宣传。2002年3月15日，原告与被告签订了嘉翔（2001）字第X号《商品房购销合同》，购得“阳光海岸”蓝色珊瑚X幢商品房。2002年9月“阳光海岸”竣工，经相关部门验收合格后，被告于2002年9月25日在都市时报刊登了内容为“阳光海岸定于2002年10月1日9:30正式交付使用，请各位业主携带购房合同、发票、身份证前来办理相关手续”的交房公告。2002年10月4日，双方签署“房屋验收移交表”对房屋进行了正式移交。原告入住后认为小区内的环境设施与广告宣传的内容有出入，遂于2005年6月“阳光海岸”环境设施的水体、广场、绿化带、假山景观总面积等等问题委托云南省测绘工程院进行了测量，并对车位的数量在盘龙区公证处进行了证据保全。在审理中，经被告申请，一审法院依法委托云南天禹司法鉴定中心对“阳光海岸”内实有水体、广场、绿化带、假山景观总面积及实有公共车位数进行司法鉴定确认。2006年9月2日，云南天禹司法鉴定中心出具司法鉴定报告书确认：“1、‘阳光海岸’总面积为223.5亩。2、车位：北部停车场用碎石分隔标记的车位为53个，面积共1.79亩；用黄色油漆在道路中标出的停车位为68个。3、公用地块中绿化带面积为5.70亩；广场面积为5.65亩；假山景观面积为3.95亩；其中含水域面积1.63亩；绿化带面积、广场面积及假山景观面积总和为15.3亩；扣除水域面积后为13.67亩。”在2002年10月30日昆明市国土资源局发布的《关于昆明市城市规划区土地定级与基准地价的公告》中，阳光海岸所处位置地价为458元/平方米。2005年11月11日，原告提起诉讼。

根据上述确认事实，原判认为：原、被告之间在平等自愿基础上签订的“嘉翔（2001）字第X号”《商品房购销合同》，其内容不违反法律、行政法规的规定，是一依法成立的有效合同，对当事人双方具有法律约束力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，被告制作、散发的宣传资料以及2001年5月至9月在报纸刊登的销售广告为要约邀请。该销售广告及宣传资料中的有关内容，是被告就“阳光海岸”开发规划范围内的房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺。在本案的审理过程中，原告虽未能就其关于“被告对‘阳光海岸’开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，对原、被告之间《商品房购销合同》的订立及房屋价格的确定有重大影响”的主张提供证据证明，但根据一般生活经验常识，购房属于特别重大的生活支出，购房人在做购房决定时，除了考虑满足居住的基本需求外，小区的居住环境、配套设施及与之相应的房屋价格等，亦是影响购房人做出购买决定的重要因素。对于普遍不具备专业知识的购房人而言，其对于小区的居住环境、配套设施等的了解，多是基于开发商的销售广告和宣传资料；其对所购房屋性价比的认知，也基于开发商的销售广告和宣传资料。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第三款规定：“根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实当事人无需举证证明。”基于庭审查明的“阳光海岸”小区内的环境设施与其销售广告和宣传资料所作的说明和允诺不符的事实及相关规定，对原告关于“被告对‘阳光海岸’开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，对于原、被告之间《商品房购销合同》的订立及房屋价格的确定有重大影响，该宣传内容应当视为合同的内容，被告未按约履行，构成了违约，应当承担违约责任”的观点，一审法院予以采纳。据此，对原告要求被告以赔偿损失的方式承担违约责任的主张予以支持。对于原告提出的因“阳光海岸”广场、水面、绿地、车位的实际面积小于被告宣传的面积，要求按二者之间的差额，乘以“阳光海岸”片区每平方米的地价赔偿“阳光海岸”371户业主每户8.6万元的诉讼请求，原判认为，从原告的起诉中可以看出，“阳光海岸”广场、水面、车位、绿地等实际面积小于开发商宣传面积的事实，致使原告购买“阳光海岸”小区房屋提高生活质量的目的未能完全达到，而对该目的未能完全达到所造成的经济损失原告并未举证证明。原告要求按“阳光海岸”广场、水面、绿地、车位的实际面积与被告宣传的面积之间的差额，乘以“阳光海岸”片区每平方米地价对其进行赔偿的主张缺乏法律依据，故对原告要求被告赔偿8.6万元损失的主张不予支持。根据本案实际情况，酌情判令被告赔偿原告人民币2000元。至于原告要求被告承担本案鉴定、评估、公证费用的诉讼请求，因原告在审理过程中未提交相应证据，亦不予支持。关于被告提出的“原告在接房时就应当知道权利受到侵害，本案诉讼时效已过”的主张，原判认为，原告主张诉讼时效应以云南省测绘工程院的测绘结果报告出具之时即2005年6月起算，作为不具备专业知识的购房人，其确切知道“阳光海岸”环境设施与广告内容不符的事实，即知道权利被侵害的时间应在云南省测绘工程院的测绘结果报告出具之时即2005年6月，故对被告提出的原告诉讼时效已过的主张不予采纳。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决：“被告云南嘉翔房地产开发有限公司于判决生效后5日内赔偿原告李某某、周某甲、周某乙人民币2000元。”

宣判后，李某某、周某甲、周某乙不服，向本院提起上诉称：原判赔偿上诉人损失2000元显失公正，应依法改判。因为土地是有价值的，政府对土地的基准地价有明确规定，上诉人认为应依据被上诉人减少的广场、水面、车位、绿地面积，乘以每平方米的基准地价458元，得出减少的土地价值，再除以阳光海岸小区的住户371户，得出每户的损失为x.55元。该损失计算方法符合法律的公平、公正原则及本案的实际情况，请求二审人民法院支持上诉人的上诉请求。

被上诉人云南嘉翔房地产开发有限公司答辩：坚持一审诉讼的观点，同时还主张，现上诉人购买的房屋已经升值，上诉人提出因为广告宣传给其造成损失没有任何依据，宣传广告和购买房屋之间也无因果关系，请求二审人民法院维持原判。

本院二审经审理确认的事实与一审法院确认的事实相同。另查明，2005年6月，阳光海岸业主委员会以其名义委托云南省测绘工程院对住宅区内水体、广场、绿化带、假山景观总面积进行测量后，业主委员会于2005年7月5日以《告知书》方式告知了上诉人等小区各业主测绘结果，告知书载明：“2005年6月经云南省测绘工程院的测绘，结果如下：水体面积测量技术说明，广场、绿化带、假山景观面积测量技术说明，证明阳光海岸小区实有‘1、水体范围总面积878.26平方米；2、广场面积3222.12平方米；3、绿化带总面积3207.48平方米；4、假山景观面积2575.12平方米。’盘龙区公证处对‘车位’的公证，证明阳光海岸小区实有车位55个；根据有关规定，开发商预售商品房时，对广场、水面的面积及停车场的车位个数作出的承诺，应当视为合同的内容，其未按合同履行，构成违约，开发商应当承担违约责任。为维护广大业主的合法权益，经征求众多业主意见后，现委托欧派律师事务所代理诉讼。本维权活动，以公开、公平、公正的原则，在广大业主完全自主、自愿的原则下，每户业主独立委托、自行参与。”李某某、周某甲、周某乙等业主在确定权利被侵害后于2005年11月11日向西山区人民法院提起诉讼。此外，李某某、周某甲、周某乙购买的房屋总价款为人民币x元。

归纳双方当事人诉、辩主张，本案争议的焦点是：被上诉人云南嘉翔房地产开发有限公司违反广告宣传内容是否违约，应如何承担责任。

本院认为：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，从被上诉人云南嘉翔房地产开发有限公司制作、散发的宣传资料以及2001年5至9月在报纸刊登的销售广告的内容看，该广告的内容对其出卖的商品房范围内及相关设施所作出的说明和允诺是具体明确的。因此，被上诉人云南嘉翔房地产开发有限公司所作出的广告宣传内容应视为要约。根据阳光海岸业主委员会委托云南省测绘工程院测绘结果，被上诉人云南嘉翔房地产开发有限公司未达到广告宣传承诺的面积，理应承担违约责任。对于上诉人李某某、周某甲、周某乙以广告宣传的广场、水面、绿地、车位的总面积减去实际测量后的面积，乘以阳光海岸所处位置的基准地价458元/平方米，除以小区X户住户，每户赔偿x.55元的赔偿请求无充分的依据，本院不予支持。被上诉人云南嘉翔房地产开发有限公司在所作商品房销售广告中确实存在与实际面积不符之事实，但其在建盖商品房时是按照经批准的规划设计要求进行，并未将公共广场、水面、绿地、车位部分的面积用于建盖商品房从中获利。结合本案事实，本院酌情确定以上诉人李某某、周某甲、周某乙购房总款的1%计算，由被上诉人云南嘉翔房地产开发有限公司向上诉人李某某、周某甲、周某乙承担违约责任。原判酌定的赔偿数额偏低，本院予以增加。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条和《诉讼费用交纳办法》第三十条之规定，判决如下：

一、撤销昆明市西山区人民法院（2006）西法民初字第X号民事判决。

二、由被上诉人云南嘉翔房地产开发有限公司于判决生效后五日内赔偿上诉人李某某、周某甲、周某乙人民币6077.60元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金某义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费人民币4511.94元，由上诉人李某某、周某甲、周某乙负担1804.77元，由被上诉人云南嘉翔房地产开发有限公司负担2707.16元。

本判决为终审判决。

若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内，向原审法院申请强制执行。双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年。

审判长许莉

审判员邓杰

代理审判员彭韬

二○○八年二月二十九日

书记员吴自红

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