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赵某与被告黄某乙租赁合同纠纷一案

当事人:   法官:   文号:上海市普陀区人民法院

原告赵某

被告黄某乙

原告赵某与被告黄某乙租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法由代理审判员曹彬独任审判,公开开庭进行了审理。原告赵某,被告黄某乙的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告赵某诉称,2010年3月4日,原被告通过中介公司,就上海市X路X弄X号9D室房屋签订了租房合同,合同中对租赁期限、租金支付方式及违约责任作了约定。合同订立后,原告于当日即将房屋钥匙向被告交付并收取了定金人民币1000元(以下币种均为人民币),同时还按合同自2010年3月4日至2010年3月17日对被告予以免租。但此后,被告未向原告支付押金及房租,原告在屡次催讨未果的情形下,于2010年3月17日向被告发送了催告函,但被告于2010年3月24日复函要求原告提供注册办公所需的房产证明并要求原告承担损失。原告认为,当事人签订的租赁合同中并未约定原告有提供房产权证的义务,而原告在合同订立当日已将相关的房屋出售合同及身份证明复印件向被告交付,并将此房屋未办理小产证的情况告知被告,故原告已履行了相关出租义务,但被告拒绝支付首期租金及押金的行为已构成根本性违约,且在租赁过程中被告已实际使用了房屋并擅自拆卸搬走了原告房屋内的财产,故诉至法院,请求判令:一、解除原被告之间的租赁合同;二、被告向原告支付房屋租金x元;三、被告向原告支付违约金x元;四、被告归还原告房屋钥匙;五、被告支付原告租房期间的水电费41.20元;六、原告得以没收被告租房定金1000元;七、被告向原告返还在租房过程中擅自搬走的组合办公家具;八、被告向原告返还在租房过程中擅自拆走的不锈钢门锁一把;九、案件受理费由被告负担。

被告黄某乙辩称,一、被告在缔结租赁关系时已明确告知原告将房屋用于办公并须在当地注册,但之后却发现房屋系居住用房,不能用于企业办公及注册登记,因原告提供的房屋不符合合同约定,使被告租用房屋的目的无法达成,故被告于2010年3月23日向原告致函,要求原告于三日内提供相关材料配合被告办理注册手续,但原告无法满足被告请求,在此情形下,被告认为系争租赁合同已经解除,而合同解除的责任在于原告,故被告不应承担违约责任;二、被告于2010年3月4日收到房屋钥匙后,曾为装修事宜进入房屋勘察,但实际并未使用房屋,因合同已经解除,房屋始终处于原告控制中,故被告无须支付房屋租金及水电费;三、系争房屋内确有属于原告的组合办公家具,因原被告之间就租赁事宜发生矛盾后,原告拒绝向被告返还定金,在此情形下,被告即将房屋内的办公家具搬运至被告公司处保管,除非原告同意返还定金,否则被告不同意将办公家具返还原告。综上所述,对原告诉请不能同意。

经审理查明,一、2010年3月4日,原被告通过中介签订“租赁合同”一份,大致约定内容为:1、原告将上海市X路X弄X号9D室房屋向被告出租,租赁用途为办公;2、房屋租期自2010年3月18日起至2012年3月17日止;3、房屋月租金为6800元,首期支付两个月租金及押金x元,此后租金每两个月结算一次;4、租赁期间有非按约定擅自解除合同行为的,应按提前收回天数的租金双倍向对方支付违约金。二、上述合同签订当日,原告向被告交付了房屋钥匙并收取了定金1000元,同时出具了收据。三、2010年3月17日,原告向被告致函催收首期租金及押金,被告于2010年3月23日复函,大意为,被告租房为办公用途,而原告拒绝向被告提供注册办公所需的房产证明材料,导致合同目的无法实现,故要求原告三日内交付上述材料并承担被告误工损失,双方为此产生争执,原告于2010年3月31日提起诉讼,请求判决如其诉请。

另查明:一、据系争房屋产权登记信息载明,原告为该房屋共有人,该房屋类型为“新工房1”,本院就房屋用途进行了查询,据房产登记部门反映,该处房屋为居住用房,不能用于办公;二、讼争发生后,被告于2010年6月25日将钥匙交至法院,原告于2010年6月30日接收钥匙。

庭审中,原告撤回要求被告返还房屋钥匙及不锈钢门锁的诉讼请求。

本院认为,租赁双方在建立房屋租赁关系时应当遵守相应法律法规,并以诚实信用、善良守诺的原则行使权利及履行义务。本案中,原告作为房屋权利人,对系争租赁房屋为民居而不能用于企业经营、办公的性质应为明知,但其仍将房屋以办公用途向被告出租,而被告作为承租方在对房屋用途未尽谨慎审查义务的情形下即缔结了租赁关系,故此,当事人双方的缔约行为均有瑕疵,其在居住房之上建立的经营办公用房租赁关系本身具有违规性与不稳定性,租赁合同无法履行的原因与双方在违反房屋实际功用的基础上缔结租赁关系的行为密不可分,现合同因租赁目的无法实现而丧失了继续履行的可能,故应予解除。鉴于被告认为租赁合同已于2010年3月23日其发函之日解除,而原告亦于2010年3月31日提起解除合同之诉,故本院以该诉请提起之日为合同解除日。因当事人对此合同的解除均负有过错,故原告作为出租方无权继续占有定金及要求被告按合同约定支付租金、违约金、水电费,被告留置原告所有的组合办公家具的行为更无法律依据,应予返还。同时,根据法律规定,合同解除后形成的损失应由过错方负担,如承租方与出租方均有过错的,应依案情共同承担损失。按通常的房屋租赁惯例,除非有相反证据予以证实,否则可以房屋钥匙的接收与交还间隔期作为承租方占有房屋的期间,在此期间内,被告作为房屋占用方,理应支付房屋租金或使用费,包括使用房屋产生的水电费用,但基于本案合同的瑕疵,该房屋功用不符合租赁用途,故原告要求被告按协议全额支付租金或使用费的诉请法律依据不充分,此类费用之数额由本院对案情综合考量后酌定。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九十四条、第九十七条之规定,判决如下:

一、原告赵某与被告黄某乙签订的关于上海市X路X弄X号9D室房屋的租赁合同于2010年3月31日解除;

二、原告赵某应于本判决生效之日起五日内返还被告黄某乙定金人民币1000元;

三、被告黄某乙应于本判决生效之日起五日内支付原告赵某房屋租金及使用费人民币5000元;

四、被告黄某乙应于本判决生效之日起五日内支付原告赵某水电费人民币41.20元;

五、被告黄某乙应于本判决生效之日起五日内将组合办公家具返还原告赵某;

六、对原告赵某的其余诉请不予支持。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的利息。

本案受理费人民币1160元,减半收取,计人民币580元,由原被告各半负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员曹彬

书记员蒋平



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