上诉人（原审被告）昆明市明通商场。住所地：昆明市X路X-X号。
负责人罗某。
特别授权诉讼代理人王某燕，云南千和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）田某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码：x。
特别授权诉讼代理人石军，云南万成律师事务所律师。
原审被告昆明市官渡区X街道办事处吴井社区X村股份合作社。住所地：昆明市X路X号。
法定代表人王某某，理事长。
特别授权诉讼代理人褚建民，云南千和律师事务所律师。
原审被告昆明市双龙桥农工商综合服务公司。住所地：昆明市X路X号。
法定代表人王某某，总经理。
特别授权诉讼代理人褚建民，云南千和律师事务所律师。
上诉人昆明市明通商场（以下简称“明通商场”）与被上诉人田某某、原审被告昆明市官渡区X街道办事处吴井社区X村股份合作社（以下简称“合作社”）、昆明市双龙桥农工商综合服务公司（以下简称“服务公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2008）官民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年8月12日受理后依法组成合议庭，于2008年9月27日对本案公开进行了询问。上诉人明通商场的代理人王某燕，被上诉人田某某的代理人石军，原审被告合作社、服务公司的代理人褚建民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认，被告合作社原名为某明市官渡区X乡吴井办事处双龙桥村股份合作社。合作社出资成立了服务公司，服务公司又开办了明通商场。田某某与明通商场在2002年4月建立了租赁关系，由田某某承租明通商场新区X号铺面经营服装；该铺面在一楼；该铺面的原承租人为案外人马元兵，1997年改为孙云森，2000年改为余波，2002年4月12日改为田某某，田某某向合作社交纳了改名费2000元。原承租人马元兵交纳的保证金发票现由田某某持有，金额为5000元；该铺面的编号前后虽有不同，但均属同一个铺面。1999年12月1日，合作社、明通商场与新区X号铺面签订《双向承诺书》，约定：合作社、明通商场至少于2009年12月31日前，对商场经营户的经营权不作变动，但租金随行就市；保证各租户十年经营权不变，如有变化，愿意赔偿各租户十年租金。承诺书签订后，双方的租赁合同一年一签。2005年7月2日，田某某与明通商场双方签订《明通商场铺面租赁协议书》，约定年租金为x元，杂费每月60元；保证金一楼X元，二楼X元，退场时损坏铺面及设施的，从保证金扣除，无上述行为的，退场时如数退还保证金；租期一年，由2005年8月15日起至2006年8月15日止，期满另换新协议。协议签订后，双方均按协议履行。2005年6月，官渡公安消防大队出具了《重大火灾隐患限期整改通知书》，责令明通商场进行整改；12月，该消防大队进行复查认为整改不合格，要求重新整改。2005年6月30日，明通商场、合作社、服务公司发出一份告经营户书，通知各经营户，租赁协议到期后，严格按协议书相关约定续签；明通商场与经营户于1999年12月1日签订的双向承诺书双方均应遵守，如有任何一方出现违约，将按相关法律法规提送相关部门处理。2005年12月8日，合作社向各商户发出一份重要通知，主要内容为：商场改造后愿意继续留在新商场经营的商户可选择维持原《双向承诺》4年期租赁回迁方案，新商场建成后，4年的租金一年一交，租金及管理费不变；不愿意继续留在新商场经营的商户可选择一次性给予补偿，同时放弃明通商场使用权，即要求补偿就没有铺面的方案；由于新规划方案中一层建筑面积比原商场面积有所减少，将有40户商户无法回迁一层，因此最后来与商场签订租赁合同的商户只能挑选2、3、X层的铺面。2006年1月21日，明通商场、合作社、服务公司通知各商户，于2006年2月20日停止商场一切经营，请各商户在2006年2月20日前腾空铺面并到商场管理办公室办理所交相关费用的退还手续。2006年3月3日，明通商场等委托拆迁公司强行将田某某的铺面拆除，引起田某某不满，田某某遂诉至原审法院，请求判令三被告：1、支付违约金x元；2、退还田某某所交的保证金5000元；3、退还田某某未使用的租金9130元、杂费498元、占道费240元，共计9868元；4、承担案件诉讼费。庭审中，三被告对田某某主张的多交租金9130元、杂费498元、占道费240元予以认可。
原审法院审理认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据本案双方当事人签订的《双向承诺书》及2005年6月30日三被告发出的告经营户书，三被告负有保证10年内原告的经营权不会发生任何改变的义务。因此，虽然双方之间的租赁合同系一年一签，但基于该承诺书的约定，双方之间的租赁合同关系须保持10年不变，是一种长期、稳定的租赁合同关系，双方当事人均应严格履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案所涉商场自身存在火灾隐患，官渡区公安局消防大队于2005年6月下发了限期整改通知书，责令对明通商场进行整改。12月，该消防大队进行复查，结论为“未落实整改要求，复查不合格”，并要求继续整改，确保消防安全，防止火灾发生。由此可以看出，三被告系基于本案所涉商场自身存在火灾隐患并整改不合格的原因，在未与田某某协商一致及终止双方租赁关系的情况下，擅自强行拆除田某某承租的铺面导致租赁合同不能继续履行的行为已构成违约，其应当承担相应的违约责任。
关于回迁方案，因双方基于《租赁合同》和《双向承诺书》建立的租赁合同关系是以特定铺面作为标的物所建立的合同关系，而回迁方案均属于在终止现有《租赁合同》的基础上，重新建立新的合同关系或获得相应补偿。因此，所谓回迁也需由双方当事人协商一致，否则不能成为合同一方当事人变更或者解除合同的合法依据。本案三被告虽然提供了回迁方案，但在未取得田某某同意的情况下，擅自强行拆除田某某承租的铺面导致租赁合同不能继续履行的行为已构成违约，其应当承担相应的违约责任。
关于田某某主张的违约金，虽然《双向承诺书》约定如改变10年经营权，三被告需按10年的租金赔偿田某某损失。但就本案而言，从被告收取田某某改名费及被告2005年6月30日发出的告经营户书等事实来看，田某某系1999年12月1日《双向承诺书》权利、义务的继受者，三被告将本案所涉商场全部拆除重建的原始原因是消防部门的整改要求，且三被告拆除铺面导致租赁合同自行终止后，田某某仅余4年可继续经营，故综合本案事实、根据双方当事人实际履行合同的情况，以及参照当年合同约定的租金予以酌情考虑，田某某主张的保证金，因其承租的铺面是经被告同意转租得来，该铺面在一楼，而现田某某又持有原承租人交费的发票，故三被告应按照双方的合同约定予以退还。田某某主张的多收租金、杂费、占道费，三被告无异议，原审法院予以支持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十条之规定，判决：“一、由被告昆明市官渡区X街道办事处吴井社区X村股份合作社、昆明市双龙桥农工商综合服务公司、昆明市明通商场于本判决生效之日起十五日内，连带支付原告田某某违约金x元；同时退还原告保证金5000元及多交的租金9130元、杂费498元、占道费240元，共计x元；二、驳回原告的其他诉讼请求。”案件受理费4613元，由原告田某某承担2306元，三被告承担2307元。
上述一审判决宣判后，明通商场不服，向本院提起上诉，请求:1、撤销（2008）官民一初字第X号民事判决书中要求上诉人承担违约金的判决内容；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由如下：一、上诉人对明通商场进行整改是基于双方当事人意志以外的原因，且上诉人并未侵犯被上诉人的“经营权”，一审法院判决上诉人承担违约责任于法无据。2005年6月，官渡区公安消防大队出具《重大火灾隐患限期整改通知书》，认为明通商场存在重大火灾隐患，要求明通商场设置防火分区，设置环形消防车道。由于落实该整改要求必须拆除商场铺面，上诉人一方面向有关部门请示，一方面与承租人协商解决办法。2005年12月13日，该消防大队又出具了《复查意见》，认为上诉人“未落实整改要求，复查不合格”，“对逾期未改的消防违法行为，将依法予以处罚。”因此，按消防大队意见对商场进行整改已势在必行。最高人民法院在法发（1993）X号文中指出：“由于不可归责于当事人双方的原因，作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化，以致按原合同履行显失公平的，可以根据当事人的申请，按情势变更的原则变更或解除合同。”按最高人民法院的上述规定，本案合同在履行数年后消防大队提出整改，属“不可归责于当事人双方的原因”，属“合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化”，按原合同履行已经不可能，在此情况下，上诉人提出租赁回迁方案和放弃回迁的给予一次性补偿方案供承租人选择符合最高人民法院的上述规定。从证据“重要通知”、“回迁安置方案”可以看出：上诉人充分尊重了承租人的经营权，承租人可以选择继续留在新商场中经营，也可以选择得到补偿并退出经营。上诉人认为：在明通商场因为消防原因进行整改时，上诉人提出的两种方案或续租、或补偿，无论哪一种均未侵害到承租人的权利，且符合最高人民法院前述规定。因此，被上述人自行放弃选择，要求上诉人赔偿违约金是毫无依据的。二、上诉人与另两原审被告承担连带赔偿责任于法无据。明通商场不具备独立法人主体资格，其尚且无法承担实体责任，又如何与另两原审被告承担连带责任三、上诉人与被上诉人之间并无《双向承诺书》的约定。上诉人的双向承诺书是在与原承租户孙云森建立租赁关系期间对承租户孙云森出具的。根据合同相对性原则，该双向承诺书只对上诉人及承租户孙云森有效，并不对被上诉人产生效力。一审法院认定双向承诺书的权利、义务被被上诉人继受，有违合同相对性原则。基于上述事实，请求二审法院在查明事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人田某某答辩认为：一、上诉人认为整改没有侵犯被上诉人的经营权的观点不能成立，我们的经营权是针对特定铺面的，凡是针对特定铺面的，均侵犯了我方的经营权，至于火灾的整改，上诉人认为是意志以外的原因不能成立，出租人有义务保证出租标的物没有瑕疵，且在此之前应该预见到，并不是属于意志以外的原因；当时签订的《双向承诺书》是针对第一个承租人，但后面的每一次变更商场都向承租人收取了更名费，表示其同意变更的事，双向承诺书也不是一个单边的协议，承租人都应该遵守商场的管理规定，双向承诺书约束的是实际的承租人。
原审被告合作社、服务公司陈述：同意上诉人明通商场的意见，没有其他的意见。
经二审征询上诉人、被上诉人及原审两被告对原审判决确认事实的意见，上述当事人对一审确认的案件事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”《中华人民共和国消防法》第十二条规定：“歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业。”本案上诉人与被上诉人成立商铺房屋租赁合同关系，上诉人明通商场作为出租人有义务保证其租赁的商铺符合经营使用的要求，不得违反《消防法》的强制性规范，此即出租人保证其租赁物适租的义务。双方当事人约定了须维持10年不变的租赁关系，由于上诉人明通商场违反了《消防法》的强制性规定，经消防管理机关限期整改仍未能达到消防安全的要求，在未与被上诉人协商一致并终止双方租赁关系的情况下，上诉人明通商场及原审被告合作社、服务公司擅自强行拆除被上诉人承租的铺面构成违约。据此，一审法院依据被上诉人实际履行合同的情况，酌情判令上诉人明通商场及原审被告合作社、服务公司连带支付被上诉人违约金x元的判决并无不当，本院依法应以维持。至于上诉人明通商场认为本案应以情势变更原则处理的观点，本院认为，情势变更原则是指在合同有效成立后，因发生不可归责于当事人的客观情势致使合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力则显失公平，因而根据诚实信用原则，当事人可以请求变更或解除合同的法律规则。但在本案中，并未出现不可归责于当事人的客观情势，而是由于出租方对其合同义务的违反，且未与承租人协商一致变更或解除合同的情况下，对租赁铺面实施了强拆。关于上诉人明通商场所提出的回迁方案的问题，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以变更、解除合同。因此，有关回迁的问题需由双方当事人协商一致达成合意，一审法院对此认定正确。综上，对于上诉人的上述观点，本院不予采信。
关于上诉人明通商场能否承担实体责任，与原审被告合作社、服务公司承担连带责任的问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第四十条规定：“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。”上诉人明通商场虽不具备法人资格，但是，其领取了市场登记证，有一定的组织机构和独立的财产，作为法律所规定的其他组织，依法可以享有民事权利、承担民事义务，可以与原审被告合作社、服务公司连带承担民事责任。
关于上诉人明通商场认为其与被上诉人之间并无《双向承诺书》的约定的问题。本院认为，田某某向合作社交纳了更名费表明上诉人认可该转租法律关系的成立，并结合2005年6月30日发出的告经营户书等事实来看，可以确认田某某系1999年12月1日《双向承诺书》权利义务的继受者，因此上诉人的该理由不能成立。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项、第一百零七条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2400元，由上诉人昆明市明通商场承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向昆明市官渡区人民法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审判长杨宁
审判员黄超
代理审判员杨茜
二○○八年十一月十日
书记员申开勇
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