陕西省宝鸡市X区人民法院
民事判决书
(1999)金民初字第X号
原告(反诉被告)于某，男，一九五二年八月二十日生，汉族，宝鸡市话剧团职工，住（略）。
被告(反诉原告)宝鸡市房地产综合开发公司，住所地宝鸡市X路X号。
法定代表人冯某，经理。
委托代理人萧某，该公司经营科副科长。
委托代理人张艳芝，宝鸡市律师事务所律师。
原告于某诉被告宝鸡市房地产综合开发公司商品房买卖纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于某、被告委托代理人萧某、张艳芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告(不特别指明即指本诉原告)诉称，一九九二年年初，原告与被告(不特别指明即指本诉被告)经协商后于某年三月二十七日签订了“预购商品房协议”一份，该协议的主要内容是：被告人为原告人提供本市X巷X号楼X层X号商品房一套(实际是X号楼)，建筑面积为58.15平方米，每平方米售价680元，合计价款（略）元。在原告人付清了全部购房款后，被告人应给原告出具有关证明，由原告自行在房地产管理部门办理产权证书。该协议签订后，原告人按约定于某年三月二十七日如数将（略）元购房款全部交清，另外还向宝鸡市房产交易市场管理所交纳监证费198元。同时从被告处取得“商品房销售移交书”一份，双方据此进行了商品房的实际移交。此后，原告对某得的房屋花费巨资进行装修，并与同住该楼的六家住户集资安装了小型采暖炉和煤气管道设施后实际居住使用了该房。从原告开始住房起，原告便依据“商品房销售移交书”的约定，去申请办理产权登记，但一直被有关部门拒绝而未能办成，这其中的原因原告不得而知。一九九四年五月份市中宝印务有限公司在没有通知我的情况下，在距我住宅不足1.5米处扩建厂房，严重影响了我们的生活和居住安全，为此原告与同楼邻居联合向市政府、市建委上访，从中才得知我们购买的是临时建筑，是不能办理产权交易手续的，此房屋买卖协议是非法的无效协议。被告这种极不负责任的做法致使原告受到不应有的物质损失和精神打击，对某被告是清楚的。从一九九四年六月起至今，原告多次找被告协商解决，但至今没有任何结果。为了依法维护我的合法权益，原告只有诉诸法院，请求依法撤销原告与被告之间的商品房买卖协议，同时判令被告如数退还原告（略）元购房款并赔偿原告因此所受的各项经济损失(包括电话移机费、有线电视入网费、安装煤气、暖气、热水器及安全防护措施等)。
被告辩称，一九九二年我公司与原告签订的卖房协议，到一九九四年原告已知道该协议涉及的房子不能办理产权过户登记，而且为此还多次与我公司协商过，在他们知道不能办理产权登记手续后并没有诉诸法律，一直拖到现在，人为扩大损失，对某告要求退还购房款并返还房屋的请求我们没有异议，对某告人为扩大的损失我公司不承担责任。原告提出装修损失，因原告装修后一直居住使用至今，装修费还按原价计算，我们不能接受，购房款利息原告按定期存款主张，我们也不同意。
庭审中，被告同时提出反诉，反诉时被告称双方签订“预售商品房协议”是无效协议，原告要求退还购房款并承担损失，但原告一直居住该房，理应承担房租。从一九九二年至今，按每平方米6元计算，原告应向我公司交纳租金（略）.20元，请法庭审理时一并予以考虑。反诉被告辨称，我与反诉原告之间只有商品房买卖关系，不存在租赁关系，反诉原告的反诉请求没有事实依据，我们按公平原则同意按直管公房给付租金。理中，原告提交法庭的证据有八组：
1、一九九二年三月二十七日原、被告签订的预购商品房协议，商品房销售移交书，被告方收到（略）元购房款的收据，宝鸡市房产交易调换市场管理所收到198元监证费的收拒，被告对某述证据无异议。
2、宝鸡市建委于某九九四年五十九日下发的宝市城规字(94)X号函存根，证明讼争的新维巷X号楼系临时过渡房，被告对某无异议。
3、一九九八年十一月十日双方协商解决争议的协议。该协议双方均未签字，被告认可该协议的存在，但提出该协议未生效的原因是由于某告不同意才未签字。
4、购置三个防盗门的票据，共计1715元。被告质证认为三张票据只有一张票面金额为525元的正式发票，对某票不持异议；其余一张是收据，另一张是保修单，后二张起不到证据的作用。
5、由宝鸡市煤气公司安装热水器的集资款、安装费及购置热水器发票，共计869.30元。被告质证认为这一部分费用属于某气公司的搭售行为，不应列入本案赔偿范围。
6、有关煤气管道及设施的费用共计3663.78元。该组证据有：(1)安装煤气设施申请表；(2)安装煤气管道及安全供气合同；(3)集资款、安装费发票2500元；(4)补交安装费、点火费共273.48元；(5)土建工程款4120元(六户共担，户均687元)；(6)管道设计费证言，证明原告承担83.33元；(7)煤气表购置发票，价值120元。被告质证认为该组票据部分记载内容与本案无关，另有部分票据没有台头，不知发票为谁开出，土建工程款系收据，不能作为证据使用，证明设计费的证人是利害关系人，对某证言的证明力及真实性持疑议；
7、暖气设施支出费用3406.95元，证据内容包括：(1)购置、安装锅炉合同及收款条；(2)证言，证明同楼住户对某暖锅炉公用部分费用分担情况。被告质证认为安装合同金额与收条不符。对某炉外的材料没有票据，证明公用部分是分摊的证人和本案有利害关系。
8、宝鸡市房地产评估中心收取评估费的票据333.33元。被告对某估费中发票记载内容无异议，对某估劳务费的收据认为手续不健全。
原告提供的上述证据中，被告对1、2、X组不持异议，本院确认这三组证据具有合法的证明效力，可以用作定案的依据。4、5、6、7、X组关于某盗门、热水器、煤气、暖气及评估费的证据，被告虽提出质疑，但这些实物均客观存在，被告只对某告一些相关证据的形式有异议，庭审中未能提供相反的证据佐证，亦未申请评估，本院认为原告的该四组证据符合客观真实情况，可以用作定案的依据。关于某估费、评估中心出据发票及收据的同时，还就评估劳务费的实际发生出据了证明，本院采信原告支出333.33元评估费的有关证据。
被告向法庭提交的证据有：
1、被告方于某九九四年五月二十四日制作的关于某维巷X号楼房屋产权问题的处理意见。原告质认为该“处理意见”没有与原告商量，是被告方自己定的；
2、被告方原经营科长宋志强的谈话笔录和一九九四年五月二十三日下午被告召开会议的会议记录，证明被告对某决问题态度是积极的，酿成讼争原告有一定责任。原告认为该组证据不能证明自己在该起纠纷中有责任3、宝鸡市房地产交易中心出据的商品房租金标准证明，原告认为本案没有合格的商品房存在，商品房租金标准不适用本案。
被告方举出的上述证据，第一组可以证明被告曾设法解决讼争房屋的问题；第二组证据意欲证明原告对某纷的酿成有一定责任，本院认为仅凭宋志强的证言和会议记录还不足以达到被告的证明目的。对某告出据的房屋租金证明，本院不作为商品房买卖纠纷的定案依据。
法庭出示的证据有二组：
1、法院委托宝鸡市房地产评估中心对某争房屋室内装修部分所作的评估报告，双方对某均无异议。
2、法院委托中国银行宝鸡支行计算利息的证明，原告对某无异议，被告对某息计算方法及金额不持异议，但对某否要依据这个算法处理本案有异议。
经庭审审查判断双方当事人提供的证据，本院确认以下事实：一九九二年初，原、被告经协商后签订“预购商品房协议”一份，协议约定由被告为原告提供本市X区X巷X号楼二层八号商品房一套(实际为X号楼)，房屋建筑面积58.15平方米，每平方米约定售价为680元，合计价款（略）元。原告付清购房款时，被告应给原告出具有关证明供原告办理产权证照时使用。该协议签订之日，原告即按约定交清（略）元购房款并向宝鸡市房产交易所交纳198元监证费，被告同时交给原告“商品房销售移交书”并实际交付了房屋，原告此后便对某购房屋进行全面装修并与同住该楼的另外五户(加原告共六户)邻居共同投资为楼房增设了煤气、暖气设施，也从一九九二年购房时起开始居住使用该房屋。一九九四年五月，宝鸡市中宝印务有限公司在距原告房屋不足1.5米处扩建厂房，此举影响原告的生活和居住安全，为此，原告与同楼住户联合向市政府、市建委上访，从中原告得知X号楼系临时建筑，要办产权交易及登记是不可能的。此后，原告便多次找被告协商，但终因双方意见分歧较大，最终未能达成一致意见，原告遂诉至法院。
同时可以确认的事实还有：原告交纳的购房款及监证费迄今可产生的利息经中行宝鸡支行计算为（略）.02元，原告对某屋进行装修后使用至今装修物现值被评估为（略）.74元(二户合一，含邓明勋室内装修部分)，原告为增添煤气设施实际支出3663.78元，增添取暖设施实际支出3406.95元，购置安装防盗门支出1715元，安装热水器实际花费869.30元，为诉讼支出评估费333元。
本院认为，1、原、被告双方签订的“预售商品房协议”所涉及的标的物新维巷X号楼既无土地使用证，又无建设工程规划许可证，系临时过渡性建筑物，不是合格的商品房，不能依法上市交易，故双方就此房屋买卖签订的协议无效。原告提出返还购房款、退还房屋的请求，被告没有异议，本院予以确认；2、造成协议无效的原因是由于某告在签订合同时没有将X号楼临时建筑这一基本事实告诉原告，导致原告以为该房是合格商品房，并在收到房屋后装饰维修，增添设施，意欲将此房作为永久性房屋居住使用，结果在房屋真相显露以后，原告已经耗资增设的设施，部分由于某理方面的原因不允许随意拆除，另有部分设施虽可拆除，但一经拆除就会失去它原有的使用价值。因此，原告提出赔偿损失的请求合理合法，应予支持。3、被告关于某付（略）.20元租金的反诉请求，经查，原、被告之间虽不存在租赁关系，但庭审中，原告表示愿意从公平原则出发，按本市同期直管公房租赁标准承担房屋占用费，原告这一意思表示真实自愿不违背法律规定，本院予以认可。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第五项、第六十一条之规定，判决如下：
一、原告于某与被告宝鸡市房屋综合开发公司签订的“预售商品房协议”无效。
二、由被告返还原告购房款（略）元。
三、由被告赔偿原告各种经济损失共计（略）元(其中利息（略）.02元、装修现值（略）.74元、煤气设施3663.78元、暖气3406.95元、防盗门X元、热水器869.30元、监证费198元、评估费333.33元、电话移机费100元、有线电视入网费270元)。
四、原告退还被告新维巷X号楼二楼X号房屋一套，补偿被告占用费3994元(从一九九二年三月二十七日起按直管公房同期至今付至二零零零年八月二十七日)。
五、以上内容于某决生效后六个月之内履行完毕。
本诉案件受理费及其他诉讼费用7260元，由被告承担；反诉费2532元，原告(反诉被告)承担532元，被告(反诉原告)承担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对某当事人的人数提出副本，上诉于某西省宝鸡市中级人民法院。
审判长宋爱玲
审判员杨文
审判员李海生
二○○二年八月二十三日
书记员王强胜
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