辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
[2004]沈民(2)房终字第X号
上诉人(原审被告):沈阳五爱天地实业有限公司。住所地:沈阳市X区X路X号。
法定代表人:刘某，系董事长。
委托代理人:王中文，男，X年X月X日出生，汉族，系该公司法律顾问。住址:沈阳市X区X路X号。
被上诉人(原审原告):马某，女，X年X月X日出生，汉族，个体业户。住址:沈阳市X区X路X号X号。
委托代理人:张某，男，X年X月X日出生，汉族，系个体业户。住址:沈阳市X区X路X号4-X号。
委托代理人:李某，男，X年X月X日出生，汉族，系个体业户。住址:沈阳市X区X街X段4里X号。
原审被告:沈阳五爱市场服装城物业管理有限公司。住所地:沈阳市X区X路X号。
法定代表人:吴某，系董事长。
委托代理人:尚颖，女，X年X月X日出生，汉族，系该公司法律顾问。住址:沈阳市X区X路X-X号。
上诉人沈阳五爱天地实业有限公司因经营单元买卖合同纠纷一案，不服沈阳市X区人民法院(2001)沈河民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。沈河区人民法院于2004年2月27日将此案报送本院，本院于同日受理后，由审判员白云良任审判长，代理审判员高子丁主审，与代理审判员曹桂岩共同组成合议庭，于2004年3月22日公开开庭进行了审理。上诉人沈阳五爱天地实业有限公司的委托代理人王中文，被上诉人马某的委托代理人张某、李某，原审被告沈阳五爱市场服装城物业管理有限公司的委托代理人尚颖到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，院审判委员会讨论，现已审理终结。
经审理查明:1995年9月25日，被上诉人马某与“沈阳怡和房产开发有限公司”签订《沈阳五爱市场服装城经营单元买卖合同》，约定:怡和公司将座落于沈阳市五爱市场服装城（略）号、建筑面积7.84平方米的经营单元有偿转让给马某，每平方米售价6，240元，总价款48，921.6元；交付使用日期为1997年3月；马某应于签订买卖合同时交付10，000元，1995年11月27日前交付10，000元，1996年1月29日前、1996年6月3日前各交付9，600元，余款9，721.6元于工程竣工前30日内一次结清；马某如未按合同规定时间付款，每逾一日，应向怡和公司支付应缴价款千分之五的滞纳金，怡和公司未按合同规定之日交付经营单元，每延期一个月，怡和公司按已收款的千分之五补偿马某的损失。“合同”签订后，马某依约向怡和公司支付了价款。1996年9月9日怡和公司与上诉人沈阳五爱天地实业有限公司(以下简称天地公司)签订了《五爱市场改扩建工程项目收购协议》，天地公司依此协议承接了该项目的经营、管理及债权债务。1997年4月9日，马某获得所购经营单元的产权证书。1997年4月28日五爱服装城开业经营，并由原审被告沈阳五爱市场服装城物业管理有限公司(以下简称物业公司)进行物业管理。马某对物业管理及物业费的收取有异议。1999年9月，马某诉至原审法院，要求天地公司及物业公司承担逾期交付经营单元的违约金及经济损失24，500元、停止不合理收费并赔偿擅自断电造成的经营损失10，250.8元。原审法院于1999年12月9日作出(1999)沈河民初字第X号民事判决书，判决驳回马某的诉讼请求。宣判后，马某不服，上诉至本院，本院以“原审判决事实不清，适用法律程序不妥，多个法律关系诉的合并审理复杂混乱，诉讼主体发生情势变化”为由，于2000年12月15日作出(2000)沈民终字第X号民事裁定书，裁定撤销原审判决，发回原审法院重审。
另查，2000年8月18日，沈阳市工商行政管理局做出“关于沈阳五爱天地实业公司办理注册登记提供虚假证明文件等行为的处罚决定”，吊销天地公司的企业法人营业执照。天地公司不服该行政处罚决定，向原审法院提起行政诉讼。本案中止审理。2002年11月，前述行政案件经本院作出终审判决书，判决撤销沈阳市工商行政管理局于2002年8月18日做出的沈阳工商外处字(2000)第X号行政处罚决定，由沈阳市工商行政管理局重新做出具体行政行为。
再查，被上诉人马某于1999年2月11日向原审法院提交了《经营单元买卖合同书》及《公证书》。
上述事实，有《经营单元买卖合同》、《商品房销售专用发票》、《契税收据》、原审法院《诉讼材料登记表》开业通知、沈工商外处字(2000)第X号行政处罚决定书、本院(2002)沈行终字第X号行政判决书、辽宁省高级人民法院(1997)辽民初字第X号民事调解书及当事人陈述笔录，经双方当事人质证，本院予以确认，在卷佐证。
原审法院认为:马某与怡和公司签订的经营单元买卖合同意思表示真实，不违反法律强制性规定，除个别条款有显失公平之处外，应认定有效。天地公司通过收购协议承接了该项目的经营管理权及债权债务，马某向其主张权利符合法律规定。关于马某认为应从3月1日起计算延期交付的时间、天地公司延期交付58天的问题，双方在合同中约定，1997年3月交付使用，天地公司于1997年4月28日开业，双方只约定3月交付，未约定具体日期，天地公司只要在3月份内交付都符合约定，因此对原告的这一主张不能支持，应从3月31日起计算延期交付的时间，即天地公司延期交付28天，对此天地公司应承担违约责任。关于赔偿金额问题，原告要求赔偿24，500元，但未提供相应证据。双方在合同中约定，卖方的违约责任为未按约定交付，每延期一个月，按已收款的千分之五补偿，而马某延期缴款按日千分之五交滞纳金，该格式合同，在交付的条款中，双方权利义务相差30倍，明显不对等，显失公平。因此，应按日千分之五赔偿。关于马某提出划行归类经营、管理问题，因业户经营的类型及经营项目、范围是由工商部门进行颁发执照管理的，属行政管理问题，不属于人民法院民事诉讼的受理范围，对此请求不应予处理。关于马某提出的物业纠纷问题及请求物业公司断电赔偿问题，因物业公司与天地公司是两个独立的法人，主体不同，马某要求物业公司赔偿损失是侵权赔偿之诉，要求天地公司给付违约金是合同违约之诉，法律关系不同，在同一案件中不能合并处理。在本案中不予处理，马某可另行告诉。天地公司提出免收4个月物业费抵偿晚开业的损失问题，经查，天地公司免收物业费在通知公告中明确阐明是开业中系列优惠政策中的一种，并非是对晚开业的赔偿，因此对天地公司的这一辩解不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条、第六十条、第一百一十一条之规定，原审法院判决:一、马某与沈阳五爱天地实业有限公司间的经营单元买卖合同合法有效；二、沈阳五爱天地实业有限公司给付马某延期开业违约金6，849.02元；三、驳回双方其他诉讼请求。一、二审诉讼费2，800元由马某负担840元，由沈阳五爱天地实业有限公司负担1，960元。
宣判后，沈阳五爱天地实业有限公司不服，上诉至本院称:1、原审对合同条款的阐释有误。上诉人按“已收款即总价款”，被上诉人按“当期应付款”承担违约责任，双方约定并非显失公平；2、原审适用法律不当。对订立时显失公平的合同，人民法院只能依合同当事人一方的请求而予以变更或撤销。原审法院依职权认定合同条款显失公平，系适用法律不当。3、双方1997年4月1日发生争议，被上诉人于1999年9月提起合同违约之诉，已过诉讼时效。要求二审依法改判。
马某辩称:自己于1999年2月间还向原审法院提供证据材料，自己未放弃主张权利，诉讼未过时效。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，要求二审维持原判。
原审被告沈阳五爱市场服装城物业管理有限公司述称:本案纠纷与自己无关。
本院认为:1、关于双方约定的违约条款应否变更问题。马某于1995年9月25日与“沈阳怡和房产开发有限公司”签订的《沈阳五爱市场服装城经营单元买卖合同》合法、有效，对双方均具有约束力。双方约定，马某分期付款，怡和公司应于1997年3月交付经营单元。1996年9月9日，上诉人天地公司与怡和公司签订了《五爱市场改扩建工程项目收购协议》，天地公司依此协议承接了该项目的经营、管理及债权债务。马某按约定分期付款，天地公司于1997年4月向马某交付经营单元，马某于同年4月28日开始营业。上诉人与被上诉人订约及履行均在《中华人民共和国合同法》实施之前。双方在“买卖合同”中约定“马某如未按合同规定时间付款，每逾一日，应向怡和公司支付应缴价款的千分之五的滞纳金，怡和公司未按合同规定之日期交付经营单元，每延期一个月，怡和公司按已收款的千分之五补偿马某的损失”。依据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第七十三条之规定:“对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护”。被上诉人马某如认为双方“单元买卖合同”中的违约条款显失公平，被上诉人即应于1995年9月25日(即签约日)之次日起一年内提出撤销或变更申请。被上诉人于此一年后提出“违约条款显失公平，双方违约责任应对等”的变更请求。被上诉人怠于行使撤销或变更权，导致该权利消灭。人民法院亦无权依职权认定双方约定的违约条款显失公平而予以变更。故被上诉人提出“上诉人应按日千分之五承担违约责任”的请求，本院不予保护。
2、关于上诉人应否承担违约责任问题。双方“单元买卖合同”约定，卖方怡和公司应于1997年3月交付经营单元，如卖方未按合同规定之日期交付经营单元，每延期一个月，按已收款的千分之五补偿买方马某的损失。依“合同”约定，怡和公司如于1997年4月1日起，延期一个月向买方交付经营单元，即属违约。上诉人承接怡和公司上述“合同”权利、义务后，于1997年4月向马某交付经营单元，五爱市场服装城于1997年4月28日开始经营，上诉人逾期交付单元X天，不属约定的“延期交付一个月”的承担违约责任的条件，故上诉人不应承担违约责任。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(二)项、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第七十三条之规定，判决如下:
一、撤销沈阳市X区人民法院(2001)沈河民初字第X号民事判决；
二、驳回被上诉人马某的诉讼请求。
一审案件受理费1，400元，由马某负担。二审案件受理费2，800元，由马某负担1，400元，由沈阳五爱天地实业有限公司负担1，400元。
本判决为终审判决。
审判长白云良
代理审判员高子丁
代理审判员曹桂岩
二00四年五月九日
书记员韩鹏
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