上诉人（原审被告）北京山水吉祥地产投资有限公司,住所地北京市顺义区X镇西白辛庄榆阳路X号（2区）x幢X层。
法定代表人徐某某，北京山水吉祥地产投资有限公司董某长。
委托代理人李文婷，北京市浩天信和律师事务所律师。
委托代理人董某某，男，X年X月X日出生，北京富森地产投资有限公司职员，现住（略）。
被上诉人（原审原告）北京天和佳祥物业管理有限公司，住所地北京市顺义区X镇西白辛庄榆阳路X号（2区）x幢。
法定代表人陈某某，北京天和佳祥物业管理有限公司董某长。
委托代理人李大钢，北京市居庸律师事务所律师。
委托代理人崔某某，女，X年X月X日出生，北京天和佳祥物业管理有限公司物业部副经理，住（略）。
上诉人北京山水吉祥地产投资有限公司（以下简称“山水吉祥公司”）因与被上诉人北京天和佳祥物业管理有限公司（以下简称“天和佳祥公司”）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2008）顺民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年10月6日受理后，依法组成由法官陈某建担任审判长，法官彭宁燕、种仁辉参加的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
天和佳祥公司在一审中起诉称：
2006年4月，山水吉祥公司取得了嘉浩国际商住别墅城的12套别墅的所有权。天和佳祥公司是嘉浩国际商住别墅城的物业管理企业，尽职尽责对该别墅城内的物业进行管理。山水吉祥公司成为上述别墅的所有权人后，一直拖欠物业管理费至今。故诉至法院，请求判令山水吉祥公司支付2006年5月1日至2007年12月31日的物业管理费x.2元，并负担本案诉讼费。
天和佳祥公司向一审法院提交了以下证据予以证明：1、资质证书1份。2、前期物业服务合同1份。3、（2007）顺民初字第X号民事判决书和（2007）二中民终字第x号民事判决书各1份。4、北京市第二中级人民法院民事裁定书12份。
山水吉祥公司在一审中答辩称：
认可双方的物业管理合同关系和拖欠的物业管理费用，但天和佳祥公司没有尽到物业管理义务，使山水吉祥公司财产受损，影响了山水吉祥公司的经营和使用，故不同意支付物业管理费。
山水吉祥公司向一审法院提交以下证据予以证明：1、前期物业服务合同1份。2、（2007）二中民初字第x号民事判决书。3、新华社内参1份。4、北京市公安局接受案件回执单1份。5、公证书2份。6、致函1份。7、录像资料1份。8、业主投票权数清册、业主大会筹备组请示、公告各1份。9、已收小业主物业费明细表、物业费未交调查明细表、物业费交纳情况的调查及论证各1份。
经一审法院庭审质证，双方当事人对天和佳祥公司提交的证据1、2以及山水吉祥公司提交的证据1的真实性、关联性、合法性均无异议，一审法院予以确认。
双方当事人对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议：
一、天和佳祥公司提交的证据3，用以证明法院判决确认了其在嘉浩国际商住别墅城的物业管理权、物业费收取权和收费标准。山水吉祥公司经质证认可该证据的真实性、合法性，但不认可其证明目的。对此，一审法院经认证认为，法院生效判决已经确定了天和佳祥公司所要证明的内容，该证据具有证明其证明目的的证明力，故一审法院对该证据的真实性、关联性、合法性予以确认。
二、天和佳祥公司提交的证据4，用以证明山水吉祥公司是其提供物业服务的嘉浩国际商住别墅城的业主。山水吉祥公司经质证认可该证据的真实性、合法性，但认为计算物业费应当以产权证为准，不应以裁定书为依据。对此，一审法院经认证认为，法院生效裁定书已经确定了天和佳祥公司所要证明的内容，该证据具有证明其证明目的的证明力，故一审法院对该证据的真实性、关联性、合法性予以确认。
三、山水吉祥公司提交的证据2，用以证明天和佳祥公司提供的物业服务不符合前期物业服务合同标准，并给其造成巨大经济损失，因此无权收取物业费。天和佳祥公司经质证认为，该判决尚未生效，同时判决书涉及的内容也与本案无关。对此，一审法院经认证认为，该判决不论是否生效，其所涉及的法律关系对本案均无影响，根据过错原则产生的赔偿责任可以填补权利人的损失，并不影响天和佳祥公司基于合同关系主张物业管理费。故一审法院对该证据不予认定。
四、山水吉祥公司提交的证据3、4、7，用以证明天和佳祥公司未按前期物业服务合同执行服务工作，同时严重损害业主权益。天和佳祥公司经质证对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。对此，一审法院经认证认为，上述证据的证明力在已经完结的诉讼中已经被否定。故一审法院对上述证据不予认定。
五、山水吉祥公司提交的证据5，用以证明天和佳祥公司严重违反合同约定。天和佳祥公司经质证对上述证据的真实性、合法性认可，但不认可其证明目的。对此，一审法院经认证认为，上述证据没有其他证据佐证，其证明力不足以证明其所主张的事实存在。故一审法院对上述证据不予认定。
六、山水吉祥公司提交的证据6，用以证明其曾要求天和佳祥公司提供相应资质和物业管理费用构成的详细情况，但天和佳祥公司至今拒绝提供。天和佳祥公司经质证对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。对此，一审法院经认证认为，山水吉祥公司不能证明天和佳祥公司已经收到该函件，故一审法院对该证据不予认定。
七、山水吉祥公司提交的证据8、9，用以证明向天和佳祥公司交纳物业管理费的业主实际交费面积仅36％。天和佳祥公司经质证对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。对此，一审法院经认证认为，上述证据不能形成证据链而达到山水吉祥公司的证明目的。故一审法院对该证据不予认定。
一审法院根据上述认证查明：
2005年10月11日，天和佳祥公司与北京嘉浩房地产开发有限公司签订前期物业管理服务合同，合同约定：天和佳祥公司对嘉浩国际商住别墅城提供前期物业管理服务，按照每月每建筑平方米人民币8元的标准收取物业管理费。双方还约定了物业服务的内容与质量、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任等相关内容。合同签订后，天和佳祥公司依约开始进行物业管理服务至今。
2006年4月28日，山水吉祥公司取得了嘉浩国际商住别墅城的12套别墅的所有权。其中D型X号建筑面积为262.90平方米，OA型X号建筑面积为602.11平方米，A型X号建筑面积为602.11平方米，D型X号建筑面积为262.90平方米，C型X号建筑面积为320.06平方米，OB型X号建筑面积为497.38平方米，OB型X号建筑面积为497.38平方米，OB型X号建筑面积为497.38平方米，OB型X号建筑面积为497.38平方米，OD型X号建筑面积为288.72平方米，OF型X号建筑面积为496.80平方米，F型X号建筑面积为430.60平方米。
山水吉祥公司取得上述别墅所有权后，未按约交纳物业管理费。截至到2007年12月31日，山水吉祥公司共计拖欠物业管理费x.2元至今未付。
另查明：因北京富森地产投资有限公司（以下简称“富森地产公司”）拖欠物业管理费，天和佳祥公司曾于2007年5月15日向一审法院提起诉讼。一审法院于2007年8月2日作出（2007）顺民初字第X号民事判决，判令富森地产公司向天和佳祥公司交纳物业管理费。富森地产公司不服该判决而提起上诉，北京市第二中级人民法院经审理后，于2007年10月23日作出（2007）二中民终字第x号民事判决，驳回上诉，维持原判。在此次诉讼中，山水吉祥公司以天和佳祥公司物业服务不符合约定为由，向一审法院提交了新华社内参、北京市公安局接受案件回执单、录像资料等相关证据。上述事实，有双方当事人提交的上述证据和当事人陈某意见在案佐证。
一审法院经审理认为：
天和佳祥公司依据与北京嘉浩房地产开发有限公司签订的前期物业管理服务合同，对嘉浩国际商住别墅城进行物业管理服务，山水吉祥公司作为嘉浩国际商住别墅城的业主，有义务按照前期物业管理服务合同约定的标准向天和佳祥公司交纳物业管理费。山水吉祥公司未按约定交纳物业管理费的行为，属违约。山水吉祥公司以天和佳祥公司没有尽到物业管理义务为由进行抗辩，并向一审法院提交了相关证据。一审法院对此经审理认为，山水吉祥公司所提交的新华社内参、北京市公安局接受案件回执单、录像资料的证明力，在天和佳祥公司与富森地产公司的上次诉讼中已经被否定。此次提交的公证书、致函不足以证明其主张的事实存在。北京市第二中级人民法院（2007）二中民初字第x号民事判决书所认定的事实，即使客观存在，因与山水吉祥公司无关，且富森地产公司已经另行主张了权利，并不影响天和佳祥公司要求其足额交纳物业管理费。山水吉祥公司提交的其他证据，也不能证明天和佳祥公司在履行物业管理服务过程中存在不合标准的行为。故山水吉祥公司的辩解意见不能成立。天和佳祥公司要求山水吉祥公司给付物业管理费的请求并无不当，一审法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：北京山水吉祥地产投资有限公司给付北京天和佳祥物业管理有限公司物业管理费八十四万零九百一十五元二角，于本判决生效后七日内执行。
山水吉祥公司不服一审判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由如下：
一审法院忽略、未查明重大事实，并对该重大事实与本案的联系认定错误，导致判决错误。实际上，该事实直接证明天和佳祥公司未尽物业服务义务，无权收取物业费。查明本案事实应以北京市第二中级人民法院一审，现正在北京市高级人民法院二审的富森地产公司诉天和佳祥公司一般所有权及相关权利纠纷案件的终审结果为重要依据。但一审法院却错误的认定该案审理结果与本案无关，其理由为：
1、一审判决认定“一般所有权及相关权利纠纷案件发生在富森地产公司与天和佳祥公司之间，与山水吉祥公司无关”。对此，山水吉祥公司提供（2007）二中民初字第x号民事判决书作为证据，证明目的为富森地产公司依法享有使用权的12套房屋系承租于山水吉祥公司，山水吉祥公司为所有权人。
2、一审判决认定“根据过错原则产生的赔偿责任可以填补权利人的损失，并不影响天和佳祥公司基于合同关系主张物业管理费。”对此，山水吉祥公司认为：
首先，北京市第二中级人民法院在（2007）二中民初字第x号民事判决中已认定，天和佳祥公司作为物业管理服务企业，对嘉浩国际商住别墅城电缆、设备被人为损害一事负有保安责任。同时，天和佳祥公司未在职责范围内积极抢修、修复被破坏电缆及设施,恢复供电，然而其采取消极态度,漠视业主的合法权益，既严重违反了物业管理合同的相关规定，又与物业管理服务的初衷相悖，是极其错误的。因此,天和佳祥公司所提供的物业服务不符合物业服务合同约定标准的事实应予确认。但一审法院既未认定该判决书内容，也未对当事人主张、判决书记载的事实进行查明。山水吉祥公司认为，该事实证明在山水吉祥公司取得房屋所有权后，天和佳祥公司既没有提供管理服务，又没有履行物业职责,其要求支付物业费的请求应予驳回。一审法院在未查明上述事实的情况下，径行做出判决是错误的。
其次，上述事实与本案有密切联系，直接影响案件审理结果。现有证据证明，因房屋不能供电，导致山水吉祥公司所有的房屋不具备使用条件，至今未能入住使用。因此，山水吉祥公司未享受天和佳祥公司提供的物业服务。基于上述事实，根据等价有偿的民法原则，以及《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》第23条“业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用的，一般不予支持”的规定可以推知，因物业服务企业自身原因导致业主未居住房屋时，物业服务企业无权主张物业服务费。更为重要的是，山水吉祥公司因物权受到侵害而产生的索赔与根据天和佳祥公司未向山水吉祥公司履行合同而产生的抗辩不产生竞合。一审法院认为上述事实即使客观存在，因富森地产公司已经另行主张了权利，并不影响天和佳祥公司要求交纳物业管理费。对此，山水吉祥公司认为，依一审法院的观点，倘若富森地产公司根据所有权及相关权利纠纷案件获得的赔偿与物业费相等或小于物业费，则山水吉祥公司不仅不能入住房屋并且得不到任何经济赔偿。实际上，这两个案件涉及的诉讼请求并非相互抵扣的关系，而是直接证明山水吉祥公司是否享有抗辩权，天和佳祥公司是否有权收取物业费的关系。
山水吉祥公司享有先履行抗辩权。从物业管理条例以及前期物业服务合同的内容可以看出，物业公司应尽到保安、保洁、维护设备等义务，业主则给付物管费用。由此可知,物业公司应当先行对小区提供安全保障与保洁等物管服务,但在其提供物管服务期间，本应全封闭的小区却发生山水吉祥公司房屋电缆被盗割等事件，并且至今天和佳祥公司未履行修复义务，由此可以认定其履行安保和维修义务没有到位。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，天和佳祥公司在其管理期间，小区内部分业主的财物被盗应视为物业公司对这部分业主先履行合同的债务不符合约定，在天和佳祥公司提供服务不符合法律、合同规定时,山水吉祥公司享有抗辩权，有权拒绝给付当期管理费。
此外，在一审中，山水吉祥公司为证明天和佳祥公司物业服务不合格还提供了若干补充证据，其中包括《北京市公安局接受案件回执单》等，一审法院认为，在以往其他业主与天和佳祥公司之间的物业服务合同纠纷中，上述包括《北京市公安局接受案件回执单》在内的证据的证明力未被认可，故其在本案中亦不予以确认。对此，山水吉祥公司必须说明，在以往物业服务合同纠纷案件审理过程中，只对物业公司签订的《前期物业服务合同》是否有效以及物业公司收费标准是否合法进行审理，即仅对天和佳祥公司的物业管理公司身份进行确认，并未对物业公司提供服务是否到位进行审理，且北京市公安局对发生在小区内的刑事案件尚未侦查终结，故不具备认定条件。但目前的情况是，刑事案件不仅侦查终结，并且已经终审，现在可完全确认，嘉浩国际商住别墅城发生多起恶性刑事案件。天和佳祥公司没有尽到保安义务，并且实施犯罪行为的人员正是天和佳祥公司聘用的员工。
除此之外，天和佳祥公司未提供符合标准的物业服务（见山水吉祥公司一审证据3、4、5、6、8）。证明天和佳祥公司策划打砸业主车辆、物业公司的行为给业主和租户造成极大不便、不舒服和不安全等、租户车辆在园区内多次遭到严重损坏，并发生入室偷盗事件、业主出入园区受到严重限制,权利被严重损害。根据照片及物业管理满意度调查问卷（证
据9),物业公司自入驻小区后，从未认真履行物业管理服务职能，已给小区业主造成严重物品损害和精神损害。
最后，在山水吉祥公司提供大量证据证明物业公司提供服务不到位的情况下，一审法院径行否定了全部证据，对此，山水吉祥公司认为法院认定错误。同时根据证据规则的相关规定，物业公司应当承担举证责任，证明其提供了适格的物业服务。
综上所述，因为物业管理企业提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则属于物业管理企业违约在先，业主拒绝交费属于行使合同履行中的抗辩权的行为，是依法采取的自我救济手段，这种情况下，可根据物业管理企业违约行为，判决驳回物业管理企业要求业主交纳物业管理服务费的诉讼请求，故山水吉祥公司请求：1、依法撤销（2008）顺民初字第X号民事判决，依法改判驳回天和佳祥公司全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由天和佳祥公司承担。
山水吉祥公司对其上诉理由和请求未向本院提交新的证据。
天和佳祥公司服从一审判决，其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院审理中口头答辩称：
第一，（2007）二中民初字第x号民事判决没有生效，目前正在北京市高级人民法院进行二审。山水吉祥公司以一审未生效的判决作为证据不符合法律规定。
第二，我公司是2005年底开始提供服务的，这个小区在1998年开始入住的，而对方也是通过拍卖得到小区的居住权的，此前该小区是废弃的。山水吉祥公司所述电缆被割的位置是在别墅的院墙内，房屋外墙的墙角处，不在物业公司服务的公共区域的范围内。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院经审理认为：
虽然山水吉祥公司与天和佳祥公司之间未签订物业服务合同，但天和佳祥公司有权依据其与北京嘉浩房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》向嘉浩国际商住别墅城提供物业服务，并按照该《前期物业服务合同》约定的服务内容和收费标准（8.00元/每平方米•月）向业主山水吉祥公司收取物业服务费。
山水吉祥公司作为12套别墅的业主，不论其房屋是否空置还是使用，其均应按照《前期物业服务合同》确定的物业收费标准向天和佳祥公司支付物业费。现山水吉祥公司名下所有的12套别墅（D型3082、OA型3025、A型3050、D型3002、C型4022、OB型3023、OB型4158、OB型4136、OB型4138、OD型4070、OF型3059、F型3062）的建筑面积总计为5255.72平方米，自2006年5月至2007年12月的物业费应为x.2元（5255.72㎡×8元/㎡•月×20个月＝x.2元）。
山水吉祥公司认为，天和佳祥公司没有尽到物业管理义务，使山水吉祥公司财产受损，影响了山水吉祥公司对房屋的经营和使用，故不同意支付物业管理费。本院认为，关于电缆及配电设施损坏的问题，北京市第二中级人民法院（2007）二中民初字第x号民事判决书已做出了处理和认定。虽然该民事判决因天和佳祥公司的上诉而未生效，但上述事实所涉及的损失的认定和责任的承担已被另案解决，故不影响天和佳祥公司向山水吉祥公司主张物业管理费。山水吉祥公司的上述诉称理由不成立，本院不予支持。关于天和佳祥公司在履行《前期物业服务合同》中是否存在其他违约事实的问题，因山水吉祥公司提交的相关证据，不足以证明天和佳祥公司在提供物业服务的过程中存在上述违约事实，因此，天和佳祥公司要求山水吉祥公司给付物业管理费的请求应予支持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万二千二百一十元（北京天和佳祥物业管理有限公司已预交），由北京山水吉祥地产投资有限公司负担（于本判决生效后七日内给付北京天和佳祥物业管理有限公司）。
二审案件受理费一万二千二百一十元，由北京山水吉祥地产投资有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长陈某建
审判员彭宁燕
审判员种仁辉
二○○八年十二月十日
书记员王静
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