原告AAA（以下简称“III”）诉被告PPP（以下简称“HH1”）房屋租赁合同纠纷

当事人: 法官: 文号:上海市杨浦区人民法院

原告AAA，住所地BBB。

法定代表人AA，董事长。

委托代理人AA1，上海市CC律师事务所律师。

委托代理人AA2，上海市CC律师事务所律师。

被告PPP，住所地OOO。

法定代表人PPP1。

委托代理人LLL，上海LLL2律师事务所律师。

委托代理人LLL1，上海LLL2律师事务所律师。

原告AAA（以下简称“III”）诉被告PPP（以下简称“HH1”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周励独任审判，于2010年3月15日、4月7日两次公开开庭进行了审理。其后，本案转为适用普通程序，依法组成合议庭，于2010年5月7日再次公开开庭进行了审理。原告III之委托代理人AA1、被告HH1之委托代理人LLL1到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告III诉称，2009年8月25日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告出租给被告位于上海市杨浦区UUU部分房屋用于开设KTV，租期为2009年9月1日至2012年8月31日，租金为每日每平方第一年1.5元、第二年1.8元、第三年2.1元，第一年月租金121,300元。合同约定被告逾期不支付租金累计超过一个月，原告可以解除合同。被告自2009年11月起未按期支付租金，也未支付2009年12月起的水、电费。经原告向被告催讨，被告仍未支付上述费用。故诉至法院，要求解除原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》，被告支付原告2009年11月-2010年1月租金363,900元、2009年12月-2010年1月水、电费24,125.70元，被告将系争房屋恢复原状、返还原告。

被告HH1辩称，被告向原告支付了2009年9月-11月的租金，被告自2009年12月起未支付租金。因原、被告签订的租赁合同第4-2条与补充条款第5条关于租金的支付日期约定不一致，故在租赁合同的实际履行过程中，被告是在下月10日支付上月的租金，也就是说被告最迟可于2010年1月10日支付2009年12月的租金，而租赁合同约定被告逾期一个月不支付租金的情况下，原告才能解除租赁合同，故原告于2010年2月8日即诉至法院，要求解除租赁合同，缺乏合同依据。租赁合同约定的租赁面积为2659.78平方米，而租赁合同所附图标示的租赁房屋总面积只有2038.43平方米，故原告实际每月向被告多收取了租金，且原告向被告收取的水、电费的单价超过了国家部门向原告收取的单价，故在原告未与被告重新确认租赁房屋的面积以及水、电费的单价前，被告有理由暂缓支付租金及水、电费。综上，不同意原告诉讼请求。

经审理查明，一、原、被告对本案以下事实无争议，本院予以确认：

（一）、2009年8月25日，原告III作为出租方（甲方）、被告HH1作为承租方（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，第1-1条约定，甲方出租给乙方坐落在本市杨浦区UUU部分房屋，出租实测建筑面积为KTV部位面积1979.12平方米;办公区部位面积680.66平方米；合计2659.78平方米，土地用途为商用办公、结构为框架。第3-1条约定，房屋租赁期自2009年9月1日起至2012年8月31日止。第4-1条约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为第一年1.5元，第二年1.8元，第三年2.1元。第一年起始月租金总计为121,300元。第4-2条约定，乙方应于每月10日前向甲方支付租金。第9-2条第（六）项约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方逾期不支付租金累计超过壹月的。补充条款第5条约定，第一年租金为1.5元每平方每日；第二年租金为1.8元每平方每日；第三年租金为2.1元每平方每日。第一年租金为1,456,200元；第二年租金为1747,400元。乙方于每月20日前支付下一个月租金。第10条约定，乙方未付或者延迟支付租金逾期30天，经甲方催告仍未支付租金，乙方同意甲方处理乙方所有餐饮设备、电子、电器设备、音响、装饰等设备。并甲方可以解除租赁合同，所有设备抵作租金，仍有不足部分乙方负有补足差额的义务。第11条约定，如乙方单方面违约或合同到期，所有租赁部位装修、装饰物及添附物及其残值所有权无偿归甲方所有，乙方不得破坏。第12条约定，以上面积经实际测量所得，经相邻租赁方同意，乙方确认。该合同附件一以红线方式标明原告将YYY及辅助用房1、2出租给被告。该合同还对其他相关事项作了约定。

（二）、被告向原告支付了2009年8月-10月的租金。2009年12月起，被告未支付租金。

（三）、被告未向原告支付2009年12月-2010年1月的水、电费。原、被告一致确认被告2009年12月用电数为8306千瓦时、用水量为111立方米、2010年1月用电数为8732.60千瓦时、2010年1月用水量为95立方米。

二、原、被告双方对本案如下事实存在争议：

（一）、房屋租赁面积问题：

被告认为虽然原、被告签订的租赁合同约定的系争房屋面积为2659.78平方米，但是根据该租赁合同附件一上所标识的被告所租赁的每间房间的面积相加，可得被告实际使用面积仅为2038.42平方米。原告认为租赁合同附件一上所标识的房间面积为独用面积，而租赁合同约定的被告承租的系争房屋的面积是建筑面积，被告实际使用的系争房屋的建筑面积为2749.7平方米，超过了原、被告在租赁合同中约定的面积。原告为证明其主张，向本院提供《房屋土地权属调查报告书》，以证明被告所租赁的房屋的建筑面积，被告对原告提供的《房屋土地权属调查报告书》无异议，但认为原告自己对于出租给被告的具体房屋及面积都并不清楚，这是导致被告以暂缓支付租金的方式要求原、被告就租赁房屋的具体面积进行核对的原因。

（二）、被告是否支付了2009年11月租金问题。

原告认为被告未支付2009年11月租金，被告辩称其向原告支付了2009年11月份的租金并提供潘绥敏于2009年12月10日书写的《收条》一张，内容为：今收到二楼花悦房租陆万元整，并表示余款是以银行划帐的方式支付的。原告表示确于当日收到过钱款121,300元，但被告支付的不是2009年11月的租金，而是被告根据租赁合同的约定向原告支付的保证金。

（三）、被告是否收到原告发出的《催款通知》问题。

原告在第一次庭审时，向本院提供原告于2010年1月26日向被告发出的《催款通知》，内容为：你公司拖欠本公司GGG租金及水电费数月，造成本公司损失，限十日之内将所欠款项全额付清。否则将根据双方所签合同第九条9-2（6）执行，本公司将有权收回所租房屋，并通过其他法律途径进行欠款诉讼。该份通知上注有“x年1月26日”字样。被告表示VVV确曾是被告公司职工，但已于2010年1月20日离职。原告在第二次庭审时，向本院提供原告于2010年1月7日向被告发出的《催款通知》，内容为：现贵司拖欠我司2009年11月～12月份与2010年1月份租金，共计人民币叁拾陆万叁仟玖佰元整。已逾期支付，现通知贵司2010年1月15日前到X室NN管理处交付上述欠款，如再未付我公司采取停电、停水后果自付。该份通知注有“VVV”字样。被告表示不能确认该签名是否为VVV本人所签。

（四）、原告应当支付的水、电费的数额问题。

原告向被告收取的电费的标准为1.37元/千瓦时，被告认为供电部门向原告收取的电费的标准为1.05-1.09元/千瓦时，原告对此予以认可，但同时表示因原告属于大容量单位，故供电部门每月除按原告实际用电量收取电费以外，还额外向原告收取基本电费62,400元，该笔费用分摊至每个承租户后，每个承租户每月应付的电费为实际用电量乘以1.37元/千瓦时，为此，原、被告所签订租赁合同补充条款第1条约定，被告同意遵守原告与大厦管理公司签订的《GG1管理规约》，而该规约第五章第四节第4条规定，商务楼供电方式采用高供高量。由开发商每户安装一只电表进行计量，根据供电所原则，基本用电费（即贴费）分摊到实际大火表中，再根据业主租户实际消耗数字，多耗多费，少耗少费。（收费标准详见《GG1用户手册》P7）。该用户手册规定单元内电器设施设备按1.37元/千瓦时标准计算。被告表示从未没有收到过管理规约和用户手册，且电费的收费标准是国家规定的，原告无权自行确定电费的收费标准。

原告向被告收取的水费的单价为3.8元/立方米，被告表示水费是由两部分组成的，供水的单价为2元/立方米、排水的单价为1.8元/立方米，而排水总是小于供水量的，故不能简单的以3.8元/立方米为计算标准，而应以2.52元/立方米为计算标准。

三、审理中，原告同意2009年12月至2010年1月的水费按2.52元/千瓦/小时、电费按1.05元/立方米的标准计算。

四、被告HH1于2010年2月22日收到诉状副本。

五、2008年7-8月，被告对系争房屋进行了装潢并自2008年8月起实际使用系争房屋，原告表示不同意利用系争房屋的装修残值，且表示虽然根据租赁合同的约定，在被告逾期不支付租金的情况下，所有租赁部位装修、装饰物及添附物及其残值所有权无偿归原告所有，但原告放弃要求未形成附合的装饰装修物归原告所有的主张，可由被告拆除，另外，原告放弃要求被告支付2010年1月的租金及2月起的房屋使用费及违约金，上述费用足以弥补被告的装潢损失。

本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律和社会公共利益，为有效合同，双方均应按合同约定履行自己的义务。被告作为承租人，理应按照合同约定履行支付租金的义务。原、被告对被告于2009年12月向原告支付的钱款121,300元究竟是2009年11月的租金还是保证金存在分歧，因原告向被告出具的收据上注明“房租”字样，故本院采信被告的抗辩，认定被告向原告支付了2009年11月的租金。原、被告在租赁合同第4-2条与补充条款第5条约定的租金支付日期不一，应以补充条款的约定为准，故被告应于2009年11月20日前支付2009年12月租金，但被告至今未支付2009年12月的租金，被告逾期支付租金的行为显属违约；原告于2010年1月两次向被告发出催款通知要求被告支付欠付的租金，该两份催款通知上均有被告职工的签名，应视为被告收到该催款通知，被告在收到该催款通知后仍未支付欠缴的租金，故原告依据原、被告签订的租赁合同中约定的解除权要求解除原、被告签订的租赁合同的请求，于法有据，本院予以支持；具体解除日期为被告收到诉状副本之日。合同解除后，被告应将系争房屋恢复原状、腾退给原告并支付拖欠的租金及水电费，现原告表示仅要求被告支付2009年12月租金的请求，本院予以支持；水、电费的支付标准，原告同意按照被告陈述的标准主张，于法不悖，本院予以准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：

一、自2010年2月22日起解除原告AAA与被告PPP于2009年8月25日签订的《上海市房屋租赁合同》；

二、被告PPP应于本判决生效之日起十日内腾退上海市杨浦区UUU（具体部位参见双方签订的《上海市房屋租赁合同》附件一房屋平面图）、将上述房屋恢复原状、返还原告AAA；

三、被告PPP应于本判决生效之日起十日内支付原告x年12月租金人民币121,300元;

四、被告PPP应于本判决生效之日起十日内支付原告x年12月-2010年1月水费人民币519.12元；

五、被告PPP应于本判决生效之日起十日内支付原告x年12月-2010年1月电费人民币17,890.53元。

负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案受理费人民币3094元，减半收取，由被告PPP负担人民币1547元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长XXX

审判员YYY

代理审判员QQQ

书记员WWW