原告汪某诉被告葛某房屋租赁合同纠纷一案

当事人: 法官: 文号:上海市卢湾区人民法院

原告汪某。

委托代理人黄某，上海某律师事务所律师。

被告葛某。

原告汪某诉被告葛某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄某、被告葛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告汪某诉称：2008年1月5日，原、被告签订租约，原告将上海市卢湾区X路X号底楼房屋出租予被告用于居住，租期自2008年1月23日至2013年1月22日，月租金为人民币1,500元。租赁期间，原、被告协议自2009年1月22日起将月租金调整为人民币1,700元。租赁期间，被告将系争房屋用作经营，且将部分房屋予以转租，原告就此曾多次向被告发出书面解约通知，但被告至今未予迁出。鉴此，原告诉请要求（1）确认原、被告于2008年1月5日所签租约于2009年12月22日予以解除（该日系被告收到原告所发解约函件之日）；（2）被告迁离系争房屋；（3）被告按每月人民币1,700元支付自解约日起至实际迁离日止之房屋使用费。

原告提供以下证据：1、公房租赁凭证，以证明原告为系争房屋承租人。2、2008年1月5日《房屋租赁合同》，以证明房屋用途为居住。3、2009年12月21日原告致被告函件，以证明原告曾致函被告要求解约，解约理由为房屋自用，另该函件于次日送达至被告。4、2010年1月8日原告致被告函件，证明内容同原告证据3。5、2010年3月19日原告委托律师致被告函件，以证明原告于该日致被告书面解约通知，解约理由为被告存在改变房屋用途及转租等违约行为。6、照片4页及网络下载资料，以证明被告改变房屋用途且存在转租行为。7、银行存折明细，以证明原、被告之间租金结算均通过银行转帐，故原告对系争房屋具体使用情况并不知晓。

被告葛某辩称：系争房屋在2001年既由被告所在单位承租并用于经营，且经营之水站亦在该处依法注册登记，之后被告于2008年承包水站后即以个人名义签订租约，但房屋用途始终为经营。另原告所称转租实际系被告聘请送水人员一并经营家电维修业务。综上，原告所称解约事由并不存在，且被告始终按约付租，故对原告诉请均不予认可。

被告对原告证据1、2形式真实性予以确认，但称书面约定房屋用于居住系因当时房屋并未办理居改非手续，且之后月租金调高为人民币1,700元系因街道统一改造门面招牌，故原、被告实际均明知系争房屋用于经营。对原告证据3确认已收，但称因原告函件内容违反合同约定，故被告未作答复。对原告证据4确认已收，并称当时曾电话沟通但无法协调。对原告证据5亦确认收到，但被告未作答复。对原告证据6形式真实性没有异议，但称所涉人员系被告聘请之职工。对原告证据7形式真实性予以确认，但称原告父母实际经常前往系争房屋处。

被告提供以下证据：1、2001年11月20日《房屋租赁合同》，以证明系争房屋于当时租赁之后即始终用于水站经营。2、《非正规就业劳动组织证书》及《组织机构代码证》，以证明当时房屋租赁用途为经营。3、2006年4月13日《房屋租赁协议》及租金收据，以证明相关租约由被告代表公司继续签订，且租金均通过中介公司支付，由此亦证明系争房屋始终用于经营。4、2005年5月1日《投资经营协议书》，以证明被告自该日起承包水站至今。5、2008年1月5日《房屋租赁合同》（同原告证据2），证明内容同被告对原告证据2之质证意见。6、2009年12月21日及2010年1月8日原告致被告函件2份（同原告证据3、4），以证明原告当时要求解约之理由为房屋自用。7、《公房租赁凭证》，以证明原告曾提供完整之租赁凭证以便被告办理家电维修证照事宜，由此证明原告对房屋用于经营系明知。8、2008年7月12日《聘用协议》，以证明原告所称转租人员实际系被告聘用之职工。

原告对被告证据1形式真实性予以确认，并确认当时约定房屋用途确为经营。对被告证据2举证意见没有异议。对被告证据3称该合同并非对之前合同之延续，且约定房屋用途为居住。对被告证据4形式真实性予以确认，但认为该证据内容无法证明被告与之前承租单位之间关系，且该证据亦与本案不具关联性。对被告证据5、6质证意见同原告之前陈述之举证意见。对被告证据7形式真实性没有异议，但对被告举证意见不予认可。对被告证据8认为须再行提供社保缴费凭证等以进一步佐证被告所称之雇佣关系。

本院对当事人提供证据依法认证如下：

对原告提供证据形式真实性均依法予以确认。据原告证据1、2依法认定原告系系争房屋承租人，且原、被告所签租约中约定房屋用途为居住。据原告证据3-5依法认定原告曾多次致函被告要求提前解约，解约理由先为房屋自用，后为被告存在改变房屋用途及转租等违约情节。据原告证据6依法认定系争房屋现实际用于经营。据原告证据7依法认定租金系通过银行转帐结算，但认为据此并不足以证明原告对系争房屋实际用途并不知晓。

对被告提供证据形式真实性均依法予以确认。据被告证据1、2依法认定系争房屋最初租赁用途为水站经营，该水站系非正规就业劳动组织，经营证照有效期至2005年1月31日止。据被告证据3依法认定原、被告签订租约后，相关租金通过中介结算，租金收据抬头注明为水站。对被告证据4、8认为被告举证意见尚须其他相关证据加以印证。对被告证据5、6认证意见同本院就原告证据2-4发表之认证意见。对被告证据7认为据此尚不足以认定原告对系争房屋实际用于经营一节系明知。

经审理查明：上海市卢湾区X路X号房屋系原告承租之公房，租赁部位包括底层统间、底层灶间及底层阁楼。2001年11月20日，原告将上述租赁部位全部出租予案外人刘庆豹用于办公，月租金为人民币750元。刘庆豹承租后，将租赁房屋用于水站经营。2005年11月23日，租赁房屋改由被告承租，月租金为人民币1,100元，该租赁关系由租赁双方及中介公司于2006年4月13日签订《房屋租赁协议》一份加以明确。该租赁时段内，被告通过中介公司进行租金结算，中介公司收取租金后出具收据中注明交款单位为“鹤啄水站”。2008年1月5日，原、被告另行签订《房屋租赁合同》一份，约定（1）原告将上海市卢湾区X路X号底楼房屋出租予被告，该出租房屋建筑面积为22平方米；（2）房屋用于居住使用，租期自2008年1月23日起至2013年1月22日止；（3）月租金为人民币1,500元，逐年递增8％，自第2年起每月递增人民币120元，支付方式为每2个月结算1次；（4）租赁押金为人民币1,500元，该押金用于确保房屋及其所属设施之安全完好及相关费用之如期结算；（5）被告应合法使用房屋，不得擅自改变使用性质，不得将房屋转租。签约后，被告履行相关付费义务，并继续将租赁房屋用于水站经营。2008年12月28日，原、被告经协商确认自2009年1月22日起之月租金基数调整为人民币1,700元。2009年12月21日及2010年1月8日，原告分别致函被告称因原告须自用房屋，故要求被告予以搬离。被告收函后拒绝迁离。期间，系争房屋部分面积用于经营家电维修，门面悬挂招牌字样为“鹤啄饮用水、宏维家电制冷维修公司”。2010年3月19日，原告委托律师致函被告，称因被告将房屋用于商业用途且将部分房屋转租用于家电维修，故要求在被告收到函件之时即解除双方租约。被告于同日收函，但未与原告办理解约事宜，之后被告实际支付截至2010年9月22日之租金，且最后付租数额为每月人民币1,820元。现原告鉴于被告不予迁离系争房屋，遂起诉来院，要求提前解除双方所签租约，同时要求被告迁离系争房屋，并要求被告就解约后实际占用系争房屋期间、按每月人民币1,700元偿付该期间之房屋使用费。

另查明：2002年1月31日，卢湾淮海鹤啄泉水配送服务社（下称鹤啄水站）在系争房屋处注册登记成立，鹤啄水站机构类型为非正规就业劳动组织，鹤啄水站经年检合格后之经营证照有效期至2005年1月31日止。另宏维家电制冷维修公司现在系争房屋处无法办理工商注册登记手续。

审理中，原、被告确认原告处尚留存被告之前所付押金人民币1,500元。

本院认为：2008年1月5日《房屋租赁合同》系原、被告据真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守合同约定之义务。针对原告解约诉请，原告在诉讼之前就提前解约事宜曾3次致函被告，其中第1、2次函件中原告均以房屋自用作为解约理由，鉴于该理由既非法律规定之解约条件，亦非双方租约约定之解约事由，在此情形下，原告并未合法取得合同解除权，故原告在该2封函件中虽提出解约要求，但均无法发生解除合同之法律后果。至于原告委托律师所发第3封函件，其中涉及解约理由为被告擅自改变房屋用途且将房屋予以部分转租。现针对原告所称两项解约事由作如下分析（1）原、被告签订租约之后，系争房屋仍继续用于鹤啄水站经营至今，对于该房屋实际经营用途，原告在合理期限内并未提出异议，在第1、2封解约函件中亦未涉及房屋用途问题，据此，应可依法认定原告对系争房屋继续用于鹤啄水站经营已予以认可，故被告将系争房屋用于经营一节基于原告默认行为而不再构成提前解约事由；（2）对于原告所称转租一节，鉴于该家电维修与鹤啄水站名称书于同一门面招牌内，且被告就家电维修人员提供相关聘用协议，故目前尚无充足证据可证明被告存在转租情节。鉴此，原告基于上述两项理由要求解约亦不产生解除合同之法律后果。

虽然原告提出解约之合同理由并不成立，但结合本案案情，应可依法确认以下情节：（1）被告承租系争房屋目的系用于经营；（2）鹤啄水站经营证照有效期限已于2005年1月31日届满，现被告在系争房屋处经营水站行为属于无证经营行为；（3）被告在系争房屋处同时进行家电维修项目，且将无法在该处办理工商注册登记手续之公司名称标示于门面招牌上，被告该行为亦已违反相关工商行政法规，且亦属无证经营行为。鉴于被告在系争房屋处就鹤啄水站及家电维修业务目前已无法取得合法有效之经营证照，被告据原、被告所签租约从而在系争房屋处进行合法经营之合同目的已无法实现，故该租约应当依法予以解除。合同依法解除之后，被告即应迁离系争房屋，并就租赁期间按约支付相关租赁费用。如被告逾期迁离，则被告须就解约后继续占用系争房屋期间支付相应房屋使用费。对于合同约定之租金，原、被告在2008年1月5日签约时约定第1年月租金为人民币1,500元，之后租金逐年递增8％，同时约定自第2年起每月递增人民币120元，根据该约定，则2008年1月23日至次年1月22日期间月租金标准为人民币1,500元，2009年1月23日至次年1月22日期间月租金标准为人民币1,620元，故仅就第1年月租金人民币1,500元而言，第2年所采用之8％增幅才与每月人民币120元增幅一致。现租赁期间，原、被告将第2年月租金调整为人民币1,700元，则根据合同约定，第3年月租金如按8％增幅计应为人民币1,836元，如按人民币120元增幅计应为人民币1,820元，鉴于原、被告对于2010年9月租金按人民币1,820元计付均无异议，故本院对之后租金计算亦采用增幅人民币120元之方式。至于被告在系争房屋内所投入之装潢费用等，鉴于鹤啄水站最初在系争房屋处确曾办理有效经营证照，之后持续经营过程中该经营证照之效力问题，应由经营者自行负责，而对于原告而言，其在最初出租时对经营证照之效力问题加以审核应视为原告已尽合理审核义务，但被告在继续签约租赁以经营鹤啄水站时，应就水站经营证照问题对原告予以说明，现被告未加说明，且实际在系争房屋处长期无证经营鹤啄水站及家电维修业务，被告在租约履行过程中存有过错，故被告在明知并未取得有效经营证照情形下为实现在系争房屋处继续进行经营之合同目的所投入之装潢费用，应当由被告自行承担。至于被告尚留存于原告处之押金人民币1,500元，原告在庭审中已明确表示愿予以退还被告，此系原告对其权利之处分，本院依法应予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：

一、原告汪某与被告葛某于2008年1月5日所签《房屋租赁合同》于本判决生效之日予以解除；

二、被告葛某于本判决生效之日起十日内迁离上海市卢湾区X路X号底楼房屋；

三、被告葛某于本判决生效之日起十日内支付原告汪某租金（自2010年9月23日起至2011年1月22日期间按月租金人民币1,820元计算，之后逐年按月租金递增人民币120元计算）；

四、被告葛某于本判决生效之日起十日内支付原告汪某房屋使用费（自合同解除次日起至被告实际迁离日止、每月按人民币1,700元计算）；

五、被告葛某履行完毕上述第二、三、四项义务同时，原告汪某返还被告葛某押金人民币1,500元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币210元，由被告葛某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长严奇

审判员李慧

代理审判员厉慧芬

书记员侯素青