原告上海某酒店用品市场经营管理有限公司，住所地上海市X路X号X楼。
法定代表人任某，经理。
委托代理人曾某，上海市某律师事务所律师。
委托代理人张某，上海市某律师事务所律师。
被告上海某企业（集团）股份有限公司，住所地上海市浦东新区浦东大道某楼。
法定代表人张某，董事长。
被告上海某纺织有限公司，住所地上海市X路X号。
法定代表人梁某，总经理。
上列两被告共同委托代理人周某，上海市某律师事务所律师。
上列两被告共同委托代理人尹某，上海市某律师事务所律师。
原告上海某酒店用品市场经营管理有限公司（以下简称“某公司”）诉被告上海某企业（集团）股份有限公司（以下简称“某公司”）、上海某纺织有限公司（以下简称“某公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年3月16日受理，于2009年3月31日由审判员王某适用简易程序，公开庭审，2009年4月13日进行审价，2010年3月31日审价结束，本院依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告某公司的委托代理人曾某、张某，被告某公司和被告某公司的共同委托代理人周某，尹某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告某公司诉称：2001年12月5日原告与某公司签订了《房屋租赁合同》，约定某公司将上海市X路X号沿街房屋一幢及附属建筑物出租给原告，租期为8年，自2001年12月16日至2009年12月15日。如遇国家政策、市政建设、政府动迁及不可抗力原因造成不能履行合同，合同自然终止，国家对该地房产动迁的补偿金归某公司，属原告装潢的补偿费归原告。2006年12月29日出租房屋列入动迁范围。2007年1月11日某公司通知原告因动迁要求提前解除合同，原告即与其协商解决包括装潢补偿在内的有关事宜。然两被告却在因动迁补偿未一致协商的情况下，强行将系争房屋拆除，对原告未作任某补偿。两被告行为违反了合同约定，侵犯了原告的合法权益，因系争房屋产权人为案外人上海某毛条厂已注销，被告某公司为保结人。某公司经某公司追认，授权后为系争房屋资产管理人。故诉至法院要求：1、两被告共同向原告支付2002年-2005年4月的装潢补偿费人民币150,000元（以下币种均为人民币），两被告共同向原告支付2005年4月后装潢补偿费5,149,859元；2、两被告共同向原告支付2007年1月至5月原告的经营损失费857,222元；3、两被告归还原告租赁押金200,000元；4、两被告共同向原告支付停产、停业损失3,520,000元；5、两被告共同向原告支付设备搬迁和安装费用100,000元；6、本案诉讼费由两被告承担。
被告某公司、某公司辩称：原告提供的装潢损失没有依据，现有的材料造假情况严重，合同不能履行是原告违约，根据合同约定，不动产都归某公司，经营损失、停业损失，应该由拆迁人直接补偿给原告，不应由两被告补偿。且原告不是合法承租人，原、被告间合同已于2007年1月解除，因此，原告要求补偿缺乏依据。原告缴纳的押金在合同履行中已作为租金抵扣，原告没有依据证明存在设备搬迁和安装费用发生，故请求驳回原告的请求。
经审理查明，上海市X路X号房屋登记所有权人系上海某毛条厂，该号所属土地范围共有X幢房屋，并另冠以上海市X路X号门牌识别。上海某毛条厂授权某公司管理全厂房产。
2001年12月5日，原告（乙方）与某公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将上海市X路X号沿街房屋一幢及附属建筑租赁于乙方；租期八年，自2001年12月16日至2009年12月15日；某至第三年月租金为108,330元（130万元/年），第四年月租金为112,500元（135万元/年），第五年月租金为116,660元(140万元/年)，后再作适当调整；租金先付后用，按月支付，每月25日前支付下月租金；2001年12月16日至2002年3月15日系装修免租期，乙方自2002年3月16日起交纳租金；签约时，乙方支付定金50万元，其中20万元是押金，其余30万元自应付租金日起冲抵租金；甲方同意乙方在租赁期内，自营或分割铺位出租；租赁期内租赁房屋的水、电费由乙方按实结算按月向甲方支付；租赁期满或终止合同，乙方的不动产归甲方所有；甲方如转让房屋产权于第三方，应通知乙方，第三方成为合同乙方；乙方如将房屋整体转让于第三方使用，必须事先征得甲方同意，第三方成为合同乙方；双方不得无故违反约定，违约金为三个月租金；合同经双方协商一致可以变更或解除，一方提前解除的，必须提前两个月书面通知对方，否则即违约，须承担违约责任某赔偿之责;乙方拖欠两个月租金或水电费的，视为违约，合同自然终止；如遇国家政策、市政建设、政府动迁及不可抗力原因履行合同的，合同自然终止，甲方不承担违约责任，国家对该地块房产动迁的补偿费归甲方，属乙方装潢的补偿费归乙方。合同另对其他事项作了约定。
合同签订后，某公司将租赁房屋交付原告占用使用。原告除占用部分场地作办公、门面经营之外，陆续将其余场地出租他人，分别签订租赁合同。合同履行期间，原告向某公司陆续支付租金。原告先期交付的定金50万元，在2003年非典期间，经租赁双方协商一致，全部冲抵租金。
2006年12月4日，某公司向原告发出催款函，催讨2006年9、10、11、12月租金及9、10月水电费，并明确原告已违约，应承担违约责任，通知被告12月15日之前付清欠费。同月21日，某公司再次向原告发出催款函，催讨2006年10、11、12月租金及10、11月水电费，提醒原告应于2006年12月25日之前支付2007年1月租金，又明确原告已违约，应承担违约责任，通知原告立即支付欠费。原告收到上述两份催讨函后，于2006年12月下旬付清2006年9、10、11月租金及9、10月水电费。
2004年10月，市府批复同意黄某江两岸滨江核心区中段W7、EX单元规划，上海市X路X号所属地块隶属该规划范围，拟建造“渔人码头主体休闲区”。2006年12月29日，上海市杨浦区土地发展中心与上海某企业（集团）股份有限公司以及集团公司下属上海某毛条厂，就上海某毛条厂所属的位于上海市X路X号（地籍编号为杨浦区X街坊4丘，面积x平方米，合75.57亩）土地使用权和地上建筑物、构筑物所有权及所有附属设施的收购达成一致，并订立合同。
2007年1月11日，某公司通知原告：租赁房屋所属地块已由上级公司交杨浦区政府作W7规划用地。根椐双方租赁合同第十七条及二十一条的约定，合同提前终止，请在2007年3月10日前办妥有关手续。同日，某公司于本案系争租赁房屋大门处张贴通知，公告收购合同主要内容，并言明租赁合同即将终止、到期，通知各户自即日起办妥退租及交接手续。原告于2007年1月28日回复某公司：收到来函，因经营场地情况复杂，故请尽早安排协商有关事宜。2007年2月1日，原告告又致函某公司：至今未来员协商，而张贴拆迁公告的行为致租赁户主纷纷拒付租金，故本公司暂停支付租金、水电费，待双方达成拆迁赔偿协议后再协调解决。2007年5月两被告将系争房屋拆除。此后，为合同解除事宜引发诉讼，经2008年6月生效判决认定，某公司已按合同约定，提前两个月书面通知原告解除合同，已满足合同约定的解除条件。不存在归责因素。同时要求原告支付2006年12月至2007年5月的租金计679,999.60元。2009年初原告具状来源作如上诉请，审理中，法院委托上海某投资监理有限公司对出租房屋装潢进行审价，确认工程造价为4,663,528元，拆除时现价为3,730,822.40元。
另查明，2006年12月29日由上海市杨浦区土地发展中心作为甲方与某公司作为乙方签订了《上海市杨浦工业系统国有土地使用权收购合同》一份，约定，甲方收购上海某毛条厂土地使用权和地上建筑物、构筑物所有权及其所有附属设施。合同约定：甲方收购乙方土地一幅，位于杨浦区X路X号，地籍编号为杨浦区X街坊4丘，土地面积50,380平方米、合75.570亩。该地块列入乙方土地使用权“空转”范围。甲方同意向乙方支付补偿费45,342万元作为政府收回上述土地使用权、乙方厂方腾空、设备搬迁、人员安置等动迁补偿费；合同生效七日内，甲方即向乙方全额支付补偿费共计45,342万元。乙方收到甲方付款，开具上海市税务局监制的统一发票。2007年3月30日前，乙方将该地块拥有完全权利的房地产权证及其附图原件（所谓拥有完全权利是指<1>乙方享有上述房地产的完整的、无任某法律障碍的转让或处置的权利；<2>无任某第三方能够对盖房地产实施权利。）、1：500地形图和上级批准土地置换的有效文件（即批准该地块转性和腾让土地的函）及建筑物、设施、电力、给排水等已有的相关资料交给甲方，并同意甲方办理房地产权利转移，转移后该地块房地产权属归甲方所有，原乙方的债权债务由乙方自行承担、与甲方无关；该地块上原租赁户租赁合同的解除、终止由乙方负责，保证交地时该地块无租赁问题。甲方付清全额补偿费，取得该宗房地产权利后，乙方继续负责上述地块范围内设备搬移、人员安置，乙方应协助甲方向有关部门申请并办妥《房屋拆迁许可证》和厂区内绿化迁移等手续。合同还对其他事宜进行了约定。
再查明，原告原名上X建筑装饰材料有限公司，后两次核准变更企业名称，分别为上海某家具建材市场经营管理有限公司、上海某酒店用品市场经营管理有限公司。
本院认为：系争房屋登记的产权人为上海某毛条厂，该厂经过一系列名称变更后被注销，由“某公司”作为保结人。同时确认与原告签订的房屋租赁合同系新的筹建中的某公司，因此某公司在得到某公司追认授权的情况下，原告与某公司订立的合同应为有效，依法成立的合同，对合同双方均有约束力，双方应当遵照履行。租赁房屋所属地块已由政府作为规划用地，某公司根据约定提前两个月通知了原告，以满足了合同解除条件，对合同的解除双方均无责任，故两被告认为，合同解除系原告违约的抗辩不能成立。根据合同约定，在遇到拆迁时房屋装潢补偿应归原告所有，根据本案事实，房屋产权人已获得了地上建筑物、构筑物所有权的补偿。根据某公司与案外人签订的收购合同约定，对动迁地块上的原承租合同的解除由某公司负责，故原告要求两被告补偿装潢损失的请求并无不当，可以支持，但具体数额应根据审价结论为准。两被告认为由拆迁部门直接补偿原告的抗辩缺乏依据，本院难以采信，由于本次审计结果是根据原告提供的资料及审价人员的经验参照相类似的案例而定，结果可能会比有参照实物所得结果精确度有偏差，但造成这一后果，系两被告在诉讼期间擅自拆除出租房屋，且未对租赁房屋内的物品及装潢采取合理方式进行保存而造成的，故两被告理应承担这一后果。关于原告要求两被告补偿经营损失费857,222元一节，原、被告在合同中虽未对该内容进行约定，事后双方对此又未能协商一致，但根据动迁相关规定，收购人对产权人的补偿中，对经营损失是有补偿项目的。根据本案事实在两被告通知原告解除合同后，对原告收取2006年12月至2007年5月转租租金造成影响，致原告经济损失，故原告此项请求具有合理性，具体补偿数额可参照此阶段的原告应支付给某公司租金679,999.60元确定。原告要求两被告返还押金200,000元的请求，因已生效的判决已认定在合同履行期间经协商已作为租金抵充，故原告该请求缺乏依据，本院难以支持。原告要求两被告支付停产、停业损失3,520,000元，缺乏依据，本院亦难以支持。原告要求两被告支付设备搬迁和安装费用100,000元的请求，根据案件事实，系争房屋内的设备系两被告搬迁处理，该部分损失已计算在装潢费用内，故原告该项请求，本院难以支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十八条之规定，判决如下：
一、两被告上海某企业（集团）股份有限公司、上海某纺织有限公司应自本判决生效之日起十日内补偿原告上海某酒店用品市场经营管理有限公司装潢损失费人民币3,730,822.40元；
二、两被告上海某企业（集团）股份有限公司、上海某纺织有限公司应自本判决生效之日起十日内补偿原告上海某酒店用品市场经营管理有限公司经营损失费人民币679,999元；
三、原告上海某酒店用品市场经营管理有限公司其余诉请不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币39,910元，由两被告负担。审计费人民币90,000元，由原告负担人民币45,000元，两被告负担人民币45,000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长王锡琴
审判员陈幸子
代理审判员杨奕
书记员书记员刘婧
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