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北京爱惠物业管理有限公司与北京华煦物业有限公司物业服务合同纠纷案

当事人:   法官:   文号:(2009)二中民终字第00380号

上诉人(原审被告)北京爱惠物业管理有限公司,住所地北京市朝阳区X路戊X号D座(住宅)楼X室。

法定代表人宋某某,董事长。

委托代理人袁某某,男,X年X月X日出生,汉族,北京爱惠物业管理有限公司总经理。

委托代理人张志明,北京市创世律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)北京华煦物业有限公司,住所地北京市朝阳区X路戊X号。

法定代表人荣某某,董事长。

委托代理人贾学峰,北京市众贺律师事务所律师。

上诉人北京爱惠物业管理有限公司(以下简称爱惠物业)因与被上诉人北京华煦物业有限公司(以下简称华煦公司)物业服务合同纠纷一案,不服北京市朝阳区人民法院(2008)朝民初字第x号民事判决,向本院提起上诉。本院于2008年12月25日受理后,依法组成由法官曹欣担任审判长,法官郭菁、周岩参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

华煦公司在一审中起诉称:2006年11月28日,华煦公司与爱惠物业签订《地下停车场承包经营合同》,华煦公司将自己所有的位于朝阳区X路戊X号国际港255个车位承包给爱惠物业经营管理,委托管理的期限自2007年1月1日起至2007年12月31日止。爱惠物业在合同期满的45天前没有提出续订合同的意思表示,2008年1月1日合同到期,华煦公司向爱惠物业收回停车场255个车位,爱惠物业拒绝向华煦公司交付,为此双方发生争执。现华煦公司诉至法院,要求爱惠物业返还255个车位的经营权,并承担本案诉讼费。

爱惠物业在一审中答辩称:爱惠物业对华煦公司主张的2006年11月28日签约事实不持异议,但不同意华煦公司的诉讼请求。具体理由如下:

首先,爱惠物业从华煦公司接手管理停车场属实,当时华煦公司作为小区的开发商,与爱惠物业签订前期物业管理方面的合约是正常和适当的,但随着小区销售工作的逐步完成,华煦公司已经不能再越过全体业主不受约束地自由行使权利。小区停车场共有255个车位,其中地上39个,地下一层108个,地下二层108个。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二、三款之规定,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”,据此,地上停车位属于业主共有,地下二层属于人防工程,华煦公司不再享有所有权和管理权,地下一层,也已经计入面积分摊,属于业主共有而不属于华煦公司专有。华煦公司对全部停车场的所有权有瑕疵,华煦公司至今未能向爱惠物业出具适格的权利证明文件,由于物业所有权(建筑物区分所有权)的特殊性,华煦公司仅仅凭借其作为开发商与爱惠物业签署前期物业管理合同而主张权利缺乏基础和依据,华煦公司在小区业主入住后无权选定小区的物业管理包括停车场的管理。

其次,2006年11月28日双方签订的合同不是独立的合同,是对《物业管理委托合同》和《经营管理合同》的细化和补充,从合同不具有独立性,它不能突破和改变《物业管理委托合同》和《经营管理合同》的主体内容,停车场管理作为整体物业管理服务内容的一部分,爱惠物业享有管理权。华煦公司片面引用2006年11月28日合同中约定的合同期限主张收回停车场自管是不能成立的。物业管理工作具有特殊性,在合同到期没有选聘出新的物业公司接续的情况下,原来的物业公司是不能擅自停止服务的,即使主合同约定的管理期限到期,也是由全体业主共同决定物业服务企业的选聘和解聘,而不是由作为开发商的华煦公司行使权利和独享管理权。因此,华煦公司与爱惠物业签订的物业管理合同已经到期,但爱惠物业还在从事物业管理服务,同时在居委会的主持下正在组织成立业主委员会的筹委会,下一步由业委会或业主大会决定小区的物业管理方案和物业管理机构,这个决定是整体性的,包括本案所争议的内容。

最后,华煦公司的诉讼主张直接与法律规定相冲突。《物业管理条例》明确规定:“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”《北京市居住小区机动车停车管理办法》亦规定:“居住小区内机动车停车管理服务(包括地面停车场、路边划线停车位、地下停车库、立体停车库的机动车停车服务等)统一由物业管理企业负责提供或由物业管理企业委托专业停车管理单位负责,未实行物业管理的居住小区,由房屋管理单位或委托专业停车管理单位负责。”法律有规定物业管理区域的停车场由物业企业来管理,不允许停车场的管理与小区管理相分离。华煦公司要求返还停车场,不管是其自己经营管理,委托他人经营管理还是封存停车场不用,都与法律法规的规定相冲突,其诉讼主张本身违法。同时,华煦公司的诉讼主张侵害小区业主权益。根据《物业管理条例》“业主在物业管理活动中,对物业共享部位、共享设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”、“业主依法享有的物业共享部位、共享设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分”的规定,停车场的使用管理情况事关小区全体业主共同利益,华煦公司的行为已给小区带来混乱和引起业主质疑,如果华煦公司收回停车场,必然导致两家共管小区状况,交叉事项的处理与责权利的划分都是解决不了的难题,由此受到侵害和影响的将是小区全体业主;华煦公司不具有从事物业管理服务活动的相应资质,其权利主张也是缺乏最基本的基础条件,现在这些车位正在由爱惠物业出租给业主使用。

综上,华煦公司的诉讼主张所依据的合同基础不存在,其主张与法律法规相冲突,也侵害了业主的共同利益。故爱惠物业不同意华煦公司的诉讼请求。

查明:

2003年7月8日,爱地家园(国际港)的建设单位华煦公司和爱惠物业签订《物业管理委托合同》,约定的主要内容如下:华煦公司委托爱惠物业对朝阳区X路戊X号国际港进行物业管理服务,物业管理面积为x.59平方米,包括地上商品住宅、地下会所、地上车位、地下车位及人防;委托管理事项包括房屋建筑本体共用部位及设施设备的维修、养护和管理,公共环境的清洁卫生,交通与车辆停放秩序的管理,维持公共秩序等;合同期限为5年,自2003年7月1日起至2008年6月30日止,或截止至业主委员会选举变更物业管理公司日止,以先发生者为准;合同规定的管理期满,本合同自然终止,双方如续订合同,应在该合同期满前3个月向对方提出书面意见。

2003年7月9日,华煦公司和爱惠物业签订《经营管理合同》,约定的主要内容如下:华煦公司委托爱惠物业对国际港进行物业经营管理活动,委托经营管理事项包括地上及地下停车场的经营管理、华煦公司所属房产的经营管理(主要指华煦公司所属空置房屋及所属空间)和会所的招商经营管理和其它项目经营管理;合同期限暂定为5年,自2003年7月1日起至2008年7月1日止;合同规定的管理期满,本合同自然终止,双方如续订合同,应在该合同期满6个月向对方提出书面意见。

2005年4月27日,华煦公司与爱惠物业就停车场的管理事宜签订《地下停车场承包经营合同》,约定华煦公司委托爱惠物业管理的停车场的范围及管理期限(2005年1月1日至2006年12月31日)。2006年11月28日,华煦公司与爱惠物业继续签订《地下停车场承包经营合同》,约定华煦公司委托爱惠物业管理的停车场的范围包括地上39个车位及地下停车场一层和二层的216个车位,管理期限为2007年1月1日至2007年12月31日。

2007年11月20日,华煦公司通知爱惠物业:华煦公司的停车场2008年不再对外承租,由华煦公司进行经营,望爱惠物业收到此函后做好2008年的工作安排。

另查一:2002年7月10日,北京市房地产勘察测绘所出具《房屋土地测绘技术报告书》(商品房销售面积认定),对爱地家园(国际港)的商品房销售面积进行了测量,其中分摊的公用建筑面积未将停车场的面积列入可分摊的公用部位。同年8月28日,北京市房地产勘察测绘所出具《证明》,内容为:坐落于朝阳区X路戊X号的爱地家园经实测,总建筑面积为x.83平方米(不含地下二层人防建筑面积4093.08平方米),地上建筑面积x.03平方米,地下建筑面积x.8平方米,其中地下车库建筑面积3914.09平方米。

另查二:2003年7月3日,华煦公司取得京房权证市朝其字第x号《中华人民共和国房屋所有权证》,载明:房屋所有权人为华煦公司;房屋坐落于朝阳区X路戊X号;建筑面积x.83平方米;房屋状况包括地下室x.8平方米。

另查三:爱地家园地面和地下停车场的北京市公共停车场备案表显示停车场经营者为华煦公司。

另查四:爱地家园(国际港)尚未设立业主大会、选举业主委员会。

一审法院判决认定:华煦公司与爱惠物业签订的《经营管理合同》以及2005年4月27日、2006年11月28日签订的《地下停车场承包经营合同》均系双方当事人的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,应认定合法有效,双方当事人均应遵照执行,现合同约定的履行期限届满,华煦公司和爱惠物业的权利义务终止,爱惠物业应当将其依据该合同取得的255个车位的经营权予以返还。现华煦公司要求爱惠物业返还255个车位的承包经营权,理由和证据充分,该院予以支持。爱惠物业的抗辩缺乏依据,该院不予采纳。华煦公司不要求该院对合同终止后的其他债权债务进行处理,双方当事人应当另行解决。综上,依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款之规定,判决爱惠物业于本判决生效后一个月内返还华煦公司位于朝阳区X路戊X号国际港255个车位的经营权。

爱惠物业不服一审法院上述民事判决,向本院提起上诉。其主要上诉理由是:首先,《地下停车场承包经营合同》不是独立的合同,是对《物业管理委托合同》和《经营管理合同》的细化和补充,不能突破和改变《物业管理委托合同》和《经营管理合同》的内容。现在,虽然相应的合同已经到期,但拘于物业管理领域的特殊性,在适格主体即小区业主大会或业主委员会作出有效选择之前,爱惠物业仍然担负着国际港小区的整体物业管理服务工作,即相应合同仍在履行之中。其次,一审判决爱惠物业向华煦公司返还停车位的经营权,与《物业管理条例》和《北京市居住小区机动车停车管理办法》中有关“一个物业管理区域由一个物业服务企业管理”的法律规定相悖。而且一审法院将停车场的经营权与管理权分离,必然造成整个小区物业管理上的混乱,将对业主利益造成影响。爱惠物业着眼于公共利益与物业管理服务工作的稳定性与可操作性,更是照顾和尊重华煦公司的利益与权利,负责任地承担着国际港小区的物业管理工作。综上,爱惠物业请求撤销一审判决,改判驳回华煦公司的诉讼请求。

华煦公司服从一审法院判决,其针对爱惠物业的上诉理由答辩称:国际港小区的停车场的产权和经营者的经营权均属于华煦公司,爱惠物业通过与华煦公司签订《地下停车场承包经营合同》取得了停车场的经营权,现该合同已经到期,华煦公司有权收回停车场的经营权。综上,请求驳回爱惠物业的上诉请求。

上述事实有《物业管理委托合同》、《经营管理合同》、《地下停车场承包经营合同》、京房权证市朝其字第x号《中华人民共和国房屋所有权证》、《房屋土地测绘技术报告书》、《证明》、x号和x号北京市公共停车场备案表、华煦公司于2007年11月20日致爱惠物业的函和当事人陈述意见在案佐证。

本院认为:首先,华煦公司作为爱地家园(国际港)的建设单位,在爱地家园(国际港)未设立业主大会、选举业主委员会之前,可以委托爱惠物业对小区进行物业管理。其次,依据华煦公司与爱惠物业签订的《物业管理委托合同》、《经营管理合同》和《地下停车场承包经营合同》的约定,华煦公司委托爱惠物业的管理期限均已届满,上述合同所约定的权利义务终止。因此,华煦公司要求爱惠物业返还因上述合同所取得的255个车位经营管理权,符合法律规定,本院予以支持。爱惠物业不同意返还并要求继续管理车位的上诉请求,无合同约定亦无法律依据,其上诉请求本院不予支持。综上,一审法院认定事实清楚、适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

一审案件受理费三十五元,由北京爱惠物业管理有限公司负担(于本判决生效后七日内交纳)。

二审案件受理费七十元,由北京爱惠物业管理有限公司负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

审判长曹欣

代理审判员郭菁

代理审判员周岩

二OO九年三月十六日

书记员宋某燕



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