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赵某甲与韩某某房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

当事人:   法官:   文号:洛阳市老城区人民法院

原告:赵某甲,男,47岁。

委托代理人:闫某。

委托代理人:赵某乙(系原告赵某甲之妹),43岁。

被告:韩某某,女,51岁。

原告赵某甲因与被告韩某某房屋买卖合同纠纷一案,原告于2010年5月13日向本院提起诉讼。本院于同日作出受理决定,于2010年6月1日依法向被告韩某某送达了应诉通知书、起诉状副本、举证通知书、开庭传票,并依法组成合议庭,于2010年7月2日公开开庭进行了审理。原告赵某甲委托代理人赵某乙、闫某、被告韩某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告赵某甲诉称:2009年9月23日,原告赵某甲与被告韩某某双方签订一份购房《协议书》,该协议约定:被告韩某某将其位于洛阳市老城区X路X号院X号楼X门X号以x元的价格出售给原告赵某甲;原告赵某甲先预付房款x元,待房产证办理完毕后再一次性将剩余房款x元付清。原告赵某甲在购买此房屋时已口头向被告韩某某说明:原告赵某甲的亲属都在洛阳居住,购买此房屋就是为了日后方便将户口迁入洛阳,以便与家人相互照应。为购买被告韩某某的房屋原告赵某甲将已经订购的另外一套房屋解除协议,并损失5000元定金。该《协议书》生效后,原告赵某甲依约履行了合同义务积极支付了购房款,但至今被告韩某某未将房屋过户给原告赵某甲。原、被告双方签订的购房《协议书》真实、合法、有效。被告韩某某应当诚实守信继续履行合同义务及附随义务,原告赵某甲就此事多次与被告韩某某协商无果。为维护原告赵某甲合法利益故诉至贵院,1、要求被告韩某某继续履行原、被告双方房屋买卖合同,并协助办理本市老城区X路X号院X号楼X单元X号房屋过户给原告赵某甲相关手续;2、要求被告韩某某将其在本市老城区X路X号院X号楼X单元X号房屋内的注册户口迁出。

被告韩某某辩称:2009年3月,原告赵某甲租赁被告韩某某位于本市老城区X路X号院X号楼X单元X号房屋,每月租金350元。同年9月,原告赵某甲提出要购买被告韩某某的该房。被告韩某某告知原告赵某甲:我的房子没有房产证。原告赵某甲说:“你的房产证能办不”被告韩某某说:“也能办,但是比较麻烦,我还欠房地产开发公司x多元呢,所欠房产公司的房款交完后,办理房产证可能不会有什么问题”。随后,原、被告双方经过一番讨价还价后,被告韩某某答应以x元的价格卖给原告赵某甲,当时原告赵某甲说:“双方先签个协议,我先给你x元预付款,等你把房产证办下来后,我把余额x元一次性付清”。当时被告韩某某急需用钱买房,就答应了原告赵某甲的请求,双方并签订了买卖房屋的《协议书》。此后,被告韩某某为了履行协议义务,就开始办理房产证。在办证过程中,被告韩某某得知所欠的房款、契税、滞纳金及利息等共需x万余元,当时被告韩某某就拿着原告赵某甲的x元预付款去找原告赵某甲。对原告赵某甲说“办证所需的费用太高,现在办不成,钱还给原告赵某甲吧”。原告赵某甲说,“韩某,钱你先拿着,我们都想想办法,你再找找人”,我说,“不行,就算找人费用还是太高了”。原告赵某甲说,“我们再给你拿点费用”。最后又经过一番讨价还价原告赵某甲同意再支付给被告韩某某x元,该房屋的售价由原x元增加为x元,待房产证办下来后原告赵某甲一次性付清剩余房款x元。被告韩某某为了尽快履行协议,花费x余元办理了该房屋的房产权证。

2009年12月,按照双方协议约定,被告韩某某及时告知原告赵某甲,“该房的房产证已办好,要求原告赵某甲履行协议,尽快付清剩余房款x元”。原告赵某甲说:“我现在没有钱,需要去贷款,贷款也需要一段时间,你能不能再等等”。因被告韩某某当时急需购房,多次催促房款,但原告赵某甲却迟迟不履行协议约定,至今仍未将剩余房款还给被告韩某某。就在被告韩某某耐心等待原告赵某甲交付剩余的x元房款时,原告赵某甲突然打电话说,“韩某,我给你x元,押你x元,待房产证过户完了,你把户口迁走后,我再把剩余的x元给你”。当时被告韩某某非常生气,就说,“我为了尽快履行协议花了x多元把房产证办下来,原来签协议的时候并没有说户口之事,你怎么能这样,怎么不按协议办事,你这不是出尔反尔吗”。原、被告双方由此闹僵了。至今,原告赵某甲未再提给付剩余购房款之事。综上,原告赵某甲在协议履行过程中处处节外生枝,无中生有,违背协议约定,在被告韩某某办理完房产证后拒付剩余购房款x元,已构成违约;并造成被告韩某某很大的经济损失和耽误购房的严重后果,这一切后果应由原告赵某甲负责。

鉴于以上事实,被告韩某某请求法院作出公正判决,以维护被告韩某某的合法权益。一、鉴于原告赵某甲的违约事实,被告韩某某已经没有履行协议的义务,要求原、被告双方的协议作废,并请求人民法院驳回原告赵某甲的诉求;二、要求原告赵某甲支付从2009年9月至搬出被告韩某某房屋之日止的房租(每月350元);三、要求原告赵某甲立即搬出所占被告韩某某的房屋,并将该X号房完好无损的交还给被告韩某某。

根据原、被告双方的诉辩意见,本院确定本案的争议焦点为:1、2009年9月23日,原、被告双方签订的本市老城区X路X号院X号楼X单元X号房屋买卖《协议书》是否是有效协议,该协议是否应继续履行;2、本市老城区X路X号院X号楼X单元X号房屋价款是x元,或是x元;3、该协议未履行完毕的主要责任应由谁承担;4、原告赵某甲要求被告韩某某将其在本市老城区X路X号院X号楼X单元X号房屋内的注册户口迁出之诉求是否是与本案同一法律关系;5、原告赵某甲的诉求是否合法。

针对本案的争议焦点,原告赵某甲向本院提交的证据材料如下:

证1、2009年9月23日,原、被告双方签订的《协议书》一份。载明:经甲(被告韩某某)乙(原告赵某甲)双方商议协定,甲方以x元的价格将环城西路X号院X号楼X单元X室出售给乙方。双方商定预付房款现金x元,待房产证办理完后,一次付清余下x元,本协议双方签字生效。主要证明:一、该协议系双方当事人的真实意思表示,该协议应系有效协议;二、协议中双方对付款方式约定明确,原告赵某甲第二次未付款是因付款条件未成就。

经质证,被告韩某某对原告赵某甲提交的上述证据无异议。

原告赵某甲向本院提交的上述证据来源合法,且具有客观性,与本案待证事实具有关联性,可以作为本案认定事实的依据。

针对本案的争议焦点,被告韩某某向本院提交的证据材料如下:

证1、2009年11月2日,洛阳黄某房地产开发公司出具的收据一份(收据号:x)。载明:今收到韩某某利息滞纳金x元。

证2、2009年11月2日,洛阳黄某房地产开发公司出具的收据一份(收据号:x)。载明:今收到韩某某房屋欠款x元。

证3、1996年12月28日,洛阳黄某房地产开发公司出具的购房发票一份(发票号:x)。载明:客户名称:韩某某,地址:老城区X路X号,建筑结构:砖混,合同号:x,项目:商品房,建筑面积:79.83平方米,单价:739元/平方米,房价x元。

证4、2009年11月11日,河南省统一财务收款收据一份(发票号:x)。载明:今收到韩某某位于老城区X路X号谭角东街住宅小区X-X-X号维修基金1770元。

证5、2009年11月12日,洛阳市房兴房地产中介服务中心出具的测绘费发票一张(发票号:x)。载明:测绘费108元。

证6、洛阳黄某房地产开发公司缴纳的新建商品房住房交易手续费发票一张(发票号:x)。载明:新建商品屋住房交易手续费239元。

证7、2009年11月11日,洛阳市财政局契税征收处出具的中华人民共和国契税完税证一份(2007豫契税字№x)。载明:韩某某缴纳税额3091.60元。

证8、2009年9月23日,原、被告双方签订的《协议书》一份(同原告赵某甲举证1)。

证9、2009年11月,洛阳市房产管理局给被告韩某某颁发的本市老城区X路X号院X号楼X单元X号房屋的洛房权证市字第x号房屋所有权证一份,载明:本市老城区X路X号院X号楼X单元X号房屋的所有权人:韩某某,登记时间:2010年1月11日,建筑面积:79.57平方米。售价:x元,维修基金已缴。

经质证,原告赵某甲对被告韩某某提交的上述证据中对证8、9均无异议,对证1-7真实性均无异议,对证明方向有异议,认为:(1)、证1-7与本案无关;(2)、被告韩某某所举证1-9能够证明被告韩某某对本市老城区X路X号院X号楼X单元X号房屋有合法处分权,故原、被告所签订的《房屋买卖协议书》是合法有效协议。

被告韩某某向本院提交的上述证据1-9来源合法,且具有客观性,与本案待证事实具有关联性,可以作为本案认定事实的依据。

本院根据原、被告双方当事人的陈述、举证、诉辩意见,对本案的事实确认如下:1996年12月28日,韩某某以x元(首付购房款x元)购买了洛阳黄某房地产开发公司位于本市老城区X路X号院X号楼X单元X号房屋一套(商品房、建筑面积79.57平方米、739元/平方米)。自2009年3月始,赵某甲租赁韩某某位于本市老城区X路X号院X号楼X单元X号房屋,每月房租300-350元。赵某甲在租赁期间欲购韩某某的该X号房屋。2009年9月23日,赵某甲与韩某某双方协商后签订了一份房屋买卖《协议书》,该协议约定:韩某某以x元将其位于本市老城区X路X号院X号楼X单元X号一套房屋出售给赵某甲;赵某甲先预付给韩某某该房屋价款x元,待韩某某将该X号房屋的房产所有权证办理完后,赵某甲一次性再支付给韩某某该X号房屋的剩余购房款x元。当日,赵某甲向韩某某支付了购买该X号房屋的购房款x元。2009年10月下旬,韩某某在办理该X号房屋的房产所有权证过程中,韩某某因须再向洛阳黄某房地产开发公司缴纳尚欠的房款、契税、滞纳金及利息等款计x余元。对此,韩某某不愿再办理该X号房屋的房产所有权证,欲将赵某甲所支付的x元购房款退还给赵某甲。赵某甲不同意退款,提出再给韩某某增加购房款。为此,韩某某与赵某甲经协商口头约定:赵某甲在原购房款x元的基础上再给韩某某增加购房款x元。至此,该位于本市老城区X路X号院X号楼X单元X号房屋的售价款由x元增至为x元。2009年11月,韩某某先后向洛阳黄某房地产开发公司缴纳该X号房屋的尚欠房款x元,利息、滞纳金款计x元,新建商品房住房交易手续费239元;向洛阳市财政局契税征收处缴纳税金3091.60元、维修基金1770元;向洛阳市房兴房地产中介服务中心交纳测绘费108元。当月,洛阳市房产管理局给韩某某颁发了位于本市老城区X路X号院X号楼X单元X号房屋的洛房权证市字第x号房屋所有权证。该X号房屋的房屋产权证办好后,韩某某及时告知赵某甲该房产权证已办好,可以过户,并向赵某甲索要剩余的购房款x元。赵某甲提出“可以支付剩余购房款x元,暂扣押x元,所暂扣押的x元待韩某某将其户口从该X号房屋内迁出后再付”,韩某某对此不同意,双方即产生矛盾。赵某甲又提出先暂扣押韩某某5000元购房款,但韩某某仍不同意,双方就此未达成一致意见。赵某甲未向韩某某支付剩余的购房款x元,韩某某以赵某甲违约为由也未协助赵某甲将位于本市老城区X路X号院X号楼X单元X号房屋的产权过户给赵某甲,也未将其户口从该X号房屋内迁出。因此,赵某甲具状诉至本院。

本院认为:原告赵某甲和被告韩某某所达成的关于房屋买卖的合同、及房价,均系双方当事人的真实意思表示,且未违反我国相关法律之规定,合法有效,双方当事人应严格按照合同约定履行其义务。从该房屋买卖合同的内容约定,可以确认,原告赵某甲应当依约定先向被告韩某某支付全部购房款后,被告韩某某再依约定协助原告赵某甲办理房屋买卖过户登记手续。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”,本案中,被告韩某某2009年11月在办理该X号房屋所有权证后即告知原告赵某甲“房产证已办好,可以过户”,并要求原告赵某甲向其支付剩余的购房款x元。原告赵某甲超出双方购房合同约定以先支付部分剩余购房款x元,暂扣押部分购房款x元,所暂扣押的x元待被告韩某某将其户口从该X号房屋内迁出后再付为由,未按《协议书》所约定的期限、方式向被告韩某某支付剩余购房款,由此可以认定,原告赵某甲系先履行合同义务一方,因其未依约定先行履行向被告韩某某支付剩余购房款,被告韩某某有权拒绝其相应履行要求,加之原告赵某甲主张被告韩某某迁出户口之诉求既非双方当事人约定,又与本案不属同一法律关系,故原告赵某甲要求被告韩某某继续履行原、被告双方签订的房屋买卖合同,并协助办理本市老城区X路X号院X号楼X单元X号房屋过户给原告赵某甲相关手续之诉讼请求,于法相悖,故本院不予支持。另原告赵某甲要求被告韩某某将其在本市老城区X路X号院X号楼X单元X号房屋内的注册户口迁出之诉讼请求,于法无据,且与本案不属同一法律关系,故本院亦不予支持。被告韩某某辩称要求原、被告双方的房屋买卖《协议书》无效,要求原告赵某甲支付自2009年9月始至搬出本市老城区X路X号院X号楼X单元X号房屋之日止的房租(每月350元),要求原告赵某甲立即搬出所占被告韩某某的该X号房屋,并将该X号房完好无损的交还给被告韩某某,因其未提出反诉请求,故本院不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定,判决如下:

驳回原告赵某甲的诉讼之请求。

本案受理费2250元,由原告赵某甲全部负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判长刘松年

审判员李兵

人民陪审员&x晖

二0一0年九月一日

书记员余薇



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