原告（反诉被告）辉县市育才学校。住所地：辉县X镇X村东。
法定代表人李某某，任校某。
委托代理人万耀，河南百泉律师事务所律师。
被告（反诉原告）辉县市第一高级中学。住所地：辉县市太行大道西。
法定代表人白某某，任校某。
委托代理人冯建新，河南富豪律师事务所律师。
委托代理人范某某，男，47岁。
原告诉被告租赁合同纠纷一案，原告于2009年10月15日诉至法院，本院于同日作出受理决定，并向原告直接送达了受理案件通知书，本院受理后依法组成合议庭，分别向原、被告送达举证通知书、审判庭组成人员通知书和开庭传票外，还向被告送达了起诉书和应诉通知书。案件诉讼中被告提出反诉，本院就本诉和反诉于2009年11月25日、12月25日、2010年6月4日、6月14日公开开庭合并审理了本案，原告法定代表人及其委托代理人均到庭参加诉讼，被告的委托代理人前三次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年7月16日，原、被告双方签订租赁合同。原告为甲方、被告为乙方，合同约定：原告把其所拥有的辉县市育才学校某学场地整体租赁给被告办高考补习班使用，租赁期限为壹年，从2008年7月16日至2009年7月15日止，年租赁费用为28万元。在合同签订后两日内，被告必须给原告8万元租赁费，剩余费用于2008年12月20日前全部付清。协议签订后，被告仅支付了8万元，下余20万元经原告多次催要，被告拒不支付，现诉至法院，要求被告支付租赁费20万元，并从2008年12月21日起，按银行同期贷款利息支付逾期付款违约金，被告承担诉讼费。
被告反诉并辩称：2008年7月16日，被告与原告签订租赁合同，合同约定了租赁物及费用，合同签订后，被告于2008年7月21日先支付给原告8万元，之后双方又协商一致同意解除租赁合同，但原告一直未将被告先期支付的8万元退还，时至2009年10月14日又提起诉讼要求再支付20万元，并承担违约责任。综上，租赁合同虽签订，但原告始终未将租赁物交付给被告，合同未履行，请求人民法院驳回原告的诉讼请求，支持被告要求原告退还已支付的8万元及利息。
原告向法院提供的证据
1、2008年7月16日原、被告签订的租赁合同一份，主要内容为：甲方原告为出租方，乙方被告为承租方，合同约定，租赁物用途，被告办高考补习班使用。租赁期限，2008年7月16日至2009年7月15日，租赁费用28万元，付款方式，合同签订后两日内，被告须先付给原告8万元租赁费，余款2008年12月20日前全部付清。原告把其房屋、校某、伙某、餐某、变某某、机某、锅某等租赁给被告，原告方动产由被告列出财产清单，归被告免费使用。证明目的，双方约定了租赁物以及租赁期限，付款方式等。2、2009年6月1日新乡市教育局新教〔2009〕X号文件一份，内容为关于规范某小学办学行为的通知，其中该通知第二条规定，公办普通高中一律不得举办复读班或补习班。
3、2008年7月2日河南省教育厅教基〔2008〕X号文一份，内容为河南省教育厅关于进一步规范某通高中招生行为的通知，其中该通知第五条规定，严禁公办普通高中举办复读班或补习班，普通高中招收复读生、举办复读班，挤占了普通高中学位，造成高中教育资源的紧张。
原告欲以证据2、3证明：被告是公办高中不允许在校某办复读班或补习班。
4、原告陈述：2008年7月21日被告已支付原告租赁费8万元。合同签订后，原告已将租赁物准备好了，秦校某说租赁物随时备用，教育局检查紧就搬入，被告因教育局检查不严没有搬入，并没有说解除合同。
5、证人何光明的证人证言，主要内容为：其子何流2008年至2009年在被告校某上了补习班，并考上郑州科技信息学院。
被告向法院提供的证据
1、2008年7月16日原、被告签订的租赁合同一份。该合同与原告提供的证据1内容相同。证明目的，原告没有交付租赁物，原告要求支付租赁费没有事实根据。
2、2009年11月2日，北云门供电所证明一份，内容为，2008年6月份至今北云门育才学校某电费均由该校某办公室工作人员到北云门供电所缴纳当月电费。
3、2009年11月2日，辉县市电业局市场营销部出具的北云门育才学校某电量电费统计表两张。
以上2、3证据的证明目的为合同签订前后，原告一直在自己管理学校，原告未将标的物交付被告，可以推断出双方同意解除合同。
4、2008年7月21日，原告方李某某出具的证明一份，内容为，今收到辉县市一中租赁费现金捌万元整（x元整），同意，秦克凌。
5、被告陈述，2008年7月底8月初，原、被告已协商解除合同，所以我方没有进驻原告学校某复读班。
经当事人举证并经庭审质证，本院综合认证如下：
被告对原告提供的证据1的异议为：对合同无异议，对证明目的异议为合同签订后原告未将标的物交付被告，原告先未履行，所以被告才未支付租赁费。本院认为：被告在答辩中以2008年7月底8月初双方已协商解除合同，所以原告才未交付租赁物，但原告不予认可。被告的该陈述没有其他证据印证，原告的证据1为书证。被告没有足以反驳的相反证据，故对原告的该证据确认为有效证据。
被告对原告提供的2、3证据认为超过举证期限，不予质证。本院认为：原告提供的2、3证据均为教育主管部门关于公办高中不得举办复读班或补习班的规定。原告的2、3证据为书证，详细记载了教育主管部门规定关于公办高中不得举办复读班或补习班的内容。被告虽以超过举证期限为由，不予质证。但本院并未指定举证期限，被告虽不质证，不影响本院对原告提供的2、3证据的采信认定。原告的2、3证据可以证明教育主管部门规定了公办高中不得举办复读班或补习班的事实存在。
被告对原告的证据4中2008年7月21日被告已支付原告租赁费8万元无异议，本院对该事实予以确认。对其他陈述的异议为：双方已于2008年7月底8月初协商解除了合同，原告没有要求我方搬入，我方也没有进驻。本院认为：被告没有进驻原告的校某办高考补习班双方均认可，原告解释的原因是当时被告方校某让原告准备好校某备用，根据教育局检查的松严程度随时进驻。被告解释的原因是2008年7月底8月初双方已解除合同，被告没有进驻原告的学校。原、被告双方的解释均是当事人陈述，且意见相左，但双方都没有足够的证据否定对方的证据。2009年6月1日新乡市教育局新教〔2009〕X号文件，2008年7月2日河南省教育厅教基〔2008〕X号文件都明确规定，为防止挤占普通高中学位，严禁公办高中举办复读班或补习班。本案被告是为了办高考补习班于2008年7月16日签订合同租赁原告的校某，2008年7月21日被告又支付原告8万元租赁费。结合本案上述具体的情况分析，河南省教育厅下达严禁公办高中举办复读班或补习班文件的时间是2008年7月2日，原、被告双方签订租赁合同的时间是2008年7月16日，被告支付原告8万元租赁费的时间是2008年7月21日，被告解释双方解除合同的时间是2008年7月底8月初，这是在河南省教育厅2008年7月2日刚下达严禁公办高中举办复读班或补习班文件不久，被告租赁原告校某的目的是教育局检查严时想将其校某高考补习班移至校某，所以被告解释双方已于2008年7月底8月初解除合同的陈述难以让人相信。那么原告解释当时被告方校某让原告准备好校某备用，根据教育局检查的松严程度随时进驻，双方并没有解除合同的陈述更符合当时的现实，亦更能让常人相信。故本院确认原告的证据4为有效证据。
被告对原告提供的证人证言未到庭质证，视为放弃质证的权利。本院认为：证人的证言证明了其子何流在2008年度至2009年度在被告校某上复读班的事实存在。
原告对被告提供的证据1的异议为：不能证明被告的证明目的。本院认为：该证据为书证，其反映的是原、被告双方关于租赁物的种类，租赁期限，租赁费等事项的约定，并不能直接反映出原告没有交付租赁物的事实。故原告的异议成立，即被告的该证据对原告没有交付租赁物的事实不具有证明力。
原告对被告的证据2、3的异议为：该证据与本案无关。本院认为：该证据为书证，可以证明原告在双方签订的租赁合同期间内管理着租赁物。但不能证明双方已同意解除合同的证明目的。
原告对被告的证据4无异议，认为已收到被告的8万元租赁费。本院对该证据确认为有效证据。
原告对被告的证据5的异议为：秦校某说租赁物随时备用，教育局检查紧就搬进，双方并没有解除合同。本院认为：被告的该证据在认证原告的证据4时已作了对比分析，其真实性难以认定，该证据作为当事人陈述亦没有其他证据印证，故被告的该证据没有证明力。
依据上述有效证据，本院确认案件事实如下：
被告为办高考补习班，2008年7月16日与原告签订了租赁原告学校某租赁合同，原告为出租方，被告为承租方，租赁期限从2008年7月16日到2009年7月15日。租赁费28万元。付款方式，在合同签订后两日内，被告支付原告8万元，剩余费用2008年12月20日前全部付清。租赁物为原告的房屋、校某、伙某、餐某、变某某、机某、锅某等基础设施归被告使用。合同签订后的2008年7月21日被告支付原告租赁费8万元，但此后被告未在原告的校某内办高考复读班，至今也未将剩余的租赁费20万元支付给原告，租赁期限内被告在其校某办了高考复读班。被告解释的原因是2008年7月底8月初双方已协商解除合同；原告解释的原因是当时被告的校某让准备好租赁物备用，根据教育局检查的松严程度随时进驻，并没有解除合同。案经多次调解，均因被告拒绝未果。
依据上述事实，本院认为：原、被告签订的租赁合同不违反法律规定，属当事人真实意识表示，双方均应依约履行。被告已支付原告8万元租赁费，被告亦确实未在原告的校某内办高考复读班，原告解释的原因是双方并没有解除合同，被告让原告准备好租赁物，被告随时进驻。2008年7月2日河南省教育厅教基〔2008〕X号文件明文规定为防止挤占普通高中学位，严禁公办高中举办复读班或补习班。对此被告是明知的，所以被告作为公办高中才与原告签订合同租赁原告的学校某高考复读班。被告虽未进驻原告的学校某高考复读班，但被告的确在当年的租赁期间内在其校某办了高考复读班，被告租赁原告的财产除不动产（房屋、校某、餐某、伙某、机某）外，其他动产(锅某等)均与依附租赁的不动产结合在一起原地交付才能实现合同的目的，故该案的租赁物无法移动交付或单独交付。在本案中被告不仅没有有效证据证明双方已解除合同，亦无证据证明原告在租赁期间将租赁物租于他人，或原告阻止、妨碍被告的进驻，故可认为原告在租赁期内随时准备将租赁物交付被告，而被告根据需要直至租赁期限界满不必将办高考复读班搬入原告的校某内，并不是原告不交付租赁物的违约行为造成的。河南省教育厅严禁公办高中举办复读班或补习班文件的时间为2008年7月2日，原、被告签订租赁合同办高考补习班的时间为2008年7月16日，被告支付原告租赁费8万元的时间为2008年7月21日。综上，被告解释双方已于2008年7月底8月初解除合同有违常理，故被告陈述双方已解除合同的辩解意见本院无法采纳。因此对原告要求被告支付20万元租赁费的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方没有约定违约金，本院对原告的该请求不予支持。对被告以双方已解除合同反诉原告返还8万元的反诉请求，因无事实根据和法律依据，本院亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款、第七十三条之规定。判决如下：
一、被告辉县市第一高级中学在判决生效后十五日内支付原告辉县市育才学校某赁费二十万元。
二、驳回原告辉县市育才学校某其他诉讼请求。
三、驳回被告辉县市第一高级中学的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，反诉受理费900元，共计5200元由被告辉县市第一高级中学承担。为简便手续，原告预交的案件受理费4300元可先由原告辉县市育才学校某责结算，待被告履行判决时连同案款一并付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审判长郭风安
审判员吴学建
审判员郭立英
二0一0年六月十七日
书记员田晓波
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