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某某诉某某等房屋买卖合同纠纷案

当事人:   法官:   文号:上海市浦东新区人民法院

原告XX,男,1972年8月16日出生,美国国籍,住上海市XX室。

委托代理人XX,上海XX泰律师事务所律师。

被告XX,女,1960年5月14日出生,韩国国籍,住上海市XX室。

委托代理人XX,上海市XX律师事务所律师。

委托代理人XX,上海市XX律师事务所律师。

被告XX,女,1967年7月29日出生,韩国国籍,住上海市XX室。

委托代理人XX,上海XX律师事务所律师。

第三人上海XX房地产顾问有限公司,住所地上海市XX号8楼。

法定代表人XX,董事长。

委托代理人XX,公司法务。

原告XX诉被告XX、XX房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法追加上海XX房地产顾问有限公司为第三人(以下简称“XX公司”)参与诉讼。本案依法适用简易程序审理,由代理审判员周箐独任审判,后因案件审理需要,依法转为普通程序审理,由审判员张敏担任审判长,与代理审判员周箐、人民陪审员杨善言组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人XX、被告XX及其委托代理人XX、XX、被告XX的委托代理人XX、第三人委托代理人XX到庭参加诉讼。审理中,经原告申请,本院依法委托上海XX估价有限公司对坐落于本市XX室房屋(以下简称“系争房屋”)于2009年6月4日的市场价进行了估价,本案现已审理终结。

原告XX诉称,2009年3月9日、3月10日,原告经第三人居间介绍,与被告XX的代理人即被告XX签订《房地产买卖居间协议》(以下简称“居间协议”)和《房地产买卖协议》(以下简称“买卖协议”),约定以人民币(以下币种相同)400万元的价格购买被告XX所有的系争房屋。原告按照约定支付给被告XX定金2万元,XX将上述定金转交给了被告XX,之后,原告却知得,被告未按照协议约定取得房屋承租人放弃优先购买权的书面证明,由此双方发生争议。后原告通过与承租人自行协商,取得了上述书面证明,然而,被告XX却以未授权XX签署买卖协议为由,拒绝履行买卖协议。原告认为,原、被告之间的房屋买卖合同已成立,被告因房价上涨而恶意违约,应赔偿原告房价上涨的损失,故原告诉至法院要求两被告退还定金2万元及赔偿损失50万元。

被告XX辩称,同意解除原、被告签订的居间协议和买卖协议,但其不存在违约行为。双方之间牵涉到两个中介公司,一个是第三人(系原告方委托的中介公司),另一个是XX房产公司(是被告方委托的)。2009年3月6日,原告先在居间协议、买卖协议上签字,被告XX代其3月10日签字,定金是被告XX3月10日签收的,其是3月11日拿到,合同约定10天内签订正式的房屋买卖合同,双方本来约定的是3月17日签订正式买卖合同的,当天其到了XX房产公司,原告没有到,据XX房产公司与第三人沟通,得知原告要求减少首付款,其提出租赁合同要继续履行,原来租赁合同细节不变,原告提出对租赁合同要做相应变更,导致双方3月17日未能签订正式买卖合同。之后第三人发函给XX房产公司,XX房产公司转给其,通知双方在3月31日之前再签订合同,其是同意的,要求XX房产公司安排时间。后来XX房产公司又发函给其,称第三人说原告方对3月31日的时间安排有异议,所以取消签约。后来其与XX房产公司之间多次通过电子邮件联系,XX房产公司称第三人告知他们原告要求4月7日签约,但签约的具体时间、地点没有通知。之后其通过XX房产公司发函给第三人,要求5月31日签约,但没有回复。6月4日,其致函第三人及原告,称如果原告要继续购买系争房屋,对合同问题双方要另行协商,不再按照居间协议上的内容履行。故被告认为,导致原、被告没有签订正式房屋买卖合同的违约责任在原告方,且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定,是否取得承租人放弃优先购买权的文书并不影响出租人与买房人之间的买卖合同效力,故其不同意原告诉请。

被告XX辩称,其并非本案适格被告,被告XX对居间协议、买卖协议的效力均予以承认,故其不存在无权代理或越权代理的行为。

第三人上海XX房地产顾问有限公司陈述,2009年3月9日,在第三人居间介绍下,原告为购买系争房屋在居间协议和买卖协议上签字,3月10日,第三人将上述协议交给被告XX在国内的代理人XX,并由XX签字。之后,原告提出被告应当按照买卖协议约定,出示承租人放弃优先购买权的承诺书,故提出应在被告取得相关证明的情况下签订《上海市房地产买卖合同》。后被告XX分别于2009年5月12日发函给被告XX及第三人处协商,但始终未能达成一致,被告XX在协商过程中亦曾有改变买卖条件,提高合同价款的表示,但均为口头表述。2009年6月4日,第三人收到被告XX发出的解除买卖协议的函件,遂原、被告发生纠纷。

经审理查明,系争房屋产权系被告XX所有。原告为购买系争房屋,经第三人居间,由原告作为买受方(乙方),于2009年3月9日签署居间协议和买卖协议各一份,次日,被告XX受被告XX委托在上述居间协议和买卖协议上作为出卖方(甲方)代理人签名署期,第三人作为居间方(丙方)在上述居间协议和买卖协议上盖章。居间协议第一条约定,乙方经看房对买卖之房地产已充分了解清楚,为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意,现通过丙方向甲方支付意向金2万元。如双方接受买卖条件且签署《房地产买卖协议》,则意向金随该协议生效即转为定金。居间协议第二条约定了系争房屋的基本情况,其中,在“是否设立租赁”的选项中选择了“是”,在“是否已取得承租人放弃对该房地产优先购买权的书面证明”的选项中选择“是”,在“租约处理方式”的选项中选择“甲乙双方同意租约转让”。居间协议第三条约定购房总价为400万元。……居间协议第五条约定,如甲乙双方接受该协议第三条所述买卖条件并签订该协议,则乙方同意将意向金作为定金,由丙方转付甲方。居间协议第六条约定,甲乙双方经丙方居间介绍,协商确定买卖条件并签署《房地产买卖协议》后买卖关系成立,为办理交易过户手续之需,双方同意在该协议签署生效后次日起10天内签订《上海市房地产买卖合同》(签订合同的具体时间可由丙方安排或三方协商确定安排),并依约履行各自的义务。甲乙双方之任何一方未能履行本协议,或因其原因导致房屋买卖未能最终完成的,则应承担相当于定金数额的违约金;违约者如系甲方,则应向乙方全额返还定金,并承担违约金;违约者如系乙方,则已交付的定金抵扣违约金,甲方可不予返还等内容。双方签订的买卖协议第一条约定,乙方经看房对买卖之房地产已充分了解清楚,为表示对XX公司居间提供的房地产之购买诚意,现通过XX公司向甲方支付意向金2万元。现双方在XX公司居间下协商达成买卖条件且签署本协议,则意向金随本协议生效即转为定金。买卖协议第二条约定了系争房屋的基本情况,其中2.9项,在“是否设立租赁”的选项中选择了“是”,在“是否已取得承租人放弃对该房地产优先购买权的书面证明”的选项中选择“是”,在“租约处理方式”的选项中选择“甲乙双方同意租约转让”。买卖协议第三条约定了系争房屋的买卖条件:房价款为400万元,其中,第一期房价款为120万元(包括2万元定金),由乙方在甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》并申请办理买卖合同公证手续(若需)当日支付……。买卖协议第六条约定,甲乙双方签署本协议后买卖关系成立,为办理交易过户手续之需,双方同意在本协议签署生效后次日起10天内签署《上海市房地产买卖合同》(签署合同的具体时间可由XX公司安排或三方协商确定安排),并依约履行各自的义务。任何一方未能履行本协议,或因其原因导致房屋买卖未能最终完成的,则应承担相应于定金数额的违约金,违约者如系甲方,则应向乙方全额返还定金,并承担违约金;违约者如系乙方,则已交付的定金抵扣违约金,甲方可不予返还等内容。买卖协议签订当日,被告XX收取原告定金2万元,次日,被告XX将定金交付给被告XX。之后,第三人通知原、被告于2009年3月17日签订《上海市房地产买卖合同》,因被告XX尚未取得租客放弃优先购买权的书面证明,而原告坚持要求取得该证明文件,故原告未予前往第三人处签约。2009年5月4日,原告自行自系争房屋的承租人处取得承租人放弃优先购买权的书面证明。2009年5月12日,被告XX在其发送“XX地产”并抄送第三人的邮件中,承认其于2009年5月4日已知晓第三人收到了承租人出具的放弃优先购买权的书面证明等内容。2009年5月28日,被告XX发函给原告,内容为陈述自己的履约过程、若原告仍想买系争房屋,要求原告打电话与其约定5月31日见面等内容。2009年5月31日,原、被告在第三人处进行协商,就继续履行买卖协议事宜未能达成一致。2009年6月4日,被告XX发函给原告,内容为其将在一天之内出售系争房屋,若原告仍想购买系争房屋,其愿意以目前最好的市场价格和条款购买系争房屋的机会留给原告,否则其将最晚到6月5日为止退回定金等内容。同日,原告诉至法院,诉请如前。

审理中,经原告申请,本院依法委托上海XX估价有限公司对本案系争房屋于2009年6月4日的市场价进行了估价,估价结论为总价值451万元。

上述事实,由《房地产买卖居间合同》、《房地产买卖协议》、委托书、收据、《承租人优先购买权切结书》、被告XX发送给原告的邮件、2009年5月12日、2009年5月28日、2009年6月4日被告XX函等及原、被告、第三人在庭审中的陈述在案佐证,本院予以确认。

本院认为,根据法律规定,代理人在代理权限内,以被代理人名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。被告XX经被告XX授权,以被告XX名义与原告签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》,应由被告XX承担相应的民事责任。《房地产买卖居间协议》确立的系原告与被告XX就系争房屋签订买卖合同的预约关系,现因被告XX代被告XX已签订了《房地产买卖协议》,且《房地产买卖协议》第六条中明确双方就系争房屋的买卖关系成立,故《房地产买卖居间协议》确立的义务,原、被告已履行完毕。现《房地产买卖协议》确立了原告与被告XX就系争房屋的买卖关系,合法有效,原告与被告XX均应按约履行。根据《房地产买卖协议》对系争房屋基本情况的约定,双方在“是否已取得承租人放弃对该房地产优先购买权的书面证明”一栏中选择了“是”,虽该约定并未明确该弃权证明应由谁出具,但根据房屋买卖合同的交易习惯及买卖双方的权利义务,该弃权证明的出具义务应由出售方承担。虽被告XX认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定,被告是否取得承租人放弃优先购买权书面证明并不影响其与原告之间房屋买卖合同的效力,但本院认为,因该司法解释自2009年9月1日起施行,而原、被告的买卖协议签订于2009年3月,彼时该司法解释尚未出台, 而在该司法解释出台前,在司法实践中确有可能出现因承租人主张优先购买权而致出租人与房屋买受人之间的房屋买卖合同被确认无效的情形,现《房地产买卖协议》中已对此弃权证明作了明确约定,被告应按约向原告出具该弃权证明。至于出具该弃权证明的时间,虽《房地产买卖协议》中对此未作约定,但在买卖协议中双方约定签订《上海市房地产买卖合同》时原告需向被告支付房款一百余万元,故原告为其资金安全,主张被告在双方签订《上海市房地产买卖合同》当日出具该弃权证明,理由正当,被告应于签约当日同时履行。现因被告表示无法于第三人通知的签订《上海市房地产买卖合同》当日出具该弃权证明,原告主张同时履行抗辩权而拒绝签约,并不构成违约。之后,原告自行至系争房屋承租人处取得该弃权证明,被告XX已于当日知晓第三人收到了该弃权证明,据此,原告与被告XX即应继续履行房屋买卖合同。但双方在2009年5月31日仍未能就继续履行买卖合同达成一致,之后,被告XX于6月4日发函件给原告,该函件表述确有涨价之意及原告方不同意新的价格,其将不出售房屋的内容。对此,本院认为,根据前述分析,被告XX应在与原告方签订正式《上海市房地产买卖合同》当日提供承租人放弃优先购买权的书面证明,现约定的签约当日,其未能提供,而之后,原告自行取得该弃权证明后,被告XX又对《房地产买卖协议》约定的房屋价格单方面要求变更,系其违约,应予承担相应的违约责任。现因被告XX明确表示不同意按《房地产买卖协议》约定的的价格继续履行,故原告诉请要求解除《房地产买卖协议》,于法有据,本院予以支持。根据法律规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。故原告诉请要求被告XX返还定金2万元,于法有据,本院予以支持。至于原告诉请要求被告XX赔偿的房屋差价损失,本院认为,根据法律规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。现《房地产买卖协议书》中虽约定了定金数额的违约金,但根据本案实际情况,双方约定的违约金数额已不足以弥补原告因房屋上涨所造成的差价损失,故原告诉请要求被告XX赔偿房屋差价损失,于法有据,至于房屋差价金额,由本院参考房地产评估报告、合同的实际履行情况酌定为30万元。至于原告一并要求被告XX承担上述返还定金及赔偿差价损失的责任,根据本院前述认定,被告XX系被告XX的代理人,其以被代理人即被告XX名义实施的代理行为,应由被代理人承担相应的责任,故原告要求被告XX承担上述返还定金及赔偿差价损失的诉请,于法无据,本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十六条、第九十四条第(二)项、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定,判决如下:

一、解除原告XX与被告XX代被告XX就上海市XX室房屋签订的《房地产买卖协议》;

二、被告XX应于本判决生效之日起十日内返还原告XX定金2万元;

三、被告XX应于本判决生效之日起十日内赔偿原告XX房屋差价损失30万元。

    负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9000元,由原告XX负担3,462元,被告XX负担5,538元;评估费12,400元,由被告XX负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

 

                                                  审  判  长    张敏

                                                  审  判  员    周箐

                                                  代理审判员    杨善言

                                                  书  记  员    乐峗



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