原告（反诉被告）何某甲，男，X年X月X日生，汉族，教师，住（略）。
委托代理人何某乙（系何某甲之子），教师，住（略）。
委托代理人张治安，定南县治安法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）何某丙，又名何某华，男，X年X月X日生，汉族，个体工商户，住（略）。
委托代理人徐满英，江西理公律师事务所实习律师。
委托代理人唐某某，男，工程师，住（略）。
原告（反诉被告）何某甲与被告（反诉原告）何某丙房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何某甲及其委托代理人何某乙、张治安，被告（反诉原告）何某丙及其委托代理人徐满英、唐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）何某甲诉称，原、被告签订房屋买卖合同前，被告说其在老城信用社的贷款期限是两年的，原告要求被告电、水、路三通。签订合同时，被告答应把店面门前的大石头搬开，并言明将店内的旧木料、门窗在2005年元旦搬开。签订合同后，被告又说贷款期限是一年，且水、电、路三不通，被告不搬石头，被告把屋内的电表、插座撬走，又不接回线路，导致房屋第二层停电。店内的旧木料、门窗也未搬开，被告违反了协议。2005年4月3日，原告决定退房，并交还了钥匙给被告，被告同意退房，表示在卖房后把房款给原告。2005年8月，被告把房屋卖给他人。2005年8月29日，被告付给原告x元，还欠购房款x元。因原告不慎把被告出具的x元的收条遗失，被告多次要原告拿出收条，才能退钱，否则，三、五年后再付。据此，请求判令被告何某丙退还购房款x元，退还原告替被告付出的老城信用社贷款利息2804.4元，被告承担原告给付购房款x元的利息5149元，从2005年4月1日起至2006年3月，利息按八厘二计算。
原告何某甲为支持其诉请所提交的证据有：
1、原、被告签订的《卖房、购房合约》1份，以证明签订合同的时间为2004年9月27日。
2、证人张某某的证言，以证明原告所交5000元是购房款，而不是定金5000元；被告何某丙违约的事实。
3、证人陈某某、廖某某的证言，以证明被告何某丙违约，被告何某丙于2005年4月始收房租。
4、被告何某丙出具的领条和张康贤出具的证明各1份，以证明原告何某甲已支付购房款5000元的事实，所写定金是被告何某丙的个人行为，原告何某甲已提出异议，但被告何某丙不予修改；被告何某丙仍欠原告钶锦阳购房款x元。
5、农村信用合作社贷款按期结息凭证1份，以证明原告何某甲支付了被告何某丙的贷款利息1476元（从2004年10月1日起至2004年12月31日止）。
6、被告何某丙出具的收条1份，以证明原告何某甲支付被告何某丙的贷款利息1328.4元（从2005年1月1日起至2005年3月31日止）。
被告（反诉原告）何某丙辩称，原告何某甲的诉讼理由与事实不符。1、合同签订前，被告何某丙根本未向原告何某甲说贷款的期限是多少年，合同第7条规定原告何某甲应在2005年4月2日前付清房款，无论贷款期限多少年，都必须在一年内付清房款（2004年4月2日至2005年4月2日）。2、协议上没有三通的条款，实际是电通、水通、路通。该房从建成后至今三通。3、关于店门口所堆石头未搬动的问题，应由原告何某甲处理，因房屋已卖给其居住，相邻人存放石头应由其去商量，相邻人堆放之处是公用的，原告何某甲处理不好，与被告何某丙无关。4、关于拆电表、插座、线头未接问题，双方口头约定，电表、插座、线头要原告何某甲付钱，原告何某甲表示不出钱，叫被告何某丙拆掉。被告何某丙将线头接回去了，且换了两根新线。5、被告何某丙提出水泵要300元，原告何某甲不要，并说其会找自来水公司来接。事实上该房厨房是有水的，没有水泵抽水，应该由原告何某甲负责。6、关于旧木料堆放问题，双方已口头约定堆放几个月，实际上按约已搬走。综上，真正违约方是原告何某甲，而不是被告何某丙。原告何某甲未在约定的期限内归还信用社贷款及利息，被告何某丙按约履行了合同。
被告（反诉原告）何某丙反诉称，原、被告于2004年4月2日签订了房屋买卖合同，合同约定被告何某丙位于沿江路的房屋（两层192.5m2）卖给原告何某甲，价格是10万元，原告何某甲一次性付现金4万元，被告何某丙将钥匙给原告何某甲，余款由原告何某甲付被告何某丙在老城信用社的贷款及利息，2004年4月27日后因一切贷款造成的经济事务、责任由原告何某甲承担，付清购房款10万元后，被告何某丙给原告何某甲《土地证》及《建设用地许可证》，其他手续由原告何某甲负责。并约定应在2005年4月2日前付清房款，干扰盒另计算。如原告何某甲没有如期付款，所付款算付被告何某丙的租房款，每月400元；被告何某丙有权转让该房。合同签订前，原告何某甲已付定金5000元给被告何某丙。合同签订后，原告何某甲分三次共付被告何某丙现金x元。但原告何某甲未履行付老城信用社的贷款及利息的约定，造成被告何某丙从签订合同至转卖房屋止14个月22天的银行利息的损失6760.72元[（10-4.1）万元×7.7775%+458.87÷30天×22天]。原告何某甲于2005年4月3日提出退房，多次将钥匙丢在被告何某丙台上。因信用社催贷款，原告何某甲催退款，根据合同第5条规定，被告何某丙于2005年6月26日将该房转让给张建明。从2004年4月2日至2005年6月26日，共14个月22天。按合同第6条规定，原告何某甲应付被告何某丙租房款5893元（400元×14+400元÷30天×22天）。因原告何某甲违约，按法律规定，定金不予返还给原告何某甲。卖房后，被告何某丙已将原告所付房款付清。据此，反诉请求判令原告何某甲交纳给被告何某丙的定金不予返还，原告何某甲交纳房屋租金5893元给被告何某丙，原告何某甲支付因其未支付信用社贷款（未付部分）的银行利息6724.22元（每月按7.7775%计算）。
被告何某丙为支持其答辩及反诉所提交的证据有：
1、原、被告签订的《卖房、购房合约》复印件1份，以证明被告何某丙将房屋卖给原告何某甲，价格10万元，先付4万元，余款在2005年4月2日前付清；原告何某甲未按约付款，构成违约，被告何某丙可转让该房，原告何某甲应承担14个月22日的房租，每月400元。
2、农村信用社的借贷及结息凭证复印件7份，以证明合同约定的贷款及利息应由原告何某甲偿还，但其分文未还，剩5.9万元必须计算利息，计6724.72元，原告何某甲违约，被告何某丙有权转让房屋；原告何某甲应付房租5893元。
3、证人何某华出具的证明1份，以证明该房屋从未停水、停电。
4、定南县供电有限责任公司历市供电所出具的证明1份，以证明被告何某丙家从2004年2月至2005年4月供电正常，从未停电，原告何某甲称不通电的诉讼理由与事实不符。
5、定南县自来水公司的用水登记表复印件2份，以证明被告何某丙家从2004年4月至今自来水供水正常，并未停水。
6、被告何某丙与张建明签订的《土地、房屋转让协议》复印件1份（当庭已出示原件），以证明原告何某甲于2005年4月3日交回钥匙后，被告何某丙按约转让该房；原告何某甲应承担从2004年4月2日至2005年6月26日的利息及房租；原告何某甲违约，定金5000元不予返还。
原告（反诉被告）何某甲针对被告何某丙的反诉辩称，1、订立合同的时间不是2004年4月2日，而是2004年9月27日。合同第八条约定：贷款及利息从2004年9月27日开始。2、合同订立前，原告因生活困难，于2004年8月11日付5000元，双方没有协商定金之事，但被告在收据上却写收定金。3、在签约时，被告口头答应马上搬店门口的石头，并言明在2005年元旦前搬开旧木料。签约后，石头、木料一直没搬开，故被告先违约；原告发现房屋有裂缝。所以，原告决定退房。4、原告交回钥匙时，被告同意退房，并说现在没有钱，等卖了房子就退款给原告。原告从接收钥匙到交回钥匙历时6个月，被告所述14个月22日是不事实的。5、因原告不小心把x元的收条遗失，退款时被告要原来的收据，所以，只退款x元。嗣后，双方多次协商未果。被告所述在卖房后付清了原告的购房款是不事实的。6、被告收到原告的钱建好了第X层楼房，并已出租，收效很大。另外，被告以x元的价格转卖了房屋。所以，原告没有造成被告经济损失。
经审理查明，原告何某甲提交的第X号证据及被告何某丙提交的第X号证据，本院审查后认为，两份证据的内容一致，虽该证据未注明原、被告签订合同的时间，但该证据能够证明原、被告买卖合同的事实，故本院对该证据予以采信。原告何某甲提交的第X号证据，本院审查后认为，该证言与被告何某丙的陈某及其于2004年8月11日出具的领条内容相矛盾，故本院对该证据不予采信。原告何某甲提交的第X号证据，本院审查后认为，被告何某丙承认从2005年4月始收取陈某某交纳的房租和已撬二楼电表、水泵的事实，故本院对该证据予以采信。原告何某甲提交的第X号证据，本院审查后认为，被告何某丙对其出具的领条无异议，对张康贤出具的证明提出异议，但被告何某丙未提出相反证据予以反驳，故本院对该证据予以采信。原告何某甲提交的第5、X号证据，本院审查后认为，因被告何某丙没有异议，故本院对该证据予以采信。
被告何某丙提交的第X号证据，本院审查后认为，因原、被告已约定原告将购房款6万元用于偿还被告在老城信用社的贷款，该证据与本案有关联性，故本院对该证据予以采信。被告何某丙提交的第X号证据，本院审查后认为，因原告何某甲主张二楼停电及水泵被撬，该证据在本案中不具有关联性，故本院对该证据不予采信。被告何某丙提交的第X号证据，本院审查后认为，因被告何某丙已承认其撬走二楼电表，故本院对该证据不予采信。被告何某丙提交的第X号证据，本院审查后认为，原告何某甲提出是复印件的异议，故本院对该证据不予采信。被告何某丙提交的第X号证据，本院审查后认为，因原、被告已约定原告未按约付款，被告可转让该房，故本院对该证据予以采信。
综上所述及结合当事人在庭审时的陈某，本院对以下已查明的事实予以确认：
2004年4月2日，被告何某丙向定南县X村信用合作社贷款7万元，期限为二年，月利率为7.7775‰。2004年6月，被告何某丙支付从2004年4月2日起至6月30日的贷款利息1633.28元。经张某某介绍，被告何某丙将其座落在定南县X路的房屋一栋转让给原告何某甲。2004年8月11日，原告何某甲支付被告何某丙购房定金5000元，被告何某丙出具了领条给原告何某甲，领条内容为：今领到何某甲老师购何某华源江路检察院上面的壹佰平方二层房屋一栋定金5000元。2004年9月27日，原、被告签订《卖房、购房合约》1份，合约内容如下：1、何某丙沿江路座北朝南一栋房，5m×20m=x；2、付款方法何某甲付款（现金）4万元，何某丙给房屋钥匙；3、余款何某甲付老城信用社贷款及利息，同时，以后一切因贷款造成的事因经济事务，有关责任由何某甲负责；4、何某甲付清一切购房款后，何某丙给何某甲《土地证》及《建设规划许可证》；5、在何某丙规定的时间内何某甲没有付清经济及贷款，何某丙有权处理转让沿江路何某华x楼房一栋；6、何某甲如果没有如期付款，算何某甲的租房款，每月400元，一年12个月，计4800元；7、何某甲付何某华款在2005年4月2日付清；8、何某丙转让此房总金额为10万元，何某丙付何某甲《土地证》、《建设规划证》，其他手续由何某甲负责，干扰盒另计费，何某甲付贷款及利息从2004年9月27日开始；9、此合约于订立之日起生效。原、被告及在场人张某某在合约上签名，但原、被告未在合约上注明签约时间。当日，原告何某甲支付被告何某丙购房款共x元，被告出具了收条给原告何某甲，并交付了房屋钥匙。在合同履行期间，被告何某丙将店内的旧木料搬走，并将水泵及二楼电表、插座撬走，原告何某甲则另请他人安装二楼的电路。2004年9月29日，被告何某丙支付从2004年7月1日起至9月29日止的贷款利息1669.57元。2004年11月，原告何某甲将该房租给陈某某使用，每月租金200元。2004年12月26日，原告何某甲支付被告何某丙在定南县X村信用合作社的贷款利息1476元（从2004年10月1日起至12月31日止）。2004年12月29日，原告何某甲支付被告何某丙购房款6000元，被告何某丙出具了收条。2005年3月27日，原告何某甲支付被告何某丙贷款利息1328.4元（从2005年1月起至3月止），被告何某丙出具了收条。2005年4月3日，原告何某甲要求退房，并将房屋钥匙交给被告何某丙。当月，被告何某丙开始收取承租人陈某某交纳的房屋。2005年6月26日，被告何某丙将该房屋转让给张建明，价格为11万元。2005年9月27日，因原告何某甲已遗失x元的收条，被告何某丙只退回原告何某甲购房款x元。嗣后，原告何某甲多次要求被告何某丙退回剩余购房款，双方未能达成一致意见，原告何某甲遂向本院提起诉讼。另查明，2005年6月27日，被告何某丙归还贷款4万元并支付利息1609.94元。2005年10月1日，被告何某丙支付贷款利息715.53万元（从2005年7月1日起至9月30日止）。2005年12月29日，被告何某丙支付贷款利息715.53元（从2005年10月1日起至12月31日止）。2006年3月22日，被告何某丙支付贷款利息626.43元，并在老城农村信用合作社办理了贷款展期手续，仍欠贷款3万元。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系在平等自愿、协商一致的情况下签订的，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，故该合同合法有效，对双方均有约束力。根据业已查明的事实，原告提出解除合同，被告接收了房屋钥匙，并收取了房屋承租人陈某某的房租，故本院确认原、被告协商后解除房屋买卖合同。所以，应根据履行情况及合同性质，原、被告可要求恢复原状及赔偿损失。
关于原、被告签订合同的时间问题。原告提出是2004年9月27日，经审查，被告在反诉状承认原告在订立合同前已付定金5000元的事实，被告出具收取定金5000元的时间为2004年8月11日；原、被告在合同中约定，原、被告将余款6万元付被告的贷款及利息，付贷款及利息从2004年9月27日开始。所以，本院确认原、被告订立合同的时间为2004年9月27日，被告提出订立合同的时间为2004年4月2日的反诉意见与本案事实不符，本院不予采纳。
关于原告在订立合同前支付被告5000元款项的性质问题。经审查，被告于2004年8月11日出具的收条载明，被告收取原告定金5000元。故被告提出该款是定金的反诉意见与本案事实相符，本院予以采纳。
关于被告退回原告购房款金额的问题。经审查，被告未提供证据证明其在原告交回收条后一次性退回原告购房款x元，而原告却提供证据证明因其已遗失被告出具的x元的收条而未退回购房款x元的事实。故本院对被告提出的其已退回原告购房款x元的反诉意见与本案的事实不符，本院不予采纳，但应根据原告认可的金额x元予以确认。
关于原告在履行合同期间是否违约的问题。经审查，原、被告约定原告应将余款6万元在2005年4月2日前付清，但原告未按约付清该款，且于2005年4月3日提出解除合同。故本院对被告提出原告构成违约的答辩及反诉意见与本案事实相符，本院予以采纳。
关于被告在履行合同期间是否构成违约的问题。经审查，原、被告在合同中没有对室内电表、水泵、旧木料等事项进行约定，被告未提交证据证明原告同意其撬电表、水泵，室内水泵及电表为房屋的附属设施，根据交易习惯，应认定被告将电表、水泵一并转让给原告；但被告在交付房屋后撬走二楼电表、水泵，违反诚实信用原则，已构成违约。故本院对被告提出其行为未违约的答辩与本案事实不符，本院不予采纳。
综上，原告要求被告退还购房款，被告应退还原告购房款x元；原告另支付被告购房定金5000元，因该款是为了保证合同正式订立而在合同签订之前交付的，具有担保订立合同的性质，嗣后，原、被告已订立房屋买卖合同，该款应抵作价款或收回，鉴于原、被告已解除合同，故被告应当一并返还。被告要求不予返还定金5000元的反诉请求，本院不予支持。原告要求被告返还所付利息2804.4元的请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告承担所付购房款x元的利息5149元的请求，因原告未按约付清房款，且提出解除合同，故本院不予支持。被告要求原告支付房租款，因双方约定原告未在期限内付款，原告应支付房租款每月400元，故本院予以支持；但被告请求金额不妥，房租应从2004年9月27日起至2005年4月2日止计算，即6个月7日，计人民币2493元。被告要求原告支付因未支付银行贷款的利息6724.22元，因原告在双方约定的付款期限（2005年4月2日）届满后即提出解除合同，被告也同意解除合同，原告的违约行为没有造成被告经济损失，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）何某丙应返还原告（反诉被告）何某甲购房款x元；
二、被告（反诉原告）何某丙应返还原告（反诉被告）何某甲定金5000元；
三、被告（反诉原告）何某丙应返还原告（反诉被告）何某甲贷款利息2804.4元；
四、原告（反诉被告）何某甲应支付被告（反诉原告）何某丙房租款2493元；
五、驳回原告（反诉被告）何某甲的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）何某丙要求不予返还定金5000元的反诉请求；
七、驳回被告（反诉原告）何某丙要求原告（反诉被告）何某甲支付贷款利息6724.22元的反诉请求。
以上第一、二、三、四项相互折抵后，被告（反诉原告）何某丙仍应返还原告（反诉被告）何某甲款项计人民币x.4元，限在本判决生效之日起十五日内履行完毕。
案件受理费1100元，反诉费880元，实支费400元，合计2380元，由原告（反诉被告）何某甲负担380元，被告（反诉原告）何某丙负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审判长缪志军
审判员范接春
审判员曾明宣
二ＯＯ六年六月六日
书记员吕金彪
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