上诉人（原审原告）赣州天下品牌营销策划有限公司。住所地赣州市X路X号。
法定代表人肖某某，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）赣州市阳光房地产有限公司。住所地赣州市章贡区X镇X村。
法定代表人叶某甲，该公司董事长。
委托代理人曾德旭，被上诉人法律顾问。
委托代理人叶某乙，被上诉人五洲项目部负责人。
上诉人赣州天下品牌营销策划有限公司因房屋销售代理合同纠纷一案，不服章贡区人民法院（2007）章民二（四）初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，原告于2006年3月6日依法登记注册成立。原告在其聘用的工作人员未取得房地产经纪人执业资格，原告本身未取得房地产中介资质的情况下，于2006年6月15日与被告五洲项目部签订五洲花苑项目销售代理合同，约定项目部委托原告独家代理被告开发的五洲花苑房屋销售；项目部按月向原告支付销售佣金及溢价奖金，派一名工作人员协助原告并负责收取购房款；原告指派2-3名营销人员常驻被告售楼部，一切费用由原告承担。原告销售代理佣金为0.6%，溢价部分税后各50%；在合同有效期内，广告设计制作、发布费用由项目部承担。可售面积均价分两段，第一段20套房均价为2160元/m2，第二段78套均价为2200元/m2。如一方违约，追究违约责任，单方解除合同，应赔偿违约金10万元。合同签订后，原告派出营销人员1-2名常驻被告售楼部，被告2006年7月19日向原告付了人民币x元，8月8日向原告付了人民币6000元。原告在代理销售过程中不积极履行合同义务，只做了小部分的营销宣传，印制了小部分宣传资料（印制费1300元已由被告支付），在营销及宣传过程中降低房价。至2006年国庆节期间，原告既未销售一套房，又将其营销人员撤走，同时也不将客户的真实资料交给被告，被告无法联系客户，被告在国庆节期间无法进行营销。为此，被告于2006年10月10日通知原告解除合同，引起诉讼。
原审认为，法人的下属职能机构对外不能独立承担民事责任，也不能单独对外签订合同。五洲项目部是被告的下属职能机构。因此原告与被告五洲项目部签订的合同无效。合同无效有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告在本案均有过错，原告有一定的经济损失，被告应当向原告赔偿一定的损失。原告要求被告支付劳务工资等费用x元，因被告向原告支付了x元，已超过原告诉请的支出费用，故对此不予支持。因原、被告签订的合同是无效合同，不适用违约金的罚则规定。原告的诉讼请求应予以驳回。原审依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费3750元，实支费600元，合计4350元，由原告承担。
判决后，原告不服，上诉至本院。其上诉理由是：1、合同签订后上诉人积极做好各项准备工作，履行了各项义务。被上诉人单方解除合同，应向上诉人支付违约金10万元。2、原审认定合同无效，不符合事实，项目部与上诉人订立合同是表见代理。被上诉人2006年9月19日向上诉人下发调整销售价格通知，盖了被上诉人的公章，证明合同是合法有效的。3、上诉人是代理机构，不是中介公司，双方订立的是销售代理合同，上诉人是合法公司，有房地产策划、房产中介等经营业务。合同没有约定上诉人要有房地产资质才能代理。上诉人暂未取得资质证书不能成为评判合同无效的标准。上诉人在代理五洲花苑售楼工作期间正在办理房地产经纪人资质证。被上诉人的行为构成违约，请求支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人赣州市阳光房地产有限公司辩称：1、上诉人没有房地产经纪人资质，且多次严重违反合同约定和诚信原则，无履约能力，仅做了一些小的印刷品，被上诉人无奈才解除合同。2、五洲项目部不是被上诉人的委托机构，不存在表见代理。上诉人主张的劳务费等x元无法定依据。且被上诉人向上诉人付了x元进场活动经费和400元围墙广告设计费，足够其开支。订立合同时上诉人称有资质证书，但实际上没有，根本不具备房屋中介机构资格和条件。3、上诉人私自降低房屋价格，自接管售楼部以来长期只有一人上班，少数时间二人上班，还经常换人，在2006年市房展会及国庆中秋售楼的黄金时机辞掉售楼人员，导致售楼工作无法正常运行。上诉人指示售楼人员更改意向客户联系电话，使被上诉人无法与购房客户联系。上诉人还拖欠被上诉人电话费等费用，几个月来从未按约定向被上诉人通报销售进度。上诉人严重违反了合同有关条款，被上诉人可以单方面解除合同。
二审认定的基本事实与一审判决认定的一致。二审时上诉人提供了被上诉人调整房屋销售价格通知和房地产管理局受理通知各一份，用于证明合同有效。被上诉人质证称价格调整通知不属新证据，不能证明合同有效。房地产管理局受理通知不具有证明效力。二审时被上诉人提供了售楼部意向客户登记表，用于证明上诉人故意降低价格和抄错电话号码。上诉人称登记表可能客户会搞错，而且是上诉人的机密，上诉人没有叫人改电话号码。
本院认为，上诉人赣州天下品牌营销策划有限公司与被上诉人赣州市阳光房地产有限公司经协商于2006年6月15日订立五洲花苑项目销售代理合同，被上诉人以其五洲项目部的名义与上诉人订立该合同，被上诉人对此是明知的，并在2006年9月19日向上诉人发了调整房屋销售价格的通知，故五洲项目部与上诉人订立合同体现了被上诉人的意思，可视为被上诉人与上诉人订立合同。上诉人在与被上诉人订立合同时未取得房地产经纪人资格证，但其应承担的是相应的行政责任，不影响合同的效力。上诉人主张合同有效的理由成立。在合同履行过程中，上诉人私自降低房屋售价进行营销宣传，并指示工作人员将送给被上诉人的客户资料故意抄错。合同规定，上诉人应按被上诉人提供的资料如实介绍，不得损害被上诉人的企业信誉，上诉人不得有意隐瞒销售真相。上诉人的行为违反了诚信原则和合同中的相应约定，构成根本违约。被上诉人解除合同的理由充分。被上诉人根据建筑成本增加的实际情况向上诉人发出调价通知是其正当的企业行为，该行为不影响上诉人按合同的相关约定获得溢价利润，故对此不能视为被上诉人违反合同的约定。上诉人提供的调价通知可以印证合同的效力，但其提供的房地产管理局受理通知与本案无关联。被上诉人提供的售楼部意向客户登记表，可与其他证据相印证证明其主张。原审判决驳回上诉人的诉讼请求是正确的，但判决理由欠当。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第九十四条第（四）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
上诉案件受理费3750元由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审判长刘国平
审判员温雪岩
审判员张慧珍
二○○七年七月六日
书记员程明敏
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