赣州市杜阿特科技有限公某与赣州市创业工业(集团)公某腾房纠纷案

当事人: 法官: 文号:（2007）赣中民一终字第493号

上诉人（原审原告、反诉被告)赣州市杜阿特科技有限公某（以下简称杜阿特公某）。

法定代表人钟某某，该公某董事长。

委托代理人韩良人，江西同心齐律师事务所律师。特别授权代理。

被上诉人（原审被告、反诉原告)赣州市创业工业(集团)公某（以下简称创业公某）。

法定代表人胡某某，该公某董事长。

委托代理人叶鹰，江西仁天律师事务所律师。特别授权代理。

委托代理人林传通，江西仁天律师事务所律师。特别授权代理。

上诉人杜阿特公某因腾房纠纷一案，不服章贡区人民法院（2006）章民一（1）初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：位于本区X路X号楼(原门牌号为X号)原系被告所有，建筑面积为4184.61平方米，占地面积为582.85平方米，土地使用权性质为划拨土地，无土地使用权证。2003年12月29日,因被告负中国银行赣州市分行债务，赣州市中级人民法院以(2003)赣中法执字第X号民事裁定书裁定将该楼抵偿给中国银行赣州市分行。2005年6月，中国银行赣州市分行委托赣州金房拍卖有限公某拍卖该房屋，拍卖公某制定的拍卖规则第六条表明，本次拍卖标的无土地使用权证；第七条表明，拍卖标的的一、三、四、五层已租赁，租赁期限至2008年。2005年6月12日，原告通过竟买，以x元的竞价成交，办理了产权交易手续，并于2006年1月领取了房屋所有权人为原告的房屋所有权证，房屋所有权证载明的面积为4178.25平方米。

西郊路X号楼(原门牌号为X号)为八层建筑，其中第八层仅有电梯房一间，无其他可利用面积。该楼第六层原由本案被告使用，面积为593.31平方米；一层由被告出租给江西华龙进口汽车维修中心，约定面积为520平方米，每月每平方米租金为人民币2元，水、电配套设施每月每平方米1元，该层房屋之租金由被告一直收取至2006年1月，后由原告收取；三、四两层由被告出租给广东省博罗县X镇华炬电子有限公某，约定出租面积为1040平方米，每月每平方米租金为人民币3元，水、电配套设施每月每平方米1元，四层每平方米每月收取一元电梯使用费，该两层房屋之租金亦由被告一直收取至2006年1月，后由原告收取；五层原由被告出租给赣州市久冶物业管理有限公某，但双方于2005年5月终止了租赁关系。被告在2005年6月12日后使用西郊路X号楼期间，收取了上述承租人支付的相关租金共计x元，并缴纳了西郊路X号楼自2005年6月13日至2006年3月31日止的房产税共计x.05元。

原告竞买得西郊路X号楼后，于2006年1月向被告发出通知，要求被告：1、支付2O05年6月12日至2006年1月11日的租金x元；2、要求与被告签订租赁合同，其后的租金按每平方米每月10元计算；3、要求被告将代收的其他承租人支付的租金交给原告；4、如被告未按通知履行，则要求被告于2006年3月15日前将房屋交回给原告。被告收到此通知后，回函认为该通知内容不妥，拒绝原告的要求并要求协商。原告收函后则再次向被告发出答复意见，要求被告按其通知履行义务。双方因此而协商无果。至2006年7月6日，原告向被告发出限期腾房通知，要求：1、解除与被告就西郊路X号楼的租赁关系。2、限被告于接到通知之日起五日内腾出西郊路X号楼，并缴清全部租金。因被告依然未能腾房，原告因此于同年9月向原审法院提起诉讼。诉讼中，被告于2006年10月12日主动将所占用房屋腾空。

另经查明，2004年10月，被告填平了西郊路X号楼前的洼地，修建了门口的道路、停车场，并在门前修建了两个花坛，在花坛内种植了花木，进行了绿化。2006年7月，被告委托江西中诚会计师事务所对上述附属构筑物及绿化之价值进行了评估，结论为：2006年6月30日，该项目资产总额为人民币x.59元，评估结论的有效使用期为一年，即从2006年6月30日至2007年6月29日止的期限内有效。

一审法院认为：原告通过公某竟买，取得西郊路X号楼的所有权，即享有对该楼的使用、处分、占有、收益的权能。因此，自原告取得该楼所有权之日起，即享有向原西郊路X号楼承租人收取租金、要求仍然占用该楼的被告腾出占用房屋并支付占用期间相关费用的权利。对本案中双方争议问题，分述如下：

(一)被告代为收取的租金具体金额的问题。原告所提交的被告分别收取江西华龙进口汽车维修中心及广东省博罗县X镇华炬电子有限公某之租金收据表明，被告在2005年6月至2O06年1月共计收取了该两承租单位租金共计x元(其中部分租金充抵了被告在华龙维修中心的修理费用)。被告认为其所代收取的租金中，水电设施费用与电梯使用费不属于租金的范畴，应当从中剔除。另外，广东省博罗县X镇华炬电子有限公某支付的租金中，还包括该公某承租宿舍的租金，而宿舍并不在本案争议楼房内，也应将该部分租金从代收租金中剔除。原审法院认为，水电设施与电梯均为本案争议楼房的附属设施，其所有权归属于该楼的所有权人即本案原告，因此其所产生的收益理当也归原告所有。而至于被告所主张的在广东省博罗县X镇华炬电子有限公某支付的租金中，包括另行租赁被告设在他处的宿舍的租金，因被告并未提供证据证明该承租人另向其租有宿舍之事实，因此对被告这一主张不予支持。据此，对被告代收租金之金额，认定为x元。

(二)被告占用西郊路X号楼应支付费用金额的问题。

(1)被告占用西郊路X号楼的面积与时间。原告主张被告占用西郊路X号楼的二、五、六、七、八层直至2006年7月。理由是，在原告竟买西郊路X号楼前，该楼一直由被告使用管理，除被告出租的一、三、四、五楼层外，其余部分则由被告自行使用。在五楼原承租人于2005年5月退出承租关系后，五层也由被告实际控制使用。直至2006年7月12日，被告才将除六层以外的部分交付原告，而第六层更是迟至2006年1O月12日才交于原告。无论被告实际于何时腾出其所占用的房屋，但被告负有将该房实际交付原告之责任却并未将上述房屋及时交付原告占有和使用，其未交付时间应视为由被告使用期间，应由被告支付相应的租金。被告则认为，原、被告之间没有买卖关系及租赁关系，因此不存在原被告之间办理房屋交接手续的问题，原告在买受该楼后，随时可以行使财产所有权，被告并未对其形成阻碍。经审理中被告方提供相关证据及证人出庭作证证实，西郊路X号楼中的二、五、七层由被告使用至2O05年8月15日，六层由被告使用至2006年10月12日。原审法院认为，原告主张被告负有主动向其交付本案争议楼房的责任，并无法律上依据，被告仅负有腾出相关房屋的责任，而原告则应主动接收争议房屋，从原告于2O06年1月却主动收取该楼其他承租人之租金也可知原告明知自己享有该房权利，却不主动接收被告已腾出之楼层，因此迟延接收争议房屋之责任应由原告自己承担。被告虽负有在腾出房屋后通知原告接收之义务，但该义务之未能履行，不足以使其承担争议房屋空置期间之租金的法律后果。因此，对被告占用西郊路X号楼中的二、五、七层(房屋所有权证载明的面积为1829.88平方米)的时间认定为2O05年6月13日至同年8月15日，占用六层(房屋所有权证载明的面积为593.31平方米)的时间认定为2005年6月13日至2006年1O月12日。

(2)被告占用西郊路X号楼相关楼层期间所应支付费用。原告主张被告占用的部分在2006年1月11日前按每平方米每月4元计算租金，在2006年1月12日起则按每平方米每月1O元计算租金。理由是，其曾于2O06年1月10日向被告发出通知，其中有要约内容即为按每平方米每月10元计算租金。尽管被告在接此通知后未与原告签订租赁合同，但被告也未于原告要求的2006年3月15日腾出房屋，而是继续占用，其是以继续承租的行为表明同意按每月每平方米10元的单价计取租金。被告则认为其在2005年8月15日前腾空了二、五、七层，按原告通知的意见，两个月内腾房不计算租金，而六层只能按每月每平方米3元的标准计算租金。原审法院认为，原告向被告发出的通知中固然有要约内容，但被告并未向原告发出承诺，因此双方并未成立租赁合同。原告要求被告按每月每平方米10元的标准承担占用的费用于法无据，不予支持。被告应就其实际占用房屋时间向原告承担相关费用，至于租金的标准，由于被告与其他承租人签订合同约定的租金体现了市场行情，依公某原则可以参照每月每平方米4元的标准予以计算。计算公某为：1829.88×4×2+593.31×4×17=x.12元。此即为被告应向原告支付的占用费用。

(三)被告所交房地产税应由哪一方承担的问题。原告竟买本案争议楼后至被告腾出该楼之前，被告共缴纳了房地产税x.05元。被告认为此款应由原告承担，理由是《城市房地产税暂行条例》第三条规定，房地产税由产权所有人交纳。产权出典者，由承典人交纳，产权所有人，承典人不在当地或产权未确定及租典纠纷未解决者，均由代管人或使用人代为报交。原告则认为，被告已知原告为争议房屋的所有权人，在既无原告授权，也无合同约定，又无法定义务的情况下，无依据说明被告是代原告缴纳的房地产税，而且即使代为纳税也应以纳税的人名义缴纳。况且，被告并未提出此费用由原告承担的诉讼请求。原审法院认为，《城市房地产税暂行条例》规定已经明确，房地产税应由房屋所有权人承担，而且纳税作为一项义务，也只能由享受了权利的一方承担，本案之争议房地产税的发生期间，被告需向原告支付占用房屋的费用，其他承租人支付的租金也归原告所有，因此原告不仅是名义上的房产所有权人，而且也是房屋实际权利的享有人，理所当然应承担相关房地产税的缴纳义务。虽然被告未提出相应的反诉请求，但为了减少当事人的诉累，宜在本案中一并处理。

(四)被告于2004年1O月支付的平整土地及绿化的费用x.59元应如何承担的问题。此问题中，有以下几个核心事实：1、此建设于2O04年10月完成，其时原告尚未购买该房，该房彼时为中国银行赣州市分行所有，由被告使用；2、本案争议房产所占土地为划拨土地，无土地使用权证，只能推定该房产的土地使用权面积为西郊路X号楼实际的占地面积，而本案争议的平整土地及绿化并未发生在西郊路X号楼实际的占地面积上，仅发生在该土地的周边；3、作为原告竞买西郊路X号楼的依据之房地产估价报告中，无该土地平整与绿化内容。由以上事实可知，该土地平整及绿化之所有权现并不归原告所有，因此被告的建设行为不属于无因管理，但是，门前土地平整及绿化无疑提高了西郊路X号楼的使用价值，作为房屋所有权人的原告从中有所受益，而此利益的取得原告并未支付对价(房地产估价报告中无该土地平整与绿化内容)。因此，依公某原则，平整土地及绿化的费用x.59元应由双方共同承担。

综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十七条、第一百三十四条第(七)项之规定，作出判决：一、由被告(反诉原告)赣州市创业工业(集团)公某向原告(反诉被告)赣州市杜阿特科技有限公某支付代收的租金x元；二、由被告(反诉原告)赣州市创业工业(集团)公某向原告(反诉被告)赣州市杜阿特科技有限公某支付占用西郊路X号楼的费用x.12元；三、由原告(反诉被告)赣州市杜阿特科技有限公某向被告(反诉原告)赣州市创业工业(集团)公某支付代缴的房产税x.05元；四、西郊路X号楼前的平整土地及绿化的费用x.59元由原、被告各承担5O％，原告承担的x.3元由原告(反诉被告)赣州市杜阿特科技有限公某支付给被告(反诉原告)赣州市创业工业(集团)公某。

以上四项相抵后，由被告(反诉原告)赣州市创业工业(集团)公某于本判决生效后十日内向原告(反诉被告)赣州市杜阿特科技有限公某付清各项费用共计3543.77元。

本诉案件受理费6322元，实支费100O元，合计7322元，由原告(反诉被告)赣州市杜阿特科技有限公某承担4392元，由被告(反诉原告)赣州市创业工业(集团)公某承担2930元。

反诉案件受理费368O元，实支费50O元，合计4180元，由原告(反诉被告)赣州市杜阿特科技有限公某承担209O元，由被告(反诉原告)赣州市创业工业(集团)公某承担2090元。

上诉人杜阿特公某不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决的第一项，改判支付代收的租金为x元；二、撤销原审判决的第三、四项，驳回被上诉人的反诉请求；三、诉讼费用由被上诉人承担。其理由：一、原审判决认定被上诉人收取租金为x元是错误的。从上诉人提供的证据看被上诉人实际收取江西华龙进口汽车维修中心、广东省博罗县X镇华炬电子有限公某2005年6月至2006年元月的租金共计为x元，而不是x元。二、原审判决上诉人向被上诉人支付代缴的房产税x.05元是认定事实不清，适用法律错误。原审判决适用《城市房地产税暂行条例》的规定认定“房产税应由房屋所有权人承担，而且作为一项纳税义务，也只能由享受权利的一方承担。”是适用法律错误。1986年10月1日国务院对房产税的征收已经另行制定了《中华人民共和国房产税暂行条例》，作为认定涉及房产税征收方面的权利义务关系的法律依据应当是该条例。原审判决认定被上诉人在缴纳西郊路X号楼自2005年6月23日至2006年3月31日的房产税共计x.05元是为上诉人代缴是认定事实错误。该税的纳税义务人也包括房屋使用人，被上诉人所缴纳的房产税是其自身的义务，不存在代为上诉人履行纳税义务的事实。从被上诉人提供的票据看，只能证明是被上诉人的自身纳税行为。三、原审判决上诉人向被上诉人支付西郊路X号楼前的平整土地及绿化费用的50%即x.3元是认定事实不清，没有法律依据。被上诉人没有任何依据证明西郊路X号门前曾经有洼地要平整及被上诉人进行了土地平整及绿化，上诉人至今也不清楚被上诉人修建的道路和停车场在哪里，与西郊路X号房屋有什么关系上诉人并未取得该土地平整及绿化的所有权，并未受益，不存在支付对价。且上诉人竞买该房屋时，竞价也包含了房屋周边环境的价格因素。

被上诉人创业公某辩称，一、上诉人是2006年1月24日才取得房屋产权证，上诉人主张2005年6月至2006年1月24日前该楼房的收益没有法律上的依据，我方不存在向上诉人支付代收的租金x元。二、上诉人是2006年1月24日取得该房的所有权，我方是同年10月12日搬离该楼第六层的，实际占用时间为8个月零18天，应当支付费用为x.86元。三、房屋所有权人缴纳房产税是法定的义务，只有产权不明或产权人不在当地时，才由房产代管人或使用人缴纳。上诉人理应承担2006年1月24日至同年3月31日的房产税5060.84元。四、原审判决对西郊路X号楼前的平整土地及绿化费用处理正确。综上，请求二审作出公某的判决。

二审期间，被上诉人创业公某提供了五份证据，证据1、创业公某原来的房产证，以证明杜阿特公某是从创业公某的房产证直接过户到其名下。上诉人杜阿特公某对其真实性没有异议，认为该证据与本案没有关联性。证据2、欣华电子有限公某的证明，以证明2006年1月份的租金，杜阿特公某已收取。上诉人杜阿特公某对其真实性有异议，认为一审时上诉人向法庭提交了被上诉人向欣华电子有限公某收取租金的凭证，被上诉人未提出异议。欣华电子有限公某说收了，应向被上诉人出示收取租金的收据。证据3、华龙进口汽车修理厂的证明，以证明2006年1月份的租金，杜阿特公某已收取，且租金包括宿舍费用。上诉人杜阿特公某对该证据与证据2的质证意见一致。证据4、现场照片，证明宿舍不在该房屋内。上诉人杜阿特公某对其真实性没有异议，对关联性有异议。证据5、2006年1月23日收取欣华电子厂房租的票据作废，以证明没有收取该笔租金。上诉人杜阿特公某认为标注作废仅仅是被上诉人的存根，欣华电子有限公某的收据并没有作废，该证据不能证明其证明对象，不具有证据效力。

对被上诉人创业公某提供的证据1，因双方对所竞买的办公某无争议，该证据与诉人所买的楼房情况相互吻合，对该证据本院予以确认。对被上诉人创业公某提供的证据2、3、5，因一审时上诉人杜阿特公某从欣华电子有限公某、华龙进口汽车修理厂处提取了被上诉人创业公某出具的租金收据，被上诉人创业公某对其收取的租金没有异议，现仅凭出具的证明不足以推翻其实际收取租金的事实，故对该证据本院不予采信。对被上诉人创业公某提供的证据4，因该证据无法证明其所要证明的对象，故对该证据本院亦不予采信。

二审经审理查明，一审中，上诉人杜阿特公某提供了被上诉人创业公某收取欣华电子有限公某租金收据8张（2005年6月3日收5240元、2005年7月3日收5240元、2005年8月25日收5240元、2005年9月26日收5240元、2005年10月26日收5240元、2005年11月26日收5240元、2005年12月26日收5240元、2006年元月3日收5240元）、华龙进口汽车修理厂收取租金收据5张（2005年6月30日收2100元、2005年7月30日收2100元、2005年9月4日收2100元、2005年10月30日收4200元、2005年12月30日收4200元），质证时被上诉人创业公某对上述收据无异议，本院对上述收据予以确认，可认定被上诉人创业公某收取了以上租金的事实。

本院查明的其他事实与一审认定的事实一致。

本院认为，对被上诉人创业公某代收租金返还的问题，上诉人杜阿特公某提供的收取租金收据时间段为2005年6月3日至2006年元月3日，上诉人杜阿特公某是在2005年6月12日竞买得到该办公某的，其享有租金收益的权利应从2005年6月12日起计算，即被上诉人创业公某所收取的2005年6月12日至2006年元月3日的租金应当返还给上诉人杜阿特公某。故被上诉人创业公某收取欣华电子有限公某应返还上诉人杜阿特公某的租金为x元（7个月×5240元/月+5240元/月÷30天×18天=x元），收取华龙进口汽车修理厂应返还上诉人杜阿特公某的租金为x元（6个月×2100元/月+2100元/月÷30天×18天=x元），二项总计被上诉人创业公某代收租金应返还给上诉人杜阿特公某x元。

关于房产税的承担问题，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人(以下简称纳税人)。如前所述，上诉人购买该房后，虽未实际使用该房，但可获得收益，因此，根据该法条的规定，其应为该税款的实际纳税义务人。

关于被上诉人创业公某支付的平整土地及绿化的费用承担问题，被上诉人创业公某为了公某事业的需要，对原西郊路X号楼前的未取得土地使用权的土地进行平整及绿化，事实上使该房的使用价值得到提高。因此，其要求受益人承担相应的费用是公某合理的。上诉人杜阿特公某取得该楼后，实际占有和使用了该块平整及绿化了的土地，可以从中受益，上诉人杜阿特公某应该承担适当的费用。

综上所述，一审判决认定事实基本清楚，除应返还租金计算数字有误应予纠正外，其他处理得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：

一、维持章贡区人民法院（2006）章民一（1）初字第X号民事判决第二、三、四项；

二、变更章贡区人民法院（2006）章民一（1）初字第X号民事判决第一项为“由被上诉人创业公某向上诉人杜阿特公某支付代收的租金x元”。

以上一、二项相抵后，被上诉人创业公某仍应给付上诉人杜阿特公某人民币计5847.77元，限判决生效后10日内履行完毕。

如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费6322元、实支费100O元、反诉案件受理费368O元、实支费50O元，二审案件受理费3602元，合计x元。由上诉人杜阿特公某承担9784元，由被上诉人创业公某承担5320元。

本判决为终审判决。

审判长曾军

代理审判员郭海平

代理审判员陈正

二○○七年八月六日

书记员李鸿