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无锡某绿化公司与郭某房屋租赁合同纠纷一案

当事人:   法官:   文号:江苏省无锡市中级人民法院

上诉人(原审被告)无锡某绿化公司。

委托代理人尹宏宇(受该公司的特别授权委托),江苏景明(略)事务所(略)。

被上诉人(原审原告)郭某,男。

委托代理人张天力(受郭某的特别授权委托),江苏文方(略)事务所(略)。

上诉人无锡某绿化公司因与被上诉人郭某房屋租赁合同纠纷一案,不服无锡市惠山区人民法院(2008)惠民二初字第X号民事判决,向本院提起上诉。本院于2010年8月13日受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

原审法院经审理查明,2006年7月1日,无锡某绿化公司(甲方)与郭某(乙方)签订房屋租赁合同一份,约定:甲方同意将自己建造并拥有产权的空置房屋出租给乙方经营酒店使用,具体为甲方将座落在生态园房屋(附房屋平面图一张,包括房屋外墙砖及12mm钢化玻璃、走道12mm钢化玻璃、排水沟、化粪池等基础设施由甲方负责完工,另外图中内景绿化区与房屋周围绿化区设计及绿化均由甲方免费承担,并免费负责维护)出租给乙方经营酒店使用;租赁期限为5年,自2006年7月起至2011年7月30日止,房屋交付期为2006年7月30日;租金标准为每年租金为人民币x元,租金由开业之日起计算;乙方租赁房屋系开设酒店经营,甲方同意乙方对所租赁的空置房屋进行装修或改善增设他物,该财产所有权属乙方所有(但不得破坏建筑主体结构);在其它约定事项中约定甲方不得在生态园区域内,以任何形式从事与本协议相关的中西餐炒菜、蒸、煲、炖、煨等菜类餐饮业务,否则乙方有权退租,并由甲方赔偿乙方装修、设备投资及可得利润等一切损失;合同对其他条款也作了相应约定。同日,双方就房屋租赁合同又签订了房屋租赁合同补充协议。合同签订后,郭某按约租赁了房屋,对房屋进行了装修,投入物品、设备,并于2006年11月24日开办并运营无锡市X镇德缘大酒店(以下简称德缘大酒店)。后在德缘大酒店运营过程中在生态园区域内(富康生态园)出现并运营第二家餐饮单位无锡市X镇林中园食府(以下简称林中园食府,性质为个体工商户,经营者为吕锡勤)。2008年8月20日,郭某发函给无锡某绿化公司法定代表人吕伟健,针对富康生态园内出现另一家餐饮饭店,明确解除双方2006年7月1日签订的房屋租赁合同,并要求无锡某绿化公司赔偿郭某房屋装修、设备投资及可得利润等一切经济损失。因双方协商未成,后郭某于2008年9月9日诉至法院,要求解除双方于2006年7月1日签订的房屋租赁合同,要求被告无锡某绿化公司赔偿装修、设备投资及可得利润损失计x元。

原审法院另查明,富康生态园系无锡某绿化公司与无锡市农林局、无锡市财政局就江苏省农业三项工程项目合同书项下的无锡市富康生态园高效林农复合经营技术示范项目。无锡某绿化公司作为合同主体一方,系富康生态园的承担单位和实施主体。

原审法院还查明,2009年10月14日江苏公证天业会计师事务所有限公司作出情况说明,针对法院委托其审计鉴定德缘大酒店经营期间的利润,其说明德缘大酒店从开业起一直采用流水帐进行核算,未能按会计准则的规定建立必要的财务核算制度,相关的财务原始资料严重缺失,同时从采购、领用、收付款、盘点等业务流程的循环到人事管理均缺乏有效的内部控制制度,故认为无法按司法鉴定的相关要求对该项目进行专项审计鉴定。2009年12月7日,无锡市价格认证中心受法院委托作出锡价鉴法X号关于无锡市惠山区德缘大酒店一批涉案物品的价格鉴证结论书,确认郭某经营德缘大酒店所投入的物品、设备价值x元。2010年2月1日,江苏方正工程造价事务所有限公司受法院委托作出方正司鉴X号工程造价鉴定报告书,确认郭某经营德缘大酒店进行的装修工程造价为x.4元。

一审庭审中,郭某明确其主张的可得利润期间为2008年10月21日起至2011年7月30日止。针对德缘大酒店的可得利润,法院咨询了德缘大酒店所在的地税部门,得到的答复是:作为一般餐饮单位的利润,其他单位很难核算其具体成本;税务部门征税是通过企业申报结合税务部门不定期实地核查确定相关基数,从而确定营业税、个人所得税等的具体税额;同时酒店与酒店之间完税情况并不具有可比性,原因是每家酒店税务部门均是针对其具体地段、大小及情况,结合单位自行申报确定相应税额。

在一审审理过程中,法院于2008年12月31日依法查封德缘大酒店。德缘大酒店从2007年1月1日至停止营业(2008年12月)间交纳的个人所得税情况为:2007年全年交纳个人所得税x.25元,2008年全年交纳个人所得税x.68元。2007年1月至7月交纳个人所得税x.19元,2008年1月至7月交纳个人所得税x.79元。

以上事实,有合同、补充协议、明细、结算单据、函、工商资料、发票、照片、名片、平面图、协议书、收据、申请书、定位图、收条、回函、调查笔录、农林厅合同书、铜牌、合作协议书、入股面积表、工程造价鉴定报告书、价格鉴定结论书、情况说明、纳税明细表、庭审笔录等在案佐证。

原审法院审理后认为,郭某、无锡某绿化公司2006年7月1日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,合法有效,予以确认。因双方在庭审中均明确同意解除双方房屋租赁合同,故根据双方的意思表示,该合同予以解除。此外,根据房屋租赁合同其他约定事项,在郭某运营德缘大酒店期间,发生在富康生态园区域内第二家餐饮单位林中园食府开办并运营,无锡某绿化公司作为富康生态园的承担单位和实施主体,应承担相应的合同责任。对此,郭某有权按房屋租赁合同其他约定事项,进行退租,要求无锡某绿化公司赔偿装修、设备投资及可得利润。基于此,现审理查明,郭某经营德缘大酒店投入的装修工程造价为x.4元,投入的物品、设备价值为x元。关于可得利润的问题,因法院于2008年12月31日依法查封德缘大酒店,故可得利润计算期间为2009年1月1日至2011年7月30日(租赁期届满日),计算标准参考德缘大酒店2007年1月1日至2008年12月31日同期向税务部门交纳个人所得税的最低数额,确定德缘大酒店2009年、2010年每年可得利润均为x.25元,2011年1月1日至2011年7月30日可得利润为x.19元。上述可得利润合计x.69元。据此,无锡某绿化公司应赔偿郭某装修、设备投资及可得利润损失共计x.09元。

综上,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条的规定,作出判决:一、解除郭某、无锡某绿化公司2006年7月1日签订的房屋租赁合同;

二、无锡某绿化公司于判决生效之日三日内赔偿郭某装修、设备投资及可得利润损失共计x.09元;三、驳回郭某的其他诉讼请求。案件诉讼费用x元(其中案件受理费x元,财产保全费5000元,鉴定费用x元),由无锡某绿化公司负担x元,原告郭某负担x元。

上诉人无锡某绿化公司不服原审判决,提起上诉称,双方签订合同时富康生态园的范围只有100多亩,吕锡勤开设的林中园食府位于苗圃场中,不属于富康生态园范围之内,因此吕锡勤开设林中园食府未违反双方合同的约定,无锡某绿化公司不应作为富康生态园的承担单位和实施主体,承担违约责任;工程造价鉴定报告书评估的基准日是2006年7月至9月,未考虑折旧因素,无锡市价格认证中心以重置价作出的价格鉴证结论没有充分依据,原审法院依据上述工程造价鉴定报告和价格鉴定结论书核定郭某的损失没有事实依据。综上,原审法院认定事实有误,证据不足,判决错误,请求二审法院查明事实后依法改判。

被上诉人郭某未作书面答辩,认为原审判决是正确的,要求予以维持。

二审中,上诉人无锡某绿化公司坚持认为林中园食府并没有开设在生态园范围;双方当事人对原审法院查明的其他事实均表示没有异议,本院予以确认。

二审中,本院召集双方当事人到现场进行了勘察,一致确认:进入标识为“富康生态园”的主干道,原德缘大酒店位于道路的西侧,林中园食府位于道路的东侧。

二审中,本院确认,在一审审理过程中,经原审法院调查确定以下事实:2006年11月,无锡市农林局、无锡市财政局、无锡市惠山区农林局等单位与无锡某绿化公司签订了《江苏省农业三项工程项目合同书》,该合同书确定富康生态园作为江苏省农业三项工程项目合同书项下的无锡市富康生态园高效林农复合经营技术示范项目,由私营业主吕伟健投资创办的无锡某绿化公司作为该项目的承担单位和实施主体,园区总面积为1050亩。无锡市农林局于2009年1月在无锡政府网站《市长信箱》中答复网友:富康生态园所称1050亩应为整个园区面积。

本院认为,依法成立的合同,受法律的保护,对当事人具有法律约束力;当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担赔偿损失等违约责任。本案中,无锡某绿化公司与郭某于2006年7月签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示,不违反法律的禁止性规定,应认定合法有效。在该合同中,双方在“其他约定事项”中作了特别的明确约定:无锡某绿化公司不得在生态园区域内,以任何形式从事与本协议相关的中西餐炒菜、蒸、煲、炖、煨等菜类餐饮业务,否则郭某有权退租,并由无锡某绿化公司赔偿郭某装修、设备投资及可得利润等一切损失。由于在双方租赁合同履行期间,林中园食府在富康生态园区域内开办并运营,无锡某绿化公司作为富康生态园的承担单位和实施主体,存在违约行为,应当对郭某承担违约责任。无锡某绿化公司认为林中园食府未开设在富康生态园中的上诉理由,与事实不符,本院不予采信。

关于郭某的损失,原审法院在审理期间委托有资质的鉴定单位对郭某经营德缘大酒店投入的装修工程、物品和设备进行了鉴定,并出具了《鉴定报告》和《价格鉴证结论书》。无锡某绿化公司虽然对鉴定结论提出了异议,但未在法定期限内提出重新鉴定或补充鉴定的申请,也未向法院提供可以证明鉴定结论与事实不符的相关证据,故对无锡某绿化公司认为原审法院核定的郭某损失明显过高的上诉理由,不予采纳。

综上,原审法院审理程序合法,认定事实清楚,适用法律正确,所作判决并无不当,应予维持。上诉人无锡某绿化公司认为其未违约,不应赔偿郭某损失x.09元的上诉理由,没有事实和法律依据,本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费x元,由上诉人无锡某绿化公司负担。

本判决为终审判决。

审判长潘志江

审判员张红

代理审判员陈丽芳

二○一○年十一月八日

书记员白徐芳



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